Анализ и оценка бизнеса

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской  отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно  оценщик проводит инфляционную корректировку  финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является проведение ретроспективной  информации за прошедшие периоды  к сопоставимому виду; учет инфляционного  изменения цен при составлении  прогнозов денежных потоков и  ставок дисконта.

     Простейшим  способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению  курса рубля относительно курса  более стабильной валюты, например американского доллара.

     Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование  трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

     Применение  доходного подхода.

     Доходный  подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

• метод капитализации доходов;
• метод дисконтированных денежных потоков.

Применение  затратного подхода.

Этот  подход включает несколько этапов:

1. Определяется  стоимость земельного участка,  на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается  восстановительная стоимость или  стоимость замещения здания и  сооружения на действительную  дату оценки.

     Под восстановительной стоимостью подразумевается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта  из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что  и оцениваемый объект. В случае если расчет восстановительной стоимости  не представляется возможным или  целесообразным, то производится определение  стоимости замещения.

     Под стоимостью замещения подразумевается  стоимость строительства в текущих  ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

     Рассчитывается  ли стоимость воспроизводства или  замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать, для предупреждения неправильного  понимания.

Определение полной стоимости строительства  включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые "устаревшие" элементы;
• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта  с 

учетом  риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход  определяется в 15% затрат на строительство.

3.Рассчитываются  все виды износа зданий и  сооружений с учетом их физического,  функционального, технологического  и экономического устаревания. Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

     Функциональное  устаревание – потеря стоимости  собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых  она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом  внутренних свойств объекта собственности, и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и  проявляется в устаревшей архитектуре  здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать  современным стандартам с точки  зрения его функциональной полезности.

     Формой  функционального устаревания является технологическое устаревание, под  которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим  в эксплуатации.

     Экономическое устаревание характеризуется потерей  стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими  спрос, или возросшей конкуренцией.

1. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
2. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый  этап. Оценка стоимости земельного участка

Различаются нормативная и рыночная стоимости  земельного участка. Оценщик имеет  дело прежде всего не с нормативной  ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под  влиянием спроса и предложения. При  оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная  собственность признается лишь для  участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка  необходимо иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка  рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.

При применении метода техники остатка для земли  должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями 1| сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется  ЧОД между землей, зданиями и  сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям,  необходимо стоимость зданий  и сооружений умножить на коэффициент  капитализации для зданий и  сооружений.

Yзд = Vзд ´ Rзд,

Коэффициент капитализации для зданий и сооржений  можно взять из таблицы шести  функций сложного процента (графа "Взнос  на амортизацию денежной единицы") или рассчитать по формуле

Rзд = Rвозм + Rзем,

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Yзем = Y –Yзд

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации.

Здесь используется "долевой" подход к  оценке. Расчеты этим методом также  выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд ´ Дзд + Rзем ´ Дзем

<