Анализ и оценка бизнеса

p align="justify">В случаях, когда ожидается прирост или  снижение стоимости объекта, коэффициент  капитализации текущего дохода (общий  коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше фактор фонда возмещения, соответствующий  периоду владения объектом, следует  умножить на процентный прирост стоимости  за этот период, а полученный результат  вычесть из требуемой ставки конечной отдачи.

Прирост стоимости определяется в два  этапа:

• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля  зданий и сооружений ´ Фактор сложного процента (фактор роста) ++ Доля земли в обще стоимоти ´ Фактор сложного процента == Средневзвешенный фактор роста

Фактор  сложного процента берется из таблицы  шести функций сложного процента.

– Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы  из средне-взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально  инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.

 

4. И, наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V ´ Дзм,

Метод сравнения продаж и метод валвого  рентного мультипликатора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной главе в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимост земельного участка  определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации  рассчитывается отношением чистого  операционного дохода аналога к  его продажной ене по формуле

 

Вероятная стоимость объета оценки определяется по формуле

 

Метод разбиения земельного участка при  определении стоимости.

Этот  метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость  земельного участка, пригодного для  разбиения на отдельные индивидуальные участки.В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.
2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с! продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной! подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных I коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также | рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издери освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Второй  этап. Оценка стоимости зданий и  сооружений

Прежде  чем перейти к оценке стоимости  зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической  документацией, но и осуществить  осмотр зданий и сооружений. Это  позволит ему составить подробное  описание объекта оценки, где будут  даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка  восстановительной стоимости или  стоимости замещения осуществляется:

• методом сравнительной единицы;
• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод  включает несколько этапов:

1. На  основе данных об издержках  строительства аналогичных объектов  разрабатываются нормативы затрат  на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного  сооружения лучше использовать  недавно построенный объект, для  которого известна контрактная  цена. Если оценщику не удается  найти недавно построенный сопоставимый  объект, то он может воспользоваться  разработками Центрального научно-исследовательского  института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные  показатели стоимости потребительской  единицы строительной продукции  по характерным типам зданий  и сооружений в базисном, текущем  и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив  удельных затрат умножается на  общую площадь или объем оцениваемого  здания.

Метод поэлементного расчета стоимости  зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществляет расчеты в  следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стеы, каркас, крышу и т.д.).
2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством  умножения балансовой стоимости  объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Третий  этап. Определение износа зданий и  сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета  остаточной стоимости объекта. Понятие "износ", используемое оценщиками, и понятие "износ", используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным  причинам, а не только вследствие фактора  времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском  учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость  продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов  определения износа и сооружений:

• метод срока жизни;
• метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете  всех видов износа, к которым относятся:

• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты  на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при  этом стоимость. Напротив, если затраты  на исправление больше, чем добавляемая  стоимость, то износ относится к  неустранимому. Клиенты оценщиков  часто требуют, чтобы список восстановимых  элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет  об оценке.

Определение (оценка) физического износа. При  расчете физического износа эксперт  путем осмотра определяет процент  износа каждого элемента здания, а  затем соответственно величину износа в стоимостном выражении. 
 

Процент износа элементов здания может быть определен и как 

средневзвешенная  величина по всем элементам здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

     В первом случае он равен разнице между  стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при  строительстве объекта оценки. Это  объясняется тем, что обычно перестройка  части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась  в момент строительства самого объекта.

     Во  втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый  функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и  избытком качественных характеристик  объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в  сумме арендной платы при сдаче  в аренду данного объекта.

Неустранимый  функциональный износ рассчитывается следующим образом: