Некоммерческие организации в финансовой системе страны

Регламентированные законом права ТСЖ достаточно широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.

Объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Так, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

К объектам недвижимого имущества, находящимся в обще долевой собственности, относятся:

крыши;

-чердачные помещения;

технические подвалы;

коридоры;

мусороуборочные камеры;

несущие конструкции и наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;

вне квартирное инженерное оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции; оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели;

внутриквартирное оборудование, работа или состояния которого оказывают влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки канализации, иное оборудование;

придомовые территории и элементы внешнего благоустройства.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками решить, как управлять этим имуществом.

В соответствии со ст. ст. 20-21 Федерального закона № 72-ФЗ [11] для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом на общем собрании домовладельцев и изменить его в любое время.

Многоквартирный дом может управляться разными способами:

. Передача домовладельцем  функций но управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со Службой Заказчика в соответствии с гражданским и жилищным законодательством;

. Образование домовладельцами  товарищества собственников жилья  для самостоятельного управления  домом, либо для последующей передачи  по договору части или всех  функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо уполномоченной организации любой формы собственности (Управляющей компании).

Кондоминиум может находиться в управлении только одного физического (управляющий - индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) или юридического (управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также отдельные функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными "управляющими", при условии четкого разграничения прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:

заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества услуг ведет управляющий;

-решение о размере обязательных  платежей в порядке их внесения  принимает ТСЖ, а управляющий  производит начисление, выписку  счетов, прием платежей, перечисление  средств поставщикам коммунальных  услуг;

а другой управляющий ведет все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей собственности и т.п.

ЖК РФ не определяет, в каком порядке должны приниматься решения о создании товарищества собственников жилья указанными собственниками при создании одного товарищества на группе домов. По мнению одного из разработчиков ЖК РФ П.В. Крашенникова представляется, что до урегулирования данного вопроса законодательством с учетом ст.7 ЖК РФ и 6 ГК РФ [2] могут применяться, соответственно, по аналогии нормы ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в одном доме и нормы ГК РФ о владении имуществом, находящейся в общей собственности, однако такой подход может вызвать и вызывает ряд непреодолимых противоречий для деятельности

Статья 136 ЖК допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

) нескольких многоквартирных  домов, помещения в которых принадлежат  различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном  доме, с земельными участками, расположенными  на общем земельном участке  или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры (т.е. законодатель изначально  предполагает наличие в общедолевой собственности собственников помещений в таких многоквартирных домах земельных участков и/или элементов инфраструктуры);

) нескольких расположенных  близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для  проживания одной семьи, дачных  домов с приусадебными участками  или без них, гаражами и другими  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках  объектами, сетями инженерно-технического  обеспечения и другими элементами  инфраструктуры.

Вместе с тем, установленная ст.136 ЖК РФ [3] возможность создания ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов вызывает многочисленные проблемы при ее реализации на практике и применении положений законодательства, касающихся деятельности товарищества:

. Земельные участки под  многоквартирными и жилыми домами  в г. Твери практически не сформированы, т.е. не имеют собственного кадастрового номера, поэтому определить граничат участки домов или нет, не представляется возможным, элементы инфраструктуры также не являются собственностью собственников помещений в многоквартирных домах, тем более нескольких многоквартирных домах одновременно. В городе Твери вопрос межевания и включения в состав общего имущества земельных участков до настоящего времени не решен, подавляющее количество домов земельных участков вообще не имеет. Соответственно, ТСЖ, объединяющие несколько многоквартирных или жилых домов, без таких участков быть не могут.

Кроме того, в случае объединения домов, расположенных в одном квартале в одно ТСЖ, возникают проблемы с определением прав собственности на земельные участки, расположенные внутри квартала, на которых расположены отдельно-стоящие объекты социального (детские сады, школы и т.п.) и иного назначения (общежития, магазины, офисы и т.д.)

. В соответствии со  статьей 135 ЖК товарищество создается  для "совместного управления комплексом  недвижимого имущества в многоквартирном  доме, обеспечения эксплуатации  этого комплекса". Если объектом  управления является общее имущество  собственников не одного, а несколько  многоквартирных домов, которые  объединены одним или граничащими  земельными участками с элементами  озеленения и благоустройства  либо иным общим имуществом (сети, инженерные коммуникации), то к  общему имуществу всех собственников  помещений в многоквартирных  домах можно отнести только  именно это имущество. Причем  общее имущество должно быть  предназначено для обслуживания  только этих домов. Крыши, чердаки, подвалы и лифты одного МКД  не могут быть отнесены к  общему имуществу собственников  другого МКД (ст.36 ЖК). Общее имущество  каждого дома остается обособленным. Каждый дом в отдельности выбирает  способ управления ТСЖ. Собственников  объединяет в этом случае не  общее имущество, а общая структура  управления обособленным общим  имуществом. Именно по этой причине  каждый дом принимает решение  о выборе способа управления  самостоятельно.

. В соответствии с ч.2 ст.161 выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется решением общего собрания собственников помещений в таком доме. В соответствии со ст.136 часть 1 "Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме". Данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего несколько многоквартирных домов. Если экстраполировать указанные положения на создание ТСЖ, объединяющего несколько МКД, то возникает справедливый вопрос: как должны рассчитываться кворум общего собрания собственников и доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов. В расчет берется общее имущество одного МКД или всех, объединяемых в такое ТСЖ (при этом, имеющие кворум собственники помещений в многоподъездном высотном доме с лихвой могут "закрыть" и полное отсутствие на собрании собственников любого малоквартирного дома)? В последнем случае будут нарушены следующие статьи ЖК РФ: ст.38 - право собственности на общее имущество в многоквартирном доме приобретается на основании приобретения в собственность помещения в таком доме; ст.45 - право инициировать общее собрание собственников, принадлежащее только любому собственнику помещения в данном доме и др. статьи ЖК РФ.

. Законодательство не  регулирует вопрос о правовом  режиме общего имущества, возникающего  в случае объединения нескольких  многоквартирных домов. Между тем  этот вопрос имеет существенное  практическое значение, поскольку  влечет вопрос о соотношении  прав и распределении обязанностей  по содержанию такого имущества. Так, в случае необходимости совершения  сделки с таким имуществом  возникает вопрос о процедуре  и принципах принятия соответствующего  решения. Именно с учетом наличия общего имущества в приведенном значении выстраивается логика регламентации статуса товарищества и его членов (см., например, п.3 ст.135, п.1 ст.136, пп.3 и 7 п.1 ст.137, п. п.4 и 7 ст.138, п. п.3, 4 ст.146, ст.152 ЖК РФ). Так, размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме:

задает размеры платежей и взносов членов ТСЖ,

служит решающим фактором при определении правомочности общего собрания членов товарищества и количества голосов, принадлежащих конкретному участнику организации (п.3 ст.45, п.3 ст.48 ЖК РФ).

. Из-за огромной численности  собственников помещений в "квартальных" ТСЖ представляется маловероятным  проведение общих собраний членов  ТСЖ и, соответственно, голосований  по вопросам повестки дня без  нарушений требований ЖК, что  будет приводить к отмене решений  таких собраний в судебном  порядке. Проведение таких общих  собраний будет весьма дорогостоящим.

. Управление товариществом  собственников жилья является  одним из способов управления  многоквартирным домом, который  выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Выход из такого ТСЖ одного дома повлечет необходимость реорганизации всего товарищества и перерегистрации уставных документов с соблюдением всех правил, предусмотренных законодательством (Вопрос 10 из Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного суда РФ от 30.05.2007).

. ТСЖ создается для  управления многоквартирным (и) домом (ами). Однако, не все собственники помещений в таком (их) домах могут захотеть вступить в члены товарищества. С такими собственниками ТСЖ должно заключить договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.138). При этом размер платы должен будет исходить из общей сметы расходов товарищества, объединяющего несколько многоквартирных домов и не отражать действительной стоимости расходов по определенному дому собственника помещения в данном доме - не члена ТСЖ.

. В соответствии с ч.1 ст.137 ТСЖ вправе заключать в  соответствии с законодательством  договор управления многоквартирным  домом, при объединении нескольких  домов в одно ТСЖ на все  эти дома должен будет заключаться  один договор управления на  несколько домов, что также не  будет отражать действительной  стоимости затрат по каждому  дому, которые могут быть различными  по своим техническим характеристикам  и оснащенности инженерным оборудованием.

. В случае расположения  на территории квартала домов, все помещения которых находятся  в государственной собственности, такие дома не могут управляться  ТСЖ. Поскольку управление многоквартирными  домами, находящимися в государственной  или муниципальной собственности  осуществляется в соответствии  со ст.163 ЖК. В соответствии с частью 2 указанной статьи "Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса". Других вариантов законодатель не предусмотрел.