Кадастр и планировка населенных мест

Эту информационную базу со всеми ее многосторонними характеристиками содержит в себе кадастр застроенных территорий, его содержание широко применяются при рассмотрении и поиске возможных вариантов разрешения вопросов по поводу использования земель.

Определяясь на то, что земля  выступает основополагающим элементом  для любых населенных пунктов, наиболее значимым становится охарактеризовать земли, отвечающие строительным требованиям, то есть описать их геологическое строение, уклон местности, глубина залегания грунтовых вод, наличие инженерных сетей, характеристика существующих строений и другие характеристики, которые разведываются в ходе геолоических и геодезических изысканий. Так же важно добавить, что одной из основных задач эксплуатации земель любого населенного пункта является удовлетворение жилищно-бытовых, культурных, производительных и других первоочередных социальных потребностей населения. Следовательно, земельный фонд населенных пунктов характеризуется значимыми выделяющими его чертами, которые необходимо брать в расчет при организации земельного кадастра на этих территориях.

Кадастры всех уровней  должны вестись по единой законодательно установленной системе. Территории, обслуживаемые кадастрами, являются аналогичными, как правило, территориям соответствующих административных или муниципальных образований. Правила взаимодействия Государственного земельного кадастра федерального уровня и уровня города как субъекта Российской Федерации устанавливаются федеральным законодательством.

В соответствии с законодательством, кадастр застроенных территорий производит учет информации, основываясь на принципах: достоверности, полноты,

юридической значимости, актуальности сведений об объектах кадастрового учета.

Сведения, представляемые в  кадастр, становятся собственностью Российской Федерации или административных (муниципальных) образований. Впоследствии они направляются для учета в службу кадастра органами государственной власти и местного самоуправления, а также юридическими и физическими лицами при установлении (или изменении) правового статуса объекта недвижимости или его физических характеристик.

Для рационально сбалансированной деятельности земельного рынка необходима четкая система информационных данных о правах собственности и границах участков с указанием границ, площадей и наложенных ограничений на каждое землевладение или землепользование. Соответствие законодательно установленным определениям и формулировкам прав собственности являются необходимым условием при операциях с землей, покупки земельных участков.

Существуют три основных типа кадастров:

- правовой (запись прав на недвижимость);

- фискальный (запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения и купли-продажи);

- многоцелевой (объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование).

Можно подчеркнуть основные этапы создания фискального кадастра:

- картографирование и идентификация всех объектов недвижимости;

- классификация объектов недвижимости;

- анализ рыночных данных;

- оценка объектов недвижимости;

- определение собственников и налогоплательщиков;

- подготовка оценочных ведомостей;

- рассылка деклараций и сбор налогов;

- установление процедур обжалования.

Создание многоцелевого  кадастра или земельной информационной системы (ЗИС) связано со значительными  осложнениями и затратами, поскольку отдельные разделы информации уже сформированы и находятся в ведении различных государственных структур. Здесь становится все более обоснованным наличие формирующих потоков, стимулирующих сосредоточение информации в едином центре.

К основными особенностями развития кадастра России относятся:

- потребность в формировании  земельно-имущественного кадастра, обусловленная революционными изменениями  в отношении прав собственности и необходимости ускорения и упрощения процедуры регистрации этих прав;

- возможность создания на базе полноценного земельно-имущественного кадастра новых научных дисциплин и законодательства. В связи с этим необходимо развитие кадастровых систем, отвечающих требованиям времени и открытых для будущего прогресса;

- потребность замены централизованно  принимаемых решений на системы, получаемые поддержку местных органов власти;

- необходимость в программно-техническом  обеспечении, основанная на анализе  баланса ресурсов и затрат, необходимых  для создания системы и обслуживания  потребителей;

- установление стандартов, формирование терминологии, форматов  и структуры данных, а также  классификаторов. 

Права собственности имеют  два взаимосвязанных аспекта: юридический и технический. Кадастр можно определить как основополагающую систему взаимодействия и функционирования рынка земельных отношений и муниципального развития, однако в этой области необходимо осуществление строгого контроля и своевременное обновление базы действующих законов применительно к земельному кадастру для его наиболее эффективного функционирования в современных условиях.

 

2.3 Земельно-кадастровые  работы как информационная основа  ведения ГКН

 

Кадастровые работы занимают особое место в регулировании земельных отношений, так как с учетом их результатов создается единая многоаспектная информационная база недвижимой собственности, используемая для принятия и реализации решений органов государственного и муниципального управления недвижимым имуществом различных форм собственности, осуществления государственного контроля за использованием земель и различных сделок с недвижимостью, ведения мониторинга. Поэтому производству кадастровых работ особое внимание уделяют органы государственной власти и местного самоуправления, различные министерства и ведомства.

Кадастровые работы, обеспечивающие ведение кадастра, формирование земельной (недвижимой) собственности, создание инфраструктуры рынка и других операций с недвижимостью, включают в себя кадастровые съемки, инвентаризацию земель и прочно связанных с ней объектов недвижимости, закрепление границ земельных участков на местности, физическую и правовую регистрацию недвижимой собственности, кадастровую оценку земель населенных пунктов.

Среди различных видов кадастровых  работ особое место занимают земельно-кадастровые работы, обеспечивающие формирование различных форм собственности на земельные участки и объекты недвижимости, а также реализацию платного землепользования.

К земельно-кадастровым работам  относятся:

• создание кадастровой геодезической сети;
• вынос в натуру проекта городской черты;
• структуризацию территории города;
• инвентаризация земель;
• отвод земель и закрепление их границ на местности;
• установление границ землепользований в существующей застройке города;
• кадастровые съемки;
• государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов;
• экономическая оценка городских земель;
• формирование земельной собственности;
• межевание.

Кадастровые работы – это совокупность различных мероприятий и действий, направленных на получение сведений об объектах кадастра и реализацию всех их информационных преобразований. В составе кадастровых работ входят:

• земельно-кадастровые работы;
• инженерно-кадастровые работы;
• территориально-кадастровые работы.

Содержание кадастровых работ  обуславливает их видовое различие и отражает характерные особенности  получения сведений и их информационных преобразований.

К основным факторам, определяющим особенности  при создании земельного, градостроительного кадастра и кадастра застроенных территорий, относится точность. Точность - это основное требование к достоверности полученных результатов, которые регламентируются соответствующими нормативно-техническими документами.

Наиболее изученным видом работ  в настоящее время считаются  земельно-кадастровые работы:

• создание кадастровой геодезической сети – в перспективе кадастровая геодезическая сеть, характеризующаяся одним значением показателя точности определения координат, найдет применение в различных сферах деятельности и станет доступной для использования и удобной для проведения различных видов кадастровых работ;
• вынос проекта черты населенного пункта – заключается в установлении на местности точного положения границ и закреплении поворотных точек межевыми знаками;
• структуризация территории - это разделение территории на основные кадастровые учетные единицы;
• инвентаризация земель - комплекс работ по установлению наличия, состава и оценке состояния материальных объектов, приведенных на определенную дату;
• отвод земель и закрепление их границ на местности - являются составной частью процедуры предоставления земель в пользование или собственность юридическими лицами и гражданам по заявке. В составе работ по отводу земельных участков выделяют:
• ведение дежурного журнала землепользований;
• выбор местоположения земельного участка;
• вынос в натуру границ земельного участка и их закрепление;
• установление границ землепользований в существующей застройке;
• проведение организационно-подготовительных работ;
• разработку планов внутриквартального землеустройства;
• вынос границ земельных участков в натуру;
• оформление материалов по установлению границ земельных участков и составлению землеустроительного дела;
• земельно-кадастровые съемки. Особенности земельно-кадастровых съемок обусловлены содержанием и точностью конечных результатов, формой их представления, а также объектами съемок, не имеющих аналогов при других видах съемок;

- государственная кадастровая оценка земель - это один из видов земельно-кадастровых работ, обеспечивающих начисление земельных платежей за пользование земельным участком независимо от формы собственности.

С целью формирования и ведения  кадастра застроенных территорий разрабатывается  «Проект комплексной инвентаризации земель города», охватывающий целый ряд земельно-кадастровых работ. Проект представляет собой земельно-кадастровую организацию территории и включает ряд землеустроительных действий по разграничению земель и формированию землепользований.

Инвентаризация земель проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально  используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация земель может  проводиться на территории Российской Федерации, на территориях субъектов  РФ, на территориях муниципальных  образований и других административно-территориальных  образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых  существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках.

Как правило, инвентаризация проводится при отсутствии или неполноте правоустанавливающих документов на земельные участки, несоответствии их фактическому местоположению и площади, изменению правообладателей земельных участков. Процедура инвентаризации обязательна при проведении реорганизации юридического лица для составления разделительного баланса или договора о присоединении (слиянии).

Утвержденные в установленном  порядке материалы инвентаризации являются основой для подготовки действительных правоустанавливающих документов, согласования и закрепления  границ земельных участков, проведения межевания и дальнейшего прохождения государственного кадастрового учета.

Материалы, полученные в  процессе инвентаризации земель, предназначаются для:

- уточнения данных о количественном и качественном состоянии земель;

- использования при проведении территориального землеустройства и составления планов объектов землеустройства (планов поселений), базовых планов и карт;

- организации контроля за использованием и охраной земель.

 

3 Содержание земельно-кадастровых  работ на территории исследуемого  объекта