Кадастр и планировка населенных мест

3.1 Комплексная  инвентаризация земель 

 

Инвентаризация земель - комплекс землеустроительных мероприятий, направленных на выявление и уточнение  данных о земельных участках в  целях государственного учета земель и ведения государственного земельного кадастра.

Инвентаризация земель проводится с целью уточнения или установления местоположения, границ (без закрепления, на местности) размеров, правового статуса, выявления неиспользуемых, нерационально используемых или неиспользуемых по целевому назначению земель, других необходимых количественных и качественных характеристик земель, отражаемых в государственном земельном и других кадастрах и документах - государственной регистрации прав на землю, а также необходимых для осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель и принятия на этой основе решений об упорядочении использования земель.

 В зависимости от  поставленных целей может проводиться  полная или целевая инвентаризация  земель.

Полная инвентаризация земель проводится на всей территории Российской Федерации и на землях всех категорий, независимо от форм собственности на землю, с уточнением или установлением характеристик земельных участков.

Целевая инвентаризация земель проводится на землях отдельных категорий, на территориях отдельных регионов, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в зонах проявления негативных процессов, по труппам или отдельным земельным участкам. При целевой инвентаризации, информация о состоянии и использовании земель может уточняться по всем или отдельным.

Подготовительный этап разработки проекта комплексной инвентаризации предусматривает:

1. Подбор исходных материалов и данных, в качестве которых выступают:

• планово-картографические материалы;

• сведения о поселковой черте;
• сведения об опорной геодезической сети на территории расположения населенного пункта (при выполнении привязки к ней);
• архитектурно-планировочная документация (генеральный план, проекты детальной планировки, материалы по отводам земельных участков, адресные планы и др.);
• списки землепользований юридических и физических лиц;
• сведения о составе земель населенного пункта;
• сведения о качественном состоянии земель;
• сведения о землях с особым правовым режимом;
• материалы предыдущих инвентаризаций.

В качестве исходной планово-картографической основы принимаются планы масштаба 1:500, 1:1000, 1:2000.

Сведения о землепользованиях  юридических и физических лиц  получают в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, налоговой инспекции и других организациях. Материалы архитектурно-планировочной документации получают в органах архитектуры.

2. Разработка технического задания на производство работ по инвентаризации земель населенного пункта.

На основании собранных материалов заказчиком составляется техническое задание на производство работ по инвентаризации земель квартала, массива и т.д. Задание составляется в двух экземплярах и утверждается руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству района. Первый экземпляр передается подрядчику для включения в межевое дело, второй – горкомзему (райкомзему). Составляется протокол соглашения о договорной цене и календарный план выполнения работ.

3.2 Установление состава земель

 

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми. Несмотря на такие расхождения в терминологии, из смысла законодательства следует, что понятия «населенный пункт» и «поселение» являются синонимами.

В составе земель РФ земли, на которых расположены городские  и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Проекты черты населенных пунктов разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением  городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель населенных пунктов не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, либо города закрытых административно-территориальных образований учитываются соответственно как земли природоохранного назначения, лесного фонда либо промышленности. Значительная часть сельских населенных пунктов расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На территории таких поселений действует режим, установленный для данной категории земель.

В ведении поселка Новоказанка находятся земли площадью 2160 га (по состоянию на 01.10.08 г.) из них:

Рисунок 3.1 – Территориальные зоны поселка Новоказанка, в %

 

3.3 Установление ограничений  и обременений прав в использовании земельных участков поселка (экологическое зонирование территории)

 

Основная цель экологического зонирования - выделение в пределах города относительно однородных по природным особенностям и техногенной нагрузке участков на предмет рационального хозяйственного использования земель с учетом экологической ситуации.

Основными задачами данной работы являются:

- обоснование в соответствии  с природными условиями территории  регламентов деятельности на  отдельных участках с качественной  оценкой экологической ситуации  и разработкой рекомендаций по  ее улучшению;

- оценка соответствия  функциональной принадлежности  территории и ее статуса и режима природоохранной и хозяйственной деятельности;

- выявление участков, в  пределах которых, элементы природного  комплекса подвергаются негативному техногенному воздействию в наибольшей степени.

Ограничения и обременения  прав  на  земельные  участки,  включая публичные сервитуты, подлежат государственной регистрации.

В целях  установления  обременений  и  ограничений  использования земельных участков, обеспечения их учета в кадастровых планах земельных участков и государственной регистрации,  установления порядка   проведения  общественных  слушаний  и  принятия  решений  об установлении публичных сервитутов.

Существует три вида ограничений:

1. Связана с охраной природы, ограничение возникает, если есть пригодно-охраняемые территории (заказники, памятники природы, ареалы распространения особо охраняемых объектов

2. Связана с негативным воздействием (зелено-защитной зоны, охранные зоны)

3. Связана с экологическим состоянием земель, ограничения возникают если, есть какие либо деградационные процессы.

Режим использования земель в границах экологических зон  устанавливается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об особоохраняемых природных территориях».

Использование территории города Новоказанка в условиях изменённости, загрязненности и высокой динамичности природного комплекса требует регулирования как по отдельным видам деятельности, так и на основе территориального экологического планирования.

В выделенных экологических  зонах предлагается установление соответствующего режима использования земель исходя из требований охраны природы, охраны здоровья человека и улучшения экологического состояния городской среды.

           Социально-экономическая деятельность предприятий, находящихся вблизи данных территорий, а также проекты развития населенных пунктов должны проходить экологическую экспертизу с обязательным согласованием проектов со специально уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей природной среды. А охрана территории памятников природы должна осуществляться согласно специально уполномоченными государственными органами в области охраны окружающей среды.

           Режим использования территории памятников истории и культуры устанавливает определенные ограничения. В соответствии с действующим законодательством снос, перемещение этих памятников, а также использование памятников и их территории в иных целях запрещается. Запрещается возведение многоэтажных зданий, нарушающих композицию охраняемых объектов, размещение вредных производств, лабораторий, коммунально-складского хозяйства, зон активной рекреации, автомобильных и железных дорог. Регулируется как этажность, так и плотность застройки.

          В охранных зонах для историко-культурного заповедного района принимается следующий режим использования:

         На территории зон охраны не рекомендуется:

- всякое нарушение планировочной  структуры;

- новое строительство;

- создание транспортных  сооружений и развязок;

- прокладка воздушных  линий электропередач, установка  рекламных щитов и т.д.

 

 

 

4 Кадастровая  организация территории 

4.1 Разработка  цифровой кадастровой карты (фрагмента

территории поселка)

 

В качестве объекта выступает территория небольшого по размеру населенного пункта, данный населенный пункт (п. Новоказанка) целесообразно включить в один массив.

Затем, на выделенном кадастровом массиве формируются 12-ть кадастровых кварталов. Размер кварталов определяется количеством и размером планировочных кварталов. Границы кадастровых кварталов формируются на основе материалов инвентаризации земель поселений и проходят в основном по оси существующей сети улиц.

Для цели ведения ГКН предлагается сохранить разработку цифровой кадастровой карты, как документа, наполнив его следующим содержанием:

- составом земель (установленным  по материалам комплексной инвентаризации территории города);

- границами объектов недвижимости;

- элементами правового  зонирования;

- элементами экологического  зонирования.

Кадастровая организация  территории и кодификация её кадастровых  территориальных единиц остается необходимым  атрибутом данного вида земельно-кадастровой документации.

Исследуемая территория состоит  из следующего состава земель

• жилая зона;
• общественно-деловая зона;
• зона особо охраняемых природных территорий;
• земли сельскохозяйственного использования;
• производственная зона;
• земли резерва;
• земли рекреации.

На втором этапе разрабатывается проект по установлению земель с особым правовым режимом использования (экологическое зонирование).

К ним относятся:

- санитарно-защитная зона;

- охранная зона вокруг памятника истории и  культуры.

- зона подтопления.

 

На заключительном этапе формируется  кадастровая организация территории поселка (о чем говорилось ранее) .

Внутри каждого квартала формируются  земельные кадастровые участки, границы которых отражены на планово-картографической основе.

 

Рисунок 4.1 – Кадастровая организация территории

 

 

4.2 Разработка  «Кадастрового паспорта объекта  городской недвижимости»

 

Кадастровый паспорт  объекта недвижимости, согласно четвертому пункту ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения об объекте, необходимые для государственной регистрации прав на дом или квартиру и сделку, связанную с ними. Этот документ — один из элементов формирующейся современной системы учета объектов недвижимости в РФ, на сегодняшний день требуемый при регистрации прав на объект недвижимости.

Для более детальной характеристики земельного участка города разрабатывается «Паспорт земельного участка», в который входит следующие виды характеристик:

1. Общая характеристика участка
1. Кадастровый номер земельного участка.
2. Местоположение.
3. Общая площадь участка, м².
4. Площадь занятая под застройку, м².
2. Социально-правовое и градостроительное состояние участка.
1. Вид права и срок его действия.
2. Наименование юридического лица (физического лица).
3. Состав земель и целевое назначение участка.
4. Разрешенное использование участка.
5. Компактность земельного участка (К₁).
6. Плотность застройки (К₂, %).
7. Уровень развернутой плотности застройки (К₃, м²/га кв.м общей площади на 1 га).
8. Характеристика жилого дома (серия, количество секций, квартир, комнат).
9. Площадь дома, м.кв. – площадь застройки.
10. Жилая площадь, м.кв.
11. Постройки, вид, площадь.
12. Уровень благоустройства (полное, частичное, неблагоустроенное).
13. Уровень озеленения.
14. Расстояние до автостоянки (м).
15. Радиус обслуживания учреждениями торговли, здравоохранения, образования, м.
16. Транспортная доступность до городского центра (м, мин.).
17. Расстояние до памятников истории, культуры, архитектуры.
3. Инженерно-геологические, гидрогеологические условия и рельеф по условиям благоприятности.
1. Грунты основания.
2. Рельеф (i), %.
3. Залегание грунтовых вод (м).
4. Наличие негативных физико-географических и антропогенных процессов
1. Засоление (%, м²).
2. Подтопление (%, м²).
3. Заболачивание (%, м²).