Государственная регистрация на недвижимое имущество

Книга учета входящих документов предназначена для внесения записей  о документах, представляемых в учреждение юстиции по регистрации прав (или  его филиал) для осуществления  им государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В книге учета входящих документов производятся записи по следующим  заявлениям и документам:[11]

- заявлениям о государственной  регистрации прав с прилагаемыми  документами;

- заявлениям о регистрации  ограничений (обременений) права  с прилагаемыми документами;

-   заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при государственной регистрации прав;

-    заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;

-    документам, необходимым для проведения государственной регистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций на обращения учреждений юстиции по регистрации прав  (их филиалов) или правообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- дополнительным документам, представляемым заявителем с  целью устранения причин, приведших  к приостановлению регистратором  прав государственной регистрации  прав;

-   иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например, определениям или решениям судов о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную  регистрацию с их перечнем, а также  с указанием даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме  того, с указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных  действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”, должна быть произведена  государственная регистрация.

Правовая экспертиза - это  изучение представленных для государственной  регистрации документов с целью  установления юридического факта, являющегося  бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или  обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество[12].

Требования к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.[13]

В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права и в установленных законодательством  случаях должны быть нотариально  удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи  сторон или определенных законодательством  должностных лиц.

Решение об отказе в регистрации  должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов  для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты  недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит  из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи  о конкретных объектах недвижимого  имущества, существующих и прекращенных  правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных  ограничениях (обременениях) прав, произведенных  в соответствии с установленными  требованиями;

- дела правоустанавливающих  документов.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета  документов, принятых на государственную  регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем  заявлении о регистрации права  на объект недвижимого имущества, ограничения  права или сделки начинается государственная  регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается  входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной  записи о регистрации права, его  ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию  документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной  регистрации, то об этом делается отметка  в книге и регистрационная  запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение  об осуществлении государственной  регистрации, то информация о произведенной  регистрации отражается в книге  учета выданных свидетельств о государственной  регистрации прав. Книга учета  выданных свидетельств о государственной  регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или  иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о  результатах произведенной по его  заявлению государственной регистрации  и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Сам Единый государственный  реестр прав состоит из отдельных  разделов -  на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Правила ведения Единого  государственного реестра прав предусматривают  также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения  или перехода права. Для этих целей  предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического  лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения  площади объекта, изменения при  незначительной конструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения  или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе  “Особые отметки регистратора”  проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную  запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимого  имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной  регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственной  регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также  учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю  при регистрации любого вещного  права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Выдача свидетельств о  государственной регистрации, а  также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю  документов производится в случае обращения  субъекта права по истечении месячного  срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Получение свидетельства  о государственной регистрации  права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства  производится на основании предъявленной  расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства  о государственной регистрации  правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную  доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего  личность, документ, подтверждающий его  полномочия действовать от имени  данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил  документ о зарегистрированном праве  или сделке, заносится в книгу  учета выданных свидетельств.

ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И  ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ  ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПОРЯДОК  ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

2.1. Международная практика  в области регистрации прав  на недвижимость

Мировая практика исходит  из необходимости использования  в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической  чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам  создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы  права это обязательное участие  в сделке страхового маклера. Для  стран системы континентального права, к которой относится и  наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации  прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам  обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса[14].

Основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах  европейской цивилизации, включая  и страны Американского, некоторые  страны Африканского континентов, Юго-Восточной  Азии и Австралии, является то, какую  роль в охране прав на недвижимое имущество  играет государство: берет ли оно  это на себя или предоставляет  владельцам этих прав самим заботиться об их охране. Именно по этому признаку различаются две основные системы  укрепления прав на недвижимое имущество (а точнее - единственные, в тех  странах, где вообще имеют место  быть системы укрепления прав), а  именно:

- система регистрации  актов о сделках с недвижимостью  (в российской литературе она  уже успела получить наименование  «Актовая система»), и

- система регистрации  прав на недвижимое имущество  («Титульная система»).

Главным центром распространения  Актовой системы являются практически  все штаты США; центром распространения  Титульной системы - европейские  страны и Австралия.

Сущность Актовой системы  заключается в том, что в сделках  с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта  совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют  ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет  в природе, не интересует регистратора – в его обязанности входит только удостовериться в том, что  перед ним именно те личности, которые  указывают себя в договоре, вручаемом  ему для регистрации, и точно  зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и забота об идентификации  сторон становится лишней. Особая важность фиксации даты и времени регистрации  состоит в том, что, если прежний  владелец успешно попытается несколько  раз продать, пока оформляются эти  сделки, один и тот же объект (или  несколько раз заложить одно и  тоже имущество), и поэтому в отношении  одного и того же объекта возникнут  конкурирующие между собой права  или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет  зарегистрирован раньше.

Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам  на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что  продавец не является собственником  продаваемой недвижимости и не имеет  на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые  перечислены во введении. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен  ветхий пергамент, из которого ученому  мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким  негодяем-корыстолюбцем было сокрыто  завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самой престижной и доходной в городе застройки.