Государственная регистрация на недвижимое имущество

Таким образом, прежде чем  купить недвижимость, необходимо тщательно  изучить всю историю переходов  ее из рук в руки (Title of research), историю  залогов и сдачи в аренду, войти  в детали семейных историй ее прежних  владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы  свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю –  для него за достаточно высокую плату  это делают специализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии  дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно  приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой  объем таких компаний в США  в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов

Итак, «конструктивными»  институтами, составляющими Актовую  систему, являются:

- правительственное или  частное (например, в Бразилии) бюро  регистрации договоров и иных  актов о сделках с недвижимостью;

- нотариальные или адвокатские  бюро, специализирующиеся на исследовании  «Чистоты титула»;

- страховые компании, специализирующиеся  на «Страховании титула», или  Титульные страховые компании.

В логике Титульной системы  регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и  Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная  книга как информационная система  в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок  – основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный  этому участку, а также любой  другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении  какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что  национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью  ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому  национальные кадастровые системы  значительное время для систем регистрации  права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная  тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение  и обслуживающего их кадастра недвижимости).

Итак, «конструктивными»  институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:

- установленный законом  порядок, согласно которому признается  лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной  книге. В числе этих прав:

- право собственности;

- права и интересы третьих  лиц (арендаторов, кредиторов, лиц,  в пользу которых обременена  недвижимость и прочее.

В сделке с недвижимостью  в руки нового владельца право  переходит именно в момент регистрации  этого права, которая физически  состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя  заменяется другим.

Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.

В Германской Поземельной  книге, посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в части II - права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий  прокладывать коммуникации), в части III -залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).[10]

Помимо центрально-европейской  системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система  регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение  и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации  прав.

2.2. Понятие и  современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество

Понятие государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  дано в ст.2 ФЗ РФ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятого Государственной  Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная  регистрация определяется как "юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации".

Данный правовой институт является, в своем современном  правовом смысле, новым для законодательства Российской Федерации. Однако то, что  права на недвижимое имущество нуждаются  в каком-либо публичном подтверждении  со стороны государства в силу важности и специфичности данного  объекта гражданского оборота, признавалось российскими учеными-цивилистами  еще в прошлом веке и начале нынешнего[15]. Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимость существуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах.

Таким образом, можно сделать  вывод, что создание правового института  государственной регистрации не строилось на “пустом месте”, а  основывалось на теории и практике международного и отечественного гражданского права.

Перед тем, как рассматривать  само понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые  аспекты. И первый из них: что же подразумевается  законодателем в данном случае под  недвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение  недвижимости: все, что прочно связано  землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

Анализируя современное  законодательство, можно составить  следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной  регистрации в соответствии с  ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:

- земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним”);[16]

- участки недр (там же);

- обособленные водные  объекты (там же);

- леса, многолетние насаждения (там же);

- здания (ст. 130 ГК РФ), части  зданий (ст.5 ФЗ “О товариществах  собственников жилья”);

- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной  жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним”, ст.1 ФЗ “О товариществах  собственников жилья”); части помещений  (ст. ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”);

- предприятия как имущественный  комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним”;

- жилые дома и их  части (ст.558 ГК РФ), жилые дома  с жилыми и нежилыми помещениями  (ст.1 Закона РФ “Об основах  федеральной жилищной политики”,  ст.1 ФЗ “О товариществах собственников  жилья”); жилые дома на дачных  участках с правом регистрации  проживания на нем (ст. 1 ФЗ “О  садоводческих, огороднических и  дачных некоммерческих объединениях  граждан”);

- квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения,  иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного  проживания (ст. 1 Закона РФ “Об  основах федеральной жилищной  политики”);

- комнаты (ст.9 ФЗ “О  товариществах собственников жилья”, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге  недвижимости)”);

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  значения (ст.56 Основ законодательства  о нотариате, ст.5 ФЗ “Об ипотеке  (залоге недвижимости)”);

- жилые строения без  права регистрации проживания  в них и хозяйственные строения  и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения  и хозяйственные строения и  сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ “О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях  граждан”);

- кондоминиумы как комплексы  недвижимого имущества (ФЗ “О  товариществах собственников жилья”, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”);

- объекты незавершенного  строительства, не являющиеся  предметом действующего договора  строительного подряда (ст.25 ФЗ  “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним”^[17].

Давая понятие государственной  регистрации, законодатель разграничил  в принципе равнозначные формулировки "акт государственного органа, порождающий  права" и "юридический акт признания  государством прав", и сделал это, исходя, по всей видимости, из следующих  причин:

- нельзя смешивать государственную  регистрацию прав и акт государственного  органа, порождающий права, исходя  из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК  РФ, в которых эти понятия рассматриваются  как самостоятельные;

- главная задача издания  государственного акта - создать  основание для возникновения  прав и обязанностей, в то время  как государственная регистрация  имеет другие задачи, в том  числе определяет в конкретных  случаях время возникновения  прав;

- с точки зрения юридической  логики рассматривание регистрации  прав как акта государства,  порождающего гражданские права,  также невозможно, поскольку алогичен  сам оборот "регистрация прав, порождающая эти права";

- признание за регистрацией  статуса соответствующего государственного  акта повлекло бы за собой  и накладывание на государство  ответственности за юридическую  чистоту и законность удостоверяемых  прав, что, безусловно, имело бы  негативные последствия для его  бюджета, поскольку фактически  речь шла бы об ответственности  налогоплательщиков за незаконность  действий сторон при заключении  сделки.

В дополнение к этому можно  добавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим  актом не издание какого-либо нормативно-правового  акта, а совершение действий, направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество, с целью  упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можно  сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых  ими прав и обязанностей, а также  иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных  в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу, государственную  регистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный  или учетный характер, поскольку  такая регистрация скорее является регистрацией самого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой  для достижения ряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости в органах технической  инвентаризации)^[18]. Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделок и иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а также создания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Очевидно, что одной из главных задач государственной  регистрации является гарантия законности при осуществлении сделок  с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее время законодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестра прав на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различных государственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственников недвижимости.

Законодательством предусмотрено  две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ  определяет, что кроме регистрации права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но при несоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РФ (с учетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленных  законом, несоблюдение требования о  государственной регистрации сделки влечет ее недействительность), можно  сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о регистрации имеет место  не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либо непосредственно  требует государственной регистрации, не определяя при этом последствий  несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделку в  силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать  ничтожной. С другой стороны, ст.550 ГК РФ устанавливает необходимость  придания договору купли-продажи недвижимости (за исключением предприятия или  жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его  регистрации, хотя право собственности  у приобретателя может возникнуть только после регистрации этого  права (ст.223 ГК РФ).

Как правило, законодатель считает  достаточным использование какой-либо одной из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо  сложных случаях, когда требуется  осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так  и над переходом прав по ней, закон  предусматривается регистрация  и сделки, и прав по этой сделке. К  таким случаям относится регистрация  договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи  жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов  объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией  юридической чистоты регистрируемых договоров.