Договор купли-продажи

- во-вторых, в том случае, когда нежилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный, учет пригодность или непригодность для определенной цели также имеет принципиальное значение, поскольку при эксплуатации производственных, общественных и иных помещений и зданий не должны нарушаться санитарные, противопожарные, экологические правила и нормы. При выявлении нарушений указанных правил и норм, т.е. в случае установления непригодности нежилого помещения для определенной цели, эксплуатация названного объекта приостанавливается или прекращается. Если устранить нарушения невозможно путем проведения строительно-монтажных, санитарно-противоэпидемических и иных работ (мероприятий), то возможны два варианта: либо изменение цели использования нежилого помещения (к примеру, с производственной на складскую), что приведет к изменениям в объекте с сохранением общего правового режима нежилого помещения, либо снос (в случае существенного нарушения объектом санитарных, технических норм и правил, влекущих нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создающих угрозу жизни или здоровью граждан) (ст. 222 ГК РФ), что приведет к утрате правового режима нежилого помещения.

Представляется, что предназначенность  в качестве единственного признака нежилого помещения не позволяет  отразить всей специфики данного объекта, когда нежилое помещение как объект капитального строительства будучи непригодным для определенной цели не может быть введено в эксплуатацию, а введенное, в случае установления непригодности для определенной цели, не может эксплуатироваться и требует либо изменения цели использования (изменение в объекте с сохранением общего правового режима), либо снос (утрата правового режима).

Очевидно, что предназначенность  и пригодность для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, являются единым признаком нежилого помещения.

Таким образом, установив, что нежилое  помещение представляет собой универсальное  обобщающее понятие, и рассмотрев основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), можно предложить сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

 

 

1.3. Стороны договора

 

Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными  участниками таких сделок выступают  граждане и юридические лица. В  некоторых случаях совершать  сделки с нежилыми помещениями могут  города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.

Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений выступает лицо, имеющее право собственности на нежилое помещение, или иное лицо, уполномоченное законом на продажу нежилого помещения. В качестве последнего могут быть: 1) организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) или оперативного управления (п. 1 ст. 296 ГК); 2) лицо, осуществляющее продажу с публичных торгов (п. 2 ст. 447 ГК); 3) агент по агентскому договору (п. 1 ст. 1005 ГК); 4) доверительный управляющий по договору доверительного управления (п. 3 ст. 1012 ГК); 5) опекун собственника (п. 2 ст. 37 ГК).

В порядке исключения допускается участие в качестве продавца лица, не относящегося к числу вышеназванных. Согласно п. 1 ст. 302 ГК им в договоре купли-продажи считается лицо, продавшее нежилое помещение добросовестному приобретателю, у которого он не может быть виндицирован собственником⁴².

Правовой статус лица, выступающего продавцом в договоре купли-продажи, не имеет значения. Им могут быть как предприниматель, так и любое другое физическое и юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Федерации, муниципальное  образование, наделенное правом распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Покупателями  по договору купли-продажи нежилых помещений могут выступать все субъекты гражданского права, располагающие в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями. Юридическая возможность участия в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов может быть ограничена имеющейся у них правоспособностью, а для физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, оборотоспособностью предмета договора. Так, дееспособность физических лиц прямо зависит от их возраста и психического состояния здоровья в момент заключения договора (ст. 21, 26 - 30 ГК).

Правоспособность  юридических лиц зависит от их правового статуса (коммерческие или некоммерческие организации) и вида деятельности (ст. 49 ГК). Участие Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в договорах купли-продажи в значительной мере предопределяется теми публичными функциями, которые они должны осуществлять как государственно-правовые образования и структуры местного самоуправления⁴³.

Между организацией в  лице руководителя (продавец) и индивидуальным предпринимателем (покупатель) был  заключен договор купли-продажи  торгового зала в магазине.

Передача указанного недвижимого имущества была оформлена  накладной.

Согласно имеющимся  в материалах дела квитанциям к приходному кассовому ордеру предприниматель  оплатил продавцу в полном объеме стоимость приобретенного торгового  зала, определенную в договоре купли-продажи.

При этом право собственности  продавца, в том числе на проданный  объект недвижимости, подтверждено решением арбитражного суда, а также представленной в материалы дела выпиской из Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация права собственности на объект произведена на основании упомянутого решения.

Впоследствии на основании  распоряжения главы местного самоуправления муниципального образования предприниматель  приобрел в собственность земельный  участок, расположенный под занимаемым им торговым помещением, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

По договору купли-продажи  организация в лице конкурсного  управляющего продала организации-покупателю в лице председателя правления ряд объектов недвижимости, в том числе упомянутый магазин.

В договоре указано, что  продаваемые объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается решением арбитражного суда.

Между организацией-покупателем и третьей организацией был заключен договор купли-продажи магазина и подписан акт приема-передачи.

Ссылаясь на то, что  по договору купли-продажи третья организация  приобрела право собственности  на все здание магазина, в том  числе на торговый зал, принадлежащий предпринимателю, третья организация обратилась в арбитражный суд с иском к организации-покупателю о признании права собственности на нежилое торговое здание.

Позиция суда. В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В договоре купли-продажи  между ответчиком и истцом отмечено, что до подписания настоящего договора спорный магазин никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц и под арестом не состоит.

Однако установлено, что  на момент заключения договора купли-продажи  между ответчиком и истцом частью спорного здания владел и пользовался  предприниматель, приобретший данное помещение ранее у собственника - организации-продавца по договору купли-продажи.

Из имеющихся в деле показаний свидетеля, подписавшего договор купли-продажи от имени  организации-покупателя, следует, что  истцу продавалась только часть  спорного магазина без помещения, в  котором торговал предприниматель.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в  случаях, если отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, переход права собственности  на спорный объект недвижимости между  титульным собственником - организацией-продавцом и ответчиком не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

То есть ответчик не мог выступать продавцом спорной части помещения и передать на него истцу право собственности. С учетом изложенного иск о признании права собственности на нежилое торговое здание удовлетворению не подлежит⁴⁴.

Таким образом, сторонами  договора купли-продажи (его субъектами) нежилых помещений являются продавец и покупатель. Сторонами в договоре купли-продажи нежилых помещений могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

По общему правилу  продавец нежилого помещения должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению нежилым помещением.

Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом  гражданских прав и обязанностей. Приобретая нежилое помещение по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.

 

 

2. Содержание  и форма договора купли-продажи  нежилого помещения

 

2.1. Права и обязанности сторон

 

Содержание договора купли-продажи нежилого помещения представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон (покупателя и продавца). К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: условие о нежилом помещении, о порядке и сроке его передачи покупателю. Обязанности покупателя  определяются условиями договора, регламентирующими порядок принятия и оплаты нежилого помещения.

В статье 556 ГК РФ закреплены последствия  передачи недвижимости ненадлежащего  качества. В соответствии с этой статьей, в случае передачи продавцом  покупателю недвижимости не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены нежилого помещения ненадлежащего качества, на нежилое помещение соответствующее договору.

Следуя отечественной и мировой практике, ГК РФ установлены жесткие гарантии качества и не подлежащую ограничению ответственность продавца за нарушение требований к нежилому помещению. Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного здания (сооружения). Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков здания (сооружения), либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Требования, предъявляемые к качеству нежилого помещения, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю нежилое помещение, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного нежилого помещения могут способствовать следующие положения ГК РФ⁴⁵.

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю нежилое помещение, пригодное для целей, для которых объект такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в  известность о конкретных целях  приобретения здания (сооружения), продавец обязан передать покупателю объект, пригодный для использования в этих целях.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество нежилого помещения во многом будет зависеть от того, есть ли договорная гарантия качества нежилого помещения. По общему правилу (то есть при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки нежилого помещения, если покупатель докажет, что они появились до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя либо по причинам, возникшим до этого момента. В отношении нежилого помещения, на которое продавцом предоставлена гарантия качества, он отвечает за недостатки нежилого помещения, если не докажет, что они возникли после их передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром, а также действий третьих лиц или непреодолимой силы (ст. 476 ГК РФ).

Обязанность проверить качество реализуемого нежилого помещений может быть возложена на продавца (предварительный показ и т. п.). В этом случае продавец должен предоставить покупателю документы, подтверждающие осуществление им проверки качества передаваемого нежилого помещения и ее результаты, например справка из РУТИ о техническом состоянии здания (сооружения)⁴⁶.