Договор купли-продажи

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По общему правилу, стороной в договоре купли-продажи здания (сооружения) – продавцом и покупателем  – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические  лица, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

 Требования к форме  договора купли-продажи нежилого  помещения, как и, в общем,  продажи недвижимости, сводятся  к тому, что такой договор должен  быть заключен в письменной  форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Кроме обязательной письменной формы ГК РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Нужно обратить внимание на то, что  государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых  помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

В связи с этим важно  отметить, что договор купли-продажи нежилых помещений (зданий, сооружений) считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи  недвижимости. Передача проданного объекта  нежилого помещения продавцом и  принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи нежилого помещения не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи нежилого помещения.

С передачей нежилого помещения продавец обязан передать покупателю и весь пакет документов на нежилое помещение. В пакет этих документов может входить: план строения; справка РУТИ, кадастровый паспорт на здание и др.

При купле-продаже нежилых помещений зачастую могут возникнуть споры об имуществе, оставшемся в здании после его продажи. Так, например, нередко фирма-продавец не успевает вывезти все свое имущество из здания (сооружения) и собирается сделать это только после его продажи (что подразумевает его передачу покупателю). Однако покупатель, приняв здание по передаточному акту, заявляет свои права на оставленное имущество (например, на вмонтированные в стены здания сейфы). Возникает спор.

Поэтому в передаточном акте стороны могут оговорить  и правовое положение имущества, оставляемого продавцом в здании после его продажи. Данная оговорка может включать и полную передачу всего имущества в собственность покупателю здания или же, наоборот, оговорка будет содержать обязанность продавца забрать имущество из здания в оговоренный срок.

 

Библиографический список

 

Нормативно-правовые акты Российской Федерации

 

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом Указов Президента РФ от 9 января 1996 г. № 20, от 10 февраля 1996 г. № 173, от 9 июня 2001 г. № 679, от 25 июля 2003 г. № 841, Федеральных конституционных законов от 25 марта 2004 г. № 1-ФКЗ, от 14 октября 2005 г. № 6-ФКЗ, от 12 июля 2006 г. № 2-ФКЗ, от 30 декабря 2006 г. № 6-ФКЗ, от 21 июля 2007 г. № 5-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 23 декабря; 1996. – 13 января; 15 февраля; 2001. – 14 июня; 2003. – 30 июля; 2004. – 26 марта; 2005. – 19 октября; 2006. – 15 июля; 2007. – 11 января; 27 июля.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27 декабря 2009 г. № 352-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Российская газета. – 2009. - № 252.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; в ред. Федерального закона от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410; 2009. - № 29. – Ст. 3582.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ; в ред. Федерального закона от 17 декабря 2009 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14; 2009. - № 51. - Ст. 6153.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 190-ФЗ; в ред. Федерального закона от  27 декабря 2009 // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16; 2009. - № 52 (1 ч.). - Ст. 6419.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ; в ред. Федерального закона ред. от 7 апреля 2010 // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2010. - № 15. - Ст. 1756.
7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 № 127-ФЗ; в ред. Федерального закона ред. от 19 июля 2009 // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 43. - Ст. 4190; 2009. - № 52 (1 ч.). - Ст. 6450.
8. О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы: Закон города Москвы от 3 июля 2002 года № 38// Ведомости Московской городской Думы. - 2002. - № 8. - Ст. 164.
9. Положения о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда: Постановление Правительства Москвы от 13 августа 1996 года № 689// Вестник Мэрии Москвы. - 1996. - № 20, 21
10. Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения: Распоряжение Госкомимущества РФ от 05.02.1993 № 217-р // Закон. - 1993. - № 9.

 

Нормативные правовые акты, утратившие силу

 

11. Гражданский кодекс РСФСР 1922 // Хрестоматия по истории государства и права СССР / Под ред. Ю.П. Титова, О.И. Чистякова. М., 1990.
12. Гражданский кодекс РСФСР 1964 // Хрестоматия по истории государства и права СССР / Под ред. Ю.П. Титова, О.И. Чистякова. М., 1990.

 

 

Научная и специальная  литература

 

13. Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования/ В.А. Алексеев. - М., 2007. – 567 с.
14. Анохин, В. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров / В. Анохин // Хозяйство и право. - 2002. - № 11. - С. 123-127.
15. Богданова, Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации / Е.Е. Богданова // Законодательство и экономика. - 2005. - № 3. - С. 34-37.
16. Васин, В.Н. Договор купли-продажи (логико-правовой анализ аномалий) / В.Н. Васин // Российский судья. - 2005. - № 4. - С.31-33.
17. Гришаев, С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права/ С.П. Гришаев // Гражданин и право. - 2006. - № 1. - С. 45-50.
18. Гришаев, С.П. Правовой режим недвижимого имущества/ С.П. Гришаев. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Гарант», 2010.
19. Донских, Е.Г.  Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации / Е.Г. Донских // Нотариус. -  2009. - № 1. С.37-39.
20. Долженко, А.Н. Судебная практика по гражданским делам/ А.Н. Долженко. - М.: Юристъ, 2001. – 589 с.
21. Емелькина, И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества / И.А. Емелькина // Гражданское право. - 2005. - № 2. - С. 14 -17.
22. Емелькина, И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук/ И.А. Емелькина. - М., 2001. – 186 с.
23. Ерш, А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды/ А.В. Ерш // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - № 8. - С. 101-105.
24. Егорова, М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости/ М.А. Егорова // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. - № 2. – С.36-39.
25. Завидов, Б.Д. История развития договора купли-продажи товаров в римском частном праве, в праве дореволюционного периода и времена Союза ССР/ Б.Д. Завидов. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
26. Карапетов, А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве/ А.Г. Карапетов. - М., 2007. – 456 с.
27. Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды/ Т.Ю. Комарова // Законодательство. - 1999. - № 12. - С. 15-18.
28. Костылева, Н. Проблемы содержания договора купли-продажи недвижимости / Н. Костылева // Нотариус. - 2008. - № 1. - С.31-33.
29. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. - М., 2004. – 345 с.
30. Кузьмина, И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук/ И.Д. Кузьмина. - Томск, 2004. – 215 с.
31. Лермонтов, Ю.М. Особенности договора купли-продажи и их применение в решениях судов/ Ю.М. Лермонтов // Право и экономика. – 2009. - № 5. – С.54-57.
32. Макеев, П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция/ П.В. Макеев // Право и политика.  - 2009. - № 2. - С.34-37.
33. Макеев, П.В. О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое / П.В. Макеев  // Современное право. -  2009. - N 5. – С.43-46.
34. Макеев, П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое / П.В. Макеев // Жилищное право. - 2009. - N 12. - С.45-48.
35. Матиящук, С.В. О распределении присоединенной электрической мощности при приобретении помещения в нежилом здании / С.В. Матиящук // Законодательство и экономика. 2009. - № 1. - С.67-70.
36. Паланкоев, И. Нежилое помещение как объект гражданских прав/ И. Паланкоев // Гражданское право. - 2007. - № 4. - С. 27-31.
37. Перевод жилого помещения в нежилое / под ред. А.В. Сутягина. - М., 2009. – 378 с.
38. Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. - М., 2006. – 345 с.
39. Пиджаков, А.Ю. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений/ А.Ю. Пиджаков // Гражданское право. - 2004. - № 2. - С. 47-49.
40. Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте/ О. Ю. Скворцов. - М., 2006. - 456 с.
41. Свердлык, Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма/ Г.А. Свердлык // Жилищное право. - 2007. - № 6. - С. 32-36.
42. Скловский, К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение/ К.И. Скловский // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 8. - С. 91-95.
43. Свиридова, Т.Н. Эволюция видов договоров купли-продажи в гражданском праве/ Т.Н. Свиридова // История государства и права. - 2007. - № 17. - С.40-44.
44. Харитонова, Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук/ Ю.В. Харитонова. - М., 2006. – 30 с.
45. Хурцилава, А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук/ А.Г. Хурцилова. - М., 2006. – 29 с.
46. Чубаров, В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости/ В.В. Чубаров. - М., 2006. – 503 с.
47. Чубаров, В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости/ В.В. Чубаров // Право и экономика. - 2003. - № 3. – С.40-43.
48. Шевчук, Д.А. Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой / Д.А. Шевчук // Право и экономика. - 2009. - № 9. - С.43-46.

 

Материалы судебной и иной юридической практики

 

49. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева: Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.
50. Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
51. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8  // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 19.
52. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2008 г. № 16732/07 по делу № А65-6899/2007-СГ3-12. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
53. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002. Документ опубликован не был. Доступ из СПс «Консультант Плюс», 2010.
54. Постановления ФАС Центрального округа от 17 апреля 2008 г. № А08-5113/06-14. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
55. Постановление ФАС Московского округа от 31.01.2000 по делу № КГ-А40/26-00. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
56. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53  // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7.
57. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90  // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
58. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 // Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». -  2003. - № 11 (ч. 2).
59. Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 8 октября 2009 г. по делу № А74-2245/09-К1 // Архив Арбитражного суда Республики Хакасия. 2009.

 

 

Справочная и  учебная литература

 

60. Брагинский, М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2001. -734 с.
61. Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.2./ Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Бек, 2005. – 756 с.
62. Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. - М.: Юристъ, 2004. – 834 с.
63. Гражданское право: Учебник. Том 2 /Под ред. О.Н. Садикова. - М.: ИНФРА-М, 2007. – 888 с.
64. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Норма, 2003. – 876 с.
65. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Наука, 1975. – 456 с.
66. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Бек, 2004. – 899 с.
67. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.
68. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ под ред. О.Н. Садикова. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. – 945 с.
69. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: НОРМА, 2001. – 345 с.
70. Римское частное право: Учебник  / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 2004. – 677 с.
71. Советское гражданское право. Т. 2 / Под ред. О.С. Иоффе, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина. - М.: Наука, 1971. – 764 с.
72. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. - М.: Юрид.лит, 1985. – 832 с.

 

 

 

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

² Васин В.Н. Договор купли-продажи (логико-правовой анализ аномалий) // Российский судья. 2005. № 4. С.31.

³ Завидов Б.Д. История развития договора купли-продажи товаров в римском частном праве, в праве дореволюционного периода и времена Союза ССР. Документ опубликован не был // Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.

⁴ Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 2004. С. 396.

⁵ Свиридова Т.Н. Эволюция видов договоров купли-продажи в гражданском праве // История государства и права. 2007. № 17. С.40.

⁶ Гражданский кодекс РСФСР 1922 // Хрестоматия по истории государства и права СССР / Под ред. Ю.П. Титова, О.И. Чистякова. М., 1990. С. 7 - 25.

⁷ Завидов Б.Д. История развития договора купли-продажи товаров в римском частном праве, в праве дореволюционного периода и времена Союза ССР. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.

⁸ Гражданский кодекс РФ (Часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ.  1996.  № 5.  Ст. 410.

⁹ Васин В.Н. Договор купли-продажи (логико-правовой анализ аномалий) // Российский судья. 2005. № 4. С.33.

¹⁰ Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.2./ Под ред. Е.А. Суханова. М., 2005. С.121.

¹¹ Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник. Т.3. / под ред. Е.А. Суханова. М., 2008. С.132.

¹² Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21// Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». 2003. № 11 (ч. 2).

¹³ Макеев П.В. Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика.  2009. № 2. С.34.

¹⁴ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

¹⁵ Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 40, 41.

¹⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «Консультант Плюс», 2010.

¹⁷ См.: Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. № 4. С. 27; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 1999. № 12. С. 15.