Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2013 в 11:29, дипломная работа
Цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).
Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно
приходит к выводу, что перечень
третьих лиц, о котором идет речь
в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать
в качестве необходимого элемента описания
предмета такого договора наряду с
другими элементами, указанными в
ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает
понятия вещей (имущества, предмета
договора) и прав третьих лиц на
это имущество. А.М. Эрделевский же
смешивает эти понятия, хотя сделанные
им выводы о том, что включение
в договор перечня лиц, сохраняющих
право пользования отчуждаемым
жилым помещением, представляет собой
реализацию обязанности продавца предупредить
о наличии или отсутствии прав
пользования жилым помещением, и
волеизъявление покупателя принять
жилое помещение с таким
В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.
Для классификации лиц, которые
в силу прямого указания закона сохраняют
право пользования жилым
Так, п.2 ст.292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., содержал правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст.ст.53,127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определялся аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Те члены семьи, которые непосредственно отнесены к таковым законом (супруг собственника квартиры, его дети и родители), имели право пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.
С 1 марта 2005 г. круг членов семьи собственника определен в п.1 ст.31 ЖК РФ. Л.Ю. Михеева[50] обращает внимание, что с введением нового правового регулирования данная категория лиц значительно сузилась. По мнению данного автора, установления такого критерия как совместное с собственником жилья ведение хозяйства теперь не является достаточным основанием для признания того или иного лица членом семьи собственника, необходимо устанавливать факт создания данными лицами в последующем семейных отношений. Иными словами, к членам семьи собственника в силу формулировки ст.31 ЖК РФ Л.Ю. Михеева склонна относить только супругов, их родителей и детей.
Право пользования жилым
помещением возникает у членов семьи,
как правило, с момента вселения
их собственником на жилую площадь,
если при вселении иное не было установлено
соглашением, заключенным между
собственником и вселяемым
Л.Ю. Михеева[54] справедливо отмечает, что под вселением в качестве члена семьи не может пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в соответствии с Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.
Вместе с тем, следует отметить, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, суды оценивают данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), как одно из доказательств того, состоялось ли между собственником жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое им жилое помещение и на каких условиях[55] .
Сохранение за членами семьи собственника права пользования жилым помещением при его отчуждении другим лицам составляло основное препятствие для реализации собственником жилого помещения права распоряжения им[56] . Для создания максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования положения Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»[57] в ст.292 ГК РФ внесены изменения, согласно которым члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением при его отчуждении другим лицам лишь в случаях, предусмотренных законом.
В настоящее время таким
законом является Федеральный закон
от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации»[58]
. Статья 19 названного федерального закона
предусматривает, что действие положений
п.3 ст.31 ЖК РФ (также содержащей правило
о прекращении права
Разъясняя положения данной
нормы, Верховный Суд РФ в Обзоре
законодательства и судебной практики
за четвертый квартал 2005 г., утвержденном
постановлением Президиума Верховного
Суда РФ 1 марта 2006 г.[59] , указал следующее.
Применительно к положениям Закона
о приватизации жилищного фонда
согласие лица, которое совместно
проживает с собственником
Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Следует также отменить, что
в целях развития рынка жилья
изменения претерпели и положения
гражданского законодательства, регулирующие
вопросы отчуждения жилых помещений,
в которых проживают
Вместе с тем, следует
с сожалением отметить, что пока
произведенные законодателем
Представляется, что для
того, чтобы соответствующие
Ко второй категории граждан,
которые имеют право
Право пользования жилым
помещением у нанимателя и постоянно
проживающих с ним граждан, ссудополучателей
возникают на основании соответствующего
договора (найма жилья или
К третьей группе лиц, сохраняющих
право пользования жилым
Следует обратить внимание на
то, что получатель ренты вправе
пользоваться жилым помещением до прекращения
обязательства плательщика
Если иное не установлено
договором пожизненного содержания
с иждивением, гражданин, проживающий
в жилом помещении на основании
такого договора, пользуется жилым
помещением на условиях, аналогичных
установленным для
К четвертой категории лиц, которые сохраняют права пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся отказополучатели (абзац 3 п.2 ст.1137 ГК РФ).
В настоящее время положения,
регулирующие правоотношения, связанные
с предоставлением права
Согласно п.1 ст.1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Предметом завещательного отказа может быть, среди прочего, передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью.
Вместе с тем, обязанности
наследника предоставить отказополучателю
право пользования жилыми помещением
корреспондирует право
Право пользования жилым помещением, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, может не возникнуть в случае применения к отказополучателю в соответствии с п.5 ст.1117 ГК РФ правил о недостойных наследниках.
Таким образом, право отказополучателя
пользоваться жилым помещением возникает
из следующего юридического состава: установление
наследодателем в завещании завещательного
отказа, смерти наследодателя и открытия
наследства, выражение отказополучателем
волеизъявления на получение завещательного
отказа. Представляется, что такое
волеизъявление может выражаться, в
числе прочего, в фактическом
вселении отказополучателя в жилое
помещение, право пользование которым
установлено завещательным