Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2013 в 11:29, дипломная работа
Цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
Наряду с регистрацией сделок по отчуждению недвижимого имущества ГК РФ предусмотрена регистрация возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимое имущество (п.1 ст.131 ГК РФ). В отношении договорных обязательств по поводу недвижимого имущества имеет место именно переход права собственности, который сопровождается одновременным прекращением этого права у одной стороны и его возникновением у другой. Пунктом 1 ст.551 ГК РФ устанавливается обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Государственная регистрация
перехода права собственности может
происходить одновременно с регистрацией
самого договора. В данном случае исполнение
со стороны продавца обязанности
по передачи прав некоторым образом
связывается с самим
Таким образом, право собственности
на жилое помещение возникает
у покупателя только с момента
государственной регистрации
Поскольку момент возникновения
права собственности на жилое
помещение обусловлен моментом государственной
регистрации такого права, а основная
обязанность продавца как раз
и состоит из передачи такого права
покупателю, в договоре следует предусмотреть,
при каких условиях возможна такая
государственная регистрация. Следует
отметить, что законодательство, регулирующее
процесс государственной
Порядок расчетов, как известно,
не является существенным условием договора
купли-продажи, за исключением договора
с рассрочкой платежа (ст.489 ГК РФ). В
связи с этим, в целях наиболее
полной защиты интересов участников
сделки, учитывая рассмотренные выше
особенности ее заключения, целесообразно
включать в текст договора положение
о том, что оплата недвижимого
имущества производится после государственной
регистрации договора (ст.488 ГК РФ - оплата
товара в кредит), а право собственности
к покупателю переходит после
полной оплаты жилого помещения (в целях
защиты интересов продавца - ст.491 ГК
РФ). То есть возникновение права
собственности у покупателя будет
поставлено в зависимость от исполнения
его обязанности по оплате (п.1 ст.
157 ГК РФ – сделка, совершенная под
отлагательным условием). В этом
случае государственная регистрация
будет состоять из двух этапов. Первый
- государственная регистрация
Представленная выше необходимость для участников сделки по отчуждению жилого помещения произвести регистрацию прекращения данной сделки, в целях обеспечения дальнейшей оборотоспособности объекта, свидетельствует о том, что особенностью процедуры расторжения договора является обязательная государственная регистрация соответствующего соглашения. Необходимо отметить, что ни Закон о государственной регистрации, ни Правила ведения ЕГРП не содержат процедурные нормы, которые позволяли бы сторонам осуществить расторжение заключенного договора продажи жилого помещения. Единственный случай, где упоминается о расторжении договора, - это ст.25.1 Закона о государственной регистрации, которая раскрывает порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и его расторжения. В отношении договоров по отчуждению недвижимого имущества такой процедуры не установлено, хотя Приложением №2 к Правилам ведения ЕГРП предусмотрена форма внесения записи о прекращении сделки государственным регистратором.
Следует также отметить, что
государственная регистрация
Если договором продажи жилого помещения предусмотрено отчуждение земельного участка, то государственной регистрации подлежит и переход права собственности на земельный участок.
Заключение
Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить следующее.
Несмотря на длительное существование и достаточно динамичное развитие положений действующего законодательства, регулирующих правоотношения, связанные с отчуждением жилых помещений по договору купли-продажи, а также на относительно значительное число публикаций, посвященных данной проблематике, в правоприменительной практике до сих пор встречаются дискуссионные, требующие разрешения вопросы.
Одной из проблем, поднятых в
рамках настоящей дипломной работы,
является то, что содержащиеся в
Жилищном кодексе РФ легальные определения
отдельных видов жилых
В дипломной работе также
достаточно подробно рассмотрена проблема
оборотоспособности жилых помещений,
собственники которых произвели
перепланировку в нарушение установленного
порядка. Целью рассмотрения данного
вопроса было выяснение возможного
ограничения правомочия собственника
по распоряжению помещением, которое
было подвергнуто незаконному
Среди поднимаемых настоящей
работой проблем следует также
назвать организацию
Для решения данной проблемы
следует указать на необходимость
скорейшего принятия подзаконных нормативных
актов, регулирующих вопросы такого
взаимодействия, разработать образцы
форм для предоставления органами опеки
и попечительства в органы, осуществляющие
государственную регистрацию
При рассмотрении вопросов, связанных с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, выявлено, что в настоящее время у судов все еще возникают проблемы с тем, каким образом квалифицировать договор купли-продажи, совершенный с соблюдением установленных законом требований к таких договоров форме, государственная регистрация которого не была произведена в силу тех или иных причин. В результате анализа положений гражданского законодательства, судебной практики убедительно доказано, что в приведенном случае договор купли-продажи следует считать незаключенным, но не недействительным. Права покупателя в подобной ситуации не могут быть защищены путем признания права собственности на жилое помещение, являющееся предметом такого договора.
В целях обеспечения единства судебной практики представляется целесообразным принятие Пленумом Верховным Судом РФ руководящих разъяснений по вопросам, связанным с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на данное имущество, а также последствиями несоблюдения установленной законом обязанности проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права. Также необходимо принятие Пленумом Верховного Суда РФ постановления, разъясняющего отдельные вопросы, возникающие в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.
Список литературы
Конституция Российской Федерации
(принята Всенародным
Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 № 51-ФЗ (в ред. от 02.07.2005) // СПС Консультант Проф; часть вторая от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. от 09.05.2005) // СПС Консультант Проф; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. 02.12.2004) // СПС Консультант Проф.
Жилищный кодекс РСФСР утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (в ред. от 31.12.2002) // СПС Консультант Проф.
Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. 07.03.2005) // СПС Консультант Проф.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 01.03.2005) // СПС Консультант-Проф.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1
«Об основах федеральной
Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» //СПС Консультант-Проф.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. 30.12.2004) // СПС Консультант-Проф.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004) // СПС Консультант-Проф.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. – 1998. - №148-149.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 18.06.2005) // СПС Консультант-Проф.
Федеральный закон от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2002. - № 94. - Ст. 6.
Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» // Российская газета. - 2003. - № 253.
Федеральный закон от 24 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.
Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ // СПС Консультант-Проф.
Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (ред. 22.12.2004) // СПС Консультант-Проф.
Положение «О государственном
учете жилищного фонда в
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // СПС Консультант-Проф.
Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утв. Постановлением Правительства от 4 декабря 2000 года №921 (в ред. от 19.03.2005) // СПС Консультант-Проф.
Положение о признании
помещения жилым помещением, жилого
помещения непригодным для
Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома, утв. Распоряжением Мэра Москвы от 24 июня 1996 г. № 15/1-РМ // СПС Консультант-Проф.
Инструкция о проведении
учета жилищного фонда в
Инструкция о порядке
государственной регистрации
Постановление Конституционного
Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По
делу о проверке конституционности
частей первой и второй статьи 54 Жилищного
кодекса РСФСР в связи с
жалобой гражданки Л.Н.
Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова» //СПС Консультант-Проф.
Постановление Пленума Верховного
Суда РСФСР (РФ) от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых
вопросах, возникших в практике рассмотрения
судами споров о выделе доли сособственнику
и определении порядка