Договор купли-продажи жилых помещений

Порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним регламентирован  гл. 3 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³¹. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав².

Согласно ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Размер государственной пошлины устанавливается ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации п. 22: «За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей¹².

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит как сам договор продажи  жилого помещения, так и переход  права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю²⁵.

Так, Герасимовы обратились в суд общей юрисдикции Чувашской Республики с иском к Никифоровой о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Заявленные требования истцы мотивировали тем, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире. Взятое на себя обязательство по уплате цены договора истцы исполнили в полном объеме. Однако ответчица уклонялась от регистрации сделки. В этой связи ранее они обратились в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решением суда было постановлено зарегистрировать указанную сделку. Однако требование о государственной регистрации перехода права собственности при разрешении дела истцы не заявляли, в связи с чем Герасимовы вновь обратились в суд с исковым заявлением о государственной регистрации права.

Суд удовлетворил заявленное требование о государственной регистрации  перехода права.

Обстоятельства совершения между сторонами договора купли-продажи  и соответствие данного договора требованиям закона были подтверждены вступившим в законную силу решением суда²⁹.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности  на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку  по сделкам с жилыми помещениями  государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и переход  права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, суд счел заявленное истцами требование обоснованным.

Необходимо также отметить, что при заключении договора купли-продажи  недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением³⁶.

3. Процедура заключения договора

Как уже было сказано  выше, договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов²⁹.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

Итак, документы, представляемые для государственной регистрации договора купли-продажи и права, возникающего на основании договора купли-продажи на жилые помещения:

1) заявление сторон  о государственной регистрации  договора;

2) заявление сторон  о государственной регистрации  перехода права и права собственности на объект;

3) документ об уплате  государственной пошлины;

4) документ, удостоверяющий  личность заявителя (представителя);

5) доверенность, подтверждающая  полномочия представителя;

6) в случае если  заявителем является юридическое  лицо, дополнительно представляются: 1. учредительные документы (устав, учредительный договор) со всеми изменениями и дополнениями; 2. свидетельство о государственной регистрации юридического лица - для юридических лиц, созданных после 01.07.2002 года; 3. свидетельство о внесении записи в Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) о юр. лице, зарегистрированном до 01.07.2002 - для юридических лиц, созданных до 01.07.2002 года; 4. свидетельство о постановке на налоговый учет; 5. выписка и ЕГРЮЛ; 6. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (протокол об избрании, приказ о назначении, определение суда о назначении арбитражного управляющего и т.п.);

7) правоустанавливающий  документ – договор купли-продажи жилого помещения (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов);

8) акт приема-передачи  жилого помещения, в случае  заключения договора купли-продажи,  предусматривающей передачу имущества  за плату;

9) кадастровый паспорт  объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008. или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008;

10) документы, подтверждающие  право собственности на отчуждаемый  объект недвижимости;

11) справка о лицах,  имеющих право пользования жилым помещением (выписка из лицевого счета), в случае заключения договора купли-продажи, предусматривающей передачу имущества за плату;

12) нотариально удостоверенное  согласие другого супруга, либо  заявление о том, что лицо  не состоит в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не является совместной собственностью супругов (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов, брачный договор) – в случаях установленных законодательством;

В зависимости от особенностей сделки дополнительно представляются:

13) разрешение  органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение  находится в собственности, либо  в нем проживают несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, ограниченно дееспособные или недееспособные лица;

14) письменное  согласие родителей, усыновителей  или попечителей, если правоотчуждателем  или правоприобретателем является  несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (если оно не содержится непосредственно в договоре);

15) письменное  согласие попечителя, если правоотчуждателем  или правоприобретателем является лицо, ограниченное в дееспособности (если оно не содержится непосредственно в договоре);

16) письменное  согласие получателя ренты, если  отчуждаемое жилое помещение  было передано правоотчуждателю  в обеспечение пожизненного содержания;

17) письменное  согласие залогодержателя на  отчуждение имущества, если объект  находится в залоге;

18) при продаже постороннему лицу, предусматривающей передачу имущества за плату, комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на жилое помещение: 1. документы, подтверждающие, что продавец доли (комнаты) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых продает ее (заявление, направленное по почте с заказным уведомлением) либо - 2. документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты);

19) справка  из налогового органа об уплате  продавцом жилого помещения налога  на наследство, в случае если  продавцу принадлежит право собственности  на недвижимость на основании свидетельства о праве на наследство, выданного до 01.01.2006 или дарения (если продавцу принадлежит право собственности на недвижимость на основании договора дарения, заключенного после 01.01.2006, и он не приходится дарителю членом семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с СК РФ;

20) иные  необходимые для государственной  регистрации документы, представление  которых предусмотрено законодательством  РФ²⁶.

Согласно  п. 5 ст. 16 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Также согласно п. 6 ст. 16 данного ФЗ, заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав².

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию  прав²⁶. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной подаче заявлений  и документов, необходимых для  государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится в указанные в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором².

4. Исполнение и расторжение договора  купли-продажи жилых помещений

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и  покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или  иному документу о передаче. Данная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи жилого помещения, поэтому передаточный акт (иной документ о передаче) необходим на практике в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество⁷.

Подписание  сторонами передаточного акта (иного  документа о передаче жилого помещения) наряду с его фактической передачей  является обязательным условием, позволяющим  говорить об исполнении обязательства  по передаче и приему данного вида недвижимого имущества. Вместе с тем, в предусмотренных договором или законом случаях, данное обязательство по передаче жилья будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Так, продавец и покупатель могут заключить договор с условием, по которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, когда он: 1) подпишет передаточный акт; 2) фактически передаст жилое помещение; 3) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Стороны договора купли-продажи жилых помещений также могут указать, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче жилья является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций и т.п.²⁷