Договор купли-продажи жилых помещений

Такое условие договора купли-продажи жилого помещения, как  цена значительно отличается от общих  положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Положение п. 3 ст. 424 ГК РФ в соответствии с которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги⁶, не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости³².

Договор купли-продажи  жилых помещений должен содержать  в себе согласованное сторонами  в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ)⁷.

Согласованная сторонами цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, обычно включает цену передаваемой с этим видом недвижимого имущества соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако это правило диспозитивно. Также законом могут быть установлены другие правила о соотношении цены жилого помещения и цены передаваемой с жилым помещением соответствующей части участка земли и прав на нее³².

Цена жилого помещения в договоре купли-продажи  данного вида недвижимости может  определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда  цена недвижимости установлена за единицу  ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ)⁷.

Главной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения наряду с обязанностью принять купленное жилое помещение является обязанность по его оплате. Именно сторонами договора самостоятельно определяются форма, порядок и способ. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата²¹.

При продаже  жилого помещения в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ данный вид  недвижимости признается находящейся  в залоге у продавца для обеспечения  исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на жилое помещение должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя жилого помещения или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК. В договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости и сроков промежуточных платежей³¹.

Так как договор купли-продажи жилого помещения требует письменной формы, в связи с чем его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ)⁶.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества¹⁷. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Так, акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в договор купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые  требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В п. 3.1 договора указана  цена недвижимого имущества. Стоимость  перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной  соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства  сторон прекращаются в связи с  исполнением.

Поскольку обязательства  сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил  судебные акты и отклонил исковые  требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства  по договору купли-продажи исполнены  сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения  в этот договор в части увеличения цены проданного имущества¹⁹.

Но что делать, если цена в договоре установлена, но деньги фактически не переданы? Истица обратиться в суд с требованием о расторжении договора на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Г. и К. заключили  договор купли-продажи квартиры, по которому К. приобрела трехкомнатную  квартиру в г. Москве. Договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы. Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из жилого помещения.

Решением Лефортовского  райсуда г. Москвы (оставленным без  изменения судебной коллегией по гражданским делам Мосгорсуда и  президиумом Мосгорсуда) иск удовлетворен. Судебная коллегия ВС РФ протест в порядке надзора заместителя Генпрокурора РФ об отмене судебных постановлений, в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права, оставила без удовлетворения. Президиум ВС РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест, указав следующее.

В силу нотариально  удостоверенного договора, передача денег за квартиру осуществляется после  регистрации этого договора в  Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день. Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег должно быть выполнено после регистрации договора, который заключен в момент такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре форма и порядок расчетов не определены. СК ВС РФ вопреки доводам протеста, обоснованно сослалась на положения пп. 2 п.1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан на сумму свыше 10 МРОТ, а в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права, в случае спора, ссылаться на свидетельские показании в подтверждение сделки и её условий, но не лишает их права приводить письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег, но она не сделала этого. Относительно показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств недопустима. Выписка из банковского счета о снятии ответчицей 20 тысяч долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.²⁰

Таким образом, для избежания указанных выше проблем необходимо:

1) указывать  в договоре реальную рыночную стоимость жилого помещения;

2) подписывать  передаточный акт только после  передачи денег; 

3) осуществлять  передачу денег в банке через  систему сейфового хранения либо  путем расчетов платежными поручениями²².

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество²⁹.

купля продажа  жилой помещение

2.2.3 Перечень лиц, сохраняющих  право пользования жилым помещением

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением⁷. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным.

Законодательство  Российской Федерации не содержит четкого  перечня таких лиц. Однако в ряде нормативно-правовых актов Российской Федерации такие лица все-таки указаны. Итак, закон относит к ним следующих лиц:

1) лица, отказавшиеся  от участия в приватизации.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности  на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом⁶.

Однако право  на пользование жилым помещением после заключения договора купли-продажи  закреплено за данными лицами ст. 19 № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ»: «Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором»⁴.

То есть право  пользования жилым помещением сохраняется  за данными лицами, несмотря на переход права собственности. Новый собственник не сможет выселить данную категорию лиц в принудительном порядке, то есть даже путем подачи искового заявления в суд;

2) лица, которые  были включены в ордер на  квартиру. Данные лица, хотя и  не являются собственниками жилой недвижимости, но все-таки также имеют полное право пользования жилым помещением, в которое они вселились на основании ордера, так как были в него вписаны. Право пользования жилым помещением за такими лицами законодательно не закреплено. Однако судебная практика пошла по пути признания за лицами, которые были включены в ордер, права пользования жилыми помещением вне зависимости от перехода права собственности на такое помещение²³;

3) отказополучатели  по завещательному отказу. В соответствие с пунктом 1 ст. 1137 ГК РФ завещатель имеет право возложить на наследников исполнение обязанностей имущественного характера в пользу другого лица - отказополучателя. Ч. 2 данной статьи указывает, что на наследника, к которому переходит жилое помещение (дом, квартира и т.п.), завещатель имеет право возложить обязанность предоставить право пользования этим жилым помещением другому лицу на определенный срок. При последующем же переходе права собственности на жилое помещение от наследника к другому лицу, не прекращается право пользования данным жилым помещением у такого отказополучателя²⁸;

4) получатель  ренты. В соответствие со ст. 586 ГК РФ рента является обременением  жилого помещения, которое передано  плательщику ренты под ее выплату.  В случае заключения договора купли-продажи такого жилого помещения на покупателя переходят обязанности плательщика ренты, а также переходит обязанность предоставить в пользование данное жилое помещение получателю ренты²³;

5) наниматель  жилого помещения. Договор найма  жилого помещения в настоящее время является очень распространенным, так как позволяет собственнику такого помещения получать определенный доход, а также освобождает его от обязанности содержать жилое помещение. Однако при заключении договора купли-продажи стоит помнить, что наниматель жилого помещения в соответствие со ст. 675 ГК РФ сохраняет право пользования данным жилым помещением до истечения срока, на который был заключен договор найма. На основании этого переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением у нанимателя³².

Ввиду всего вышеуказанного стоит указать, что покупатель при  заключении договора купли-продажи  должен подойти со всей ответственностью в проверке такого существенного  условия договора как перечень лиц, сохраняющих право пользования данным жилым помещением³³.

Основными способами проверки такого условия являются: 1) требование к  продавцу о предоставлении архивной справки. Данная справка содержит сведения о зарегистрированных ранее лицах, об их выбытии из данного жилого помещения и т.п.; 2) неоднократный самостоятельный осмотр жилого помещения; 3) беседа с соседями; 4) иные способы. Это необходимо для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением, ведь на практике нередки ситуации, когда покупатель жилого помещения не может в него вселиться. Обычно это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением³².

Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать. Обман с пропиской также явление довольно частое. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают выход - после оформления договора купли-продажи передается только часть денег, не более 50 % от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде²⁹.

Наличие обязательного порядка  государственной регистрации перехода права собственности на такой  вид недвижимого имущества, как жилые помещения, служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, обязательно нужно выяснить, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения, так как в соответствии с действующим законодательством РФ все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства³⁴.