Договор купли-продажи жилых помещений

В соответствие с кадастровой выпиской от 22.12.2008 №16/08-04-8899-С о земельном участке  с кадастровым номером 31:16:0116013:4 (предыдущий номер: 31:16:01 16 13:0027), местоположение: Белгородская область, г. Белгород, ул. Б. Хмельницкая, дом 58, площадью 7828 кв.м., сведения о регистрации прав на данный земельный участок отсутствуют.

Таким образом по адресу г. Белгород, пр-т Б. Хмельницкого, д. 58, расположены несколько земельных участков, в частности с кадастровым номером 31:16:01 16 013:0021, площадью 3214 кв.м. принадлежащем истцу на праве собственности и с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 площадью 7828 кв.м. права на который в ЕГРП не зарегистрированы.

Учитывая доказательства, указанные выше, судом установлено, что спорный объект расположен на земельном участке, площадью 7828 кв.м., кадастровый номер 31:16:01 16 013:4. Доказательств  обратного суду, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено (ст. 9 ГК РФ, ст. 9, ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение неразграниченными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Поскольку лица, участвующие в деле, не представили  суду документов, подтверждающих право  федеральной, областной или муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4, он входит в состав неразграниченных земель.

Также суд посчитал необходимым обратить внимание на то, что в сообщении об отказе в  предоставлении запрашиваемой информации на запрос арбитражного суда от 11.12.2008 №С5/1888 из управления Федеральной регистрационной службы по Белгородской области от 18.12.2008 №01/236/2008-302 указано, что в ЕГРП, отсутствуют записи о регистрации прав на земельный участок площадью 7828 кв.м., с кадастровым номером 31:16:01 16 013:4 расположенным по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д. 58.

В соответствии с п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актам, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Следовательно, истцом не представлено доказательств  того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  находится земельный участок, где  осуществлена постройка спорного объекта, поэтому отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований (аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.06.2006 по делу №КГ-А41/2876-06-Б).

Определением  Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 производство по апелляционным жалобам Администрации города Белгорода, Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области на решение арбитражного суда от 31.12.2008 по делу №08-6365/2008-29 – приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Белгородской области по делу по иску Администрации города Белгорода о признании права муниципальной собственности на земельный участок площадью 7828 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0116013:4.

Правовая позиция  Арбитражного суда Белгородской области  состоит в следующем.

Если истцом не представлено доказательств того, что у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка, а судом истцу разъяснены последствия совершения или несовершения им процессуальных действий (ст.8 АПК РФ), а также иные процессуальные права, предусмотренные законом, в том числе, положения ч. 2 ст. 268 АПК РФ, в этой ситуации правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку отсутствуют.

Согласно ч. 3 ст. 28 Закона о госрегистрации, копии  вступивших в законную силу решений  и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 №69-ФЗ, от 29.06.2004 №58-ФЗ, от 22.08.2004 №122-ФЗ)

Учитывая то, что в настоящее время органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав на территории Белгородской области  является управление Федеральной регистрационной  службы по Белгородской области (далее  – УФРС), рекомендовать судьям Арбитражного суда Белгородской области обязательно направлять в трехдневный срок копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество, независимо от того, привлекалось ли УФРС в данное дело в качестве лица, участвующего в деле⁴⁵.

Еще один пример из практики, доказывающий, что не завершенный  строительством объект может быть предметом  договора купли - продажи, а право  собственности на него возникает  с момента государственной регистрации.

Так, прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли - продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование  иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о  том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских  прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых  в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо  указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений  в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться  собственником другим лицам.

В силу ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся  объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В ст. 219 ГК РФ указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое  недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется  действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение  этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с  этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию  и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации  заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное  имущество обременено правами отделения  Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное  общество) потерял право распоряжаться  им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора¹⁵.

Наиболее дискуссионен вопрос о возможности заключения договора купли-продажи не завершенного строительством жилого объекта. Можно  ли рассматривать такой объект в  качестве объекта недвижимости и  соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход права собственности?

Арбитражная практика отвечает на поставленные вопросы положительно. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский оборот не завершенные строительством объекты, но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»²⁸. В соответствии с п. 2 ст. 25 данного ФЗ допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер³⁶.

Так и в п. 10 Постановления  Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» указано, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел не оконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами. При невозможности раздела не оконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома¹³. Возможность раздела объекта незавершенного строительства свидетельствует о возможности отчуждения таких объектов²⁸.

Выделяется три критерия при определении помещения в  качестве предмета договора: 1) помещение должно соответствовать ряду требований (санитарным, техническим и т.п.), то есть пригодность помещения для проживания (ч. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ)¹⁸; 2) целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 п. 1 ст. 673 ГК РФ)⁴²; 3) изолированность жилого помещения (ч.1 п.1 ст. 673 ГК, ст. 15 ЖК РФ)³⁹. Также дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе²³.

2.2.2 Цена

На рынке  недвижимости оценку жилых помещений, как правило, осуществляют профессиональные оценщики.

Оценка жилых  помещений - это процедура, сутью которой является расчет вероятной рыночной цены, по которой это жилое помещение может быть реализовано в условиях открытого рынка²⁵.

Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» же под оценочной  деятельностью понимает профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости³.

Оценочная стоимость  определяется местоположением, окружающей застройкой, общем состоянии жилого дома, этажом расположения, площадью помещения, планировкой и другими характеристиками, оказывающими существенное влияние на стоимость жилого помещения¹⁶. Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. В результате экспертизы составляется отчет, который, содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

Оценка жилых  помещений регулируется № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (как уже было сказано выше), ч. 2 ГК РФ, № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»²².