Договор купли-продажи недвижимости

результате исполнения продавцом  обязательств,  вытекающих  из  договора

продажи недвижимости,  до  государственной  регистрации  перехода  к нему

права собственности отчуждать  либо иным образом распоряжаться  соответствующим

объектом недвижимости?  Практика  арбитражных  судов  дает  на  этот вопрос

отрицательный  ответ,  принимая  во внимание прежде всего  интересы третьих

лиц (кредиторов продавца), которые  вправе рассчитывать на  недвижимое

имущество продавца вплоть до момента прекращения права  собственности

последнего на это имущество, совпадающего с моментом  регистрации  перехода

права собственности к  покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд  с      иском   о

признании  недействительным  договора  купли  - продажи      строения,

заключенного между индивидуальным частным предприятием и      обществом с

ограниченной ответственностью.

В  обоснование  своих  требований  истец  указал,  что  продал      строение

по  договору  купли  - продажи  индивидуальному частному      предприятию,

которое,  не уплатив   его   стоимости   и  не зарегистрировав  перехода права

собственности, перепродало  строение обществу с  ограниченной

ответственностью. Получив  плату  за  строение от покупателя, директор

частного предприятия  скрылся.

Арбитражный  суд отказал  акционерному обществу в иске.  Данное      решение

было  отменено по следующим  основаниям.  В соответствии с      пунктом  2

статьи 223 ГК РФ в случаях,  когда отчуждение имущества      подлежит

государственной  регистрации,   право  собственности  у      приобретателя

возникает с момента такой  регистрации,  если иное не      установлено

законом. Статьей 551 ГК   РФ   предусмотрена  государственная    регистрация

перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли -

продажи.   Поскольку  права  собственности  на строение у индивидуального

предприятия не возникло, оно  не  вправе  было отчуждать  это  имущество

другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального   частного

предприятия здание, не проверило  документы о наличии у продавца  прав

собственника, в частности,  данные  о регистрации,  хотя  было  обязано  это

сделать,  то есть  действовало  неосмотрительно,   на  свой  страх  и риск.

Поэтому кассационная   инстанция   правомерно   отменила  решение  суда  и

удовлетворила исковые требования акционерного общества.

30

Определенным своеобразием отличается и правовое положение  продавца

недвижимого имущества,  исполнившего обязательство перед  покупателем   по

передаче   объекта  недвижимости,   до  момента      регистрации  перехода

права  собственности  к покупателю.  В этом      случае  продавец  сохраняет

право собственности на недвижимость и,      следовательно,  обладает

правомочиями по пользованию,  владению и      распоряжению в отношении

проданного имущества. Однако и покупатель      имеет  статус  титульного

владельца,  поскольку  владеет проданным      недвижимым  имуществом  на

законном  основании  (договор  продажи      недвижимости). Получается, что в

подобной ситуации ни продавец, ни      покупатель   не   может

распорядиться  соответствующим  объектом      недвижимости.

Данное  обстоятельство  подтверждается  и официальной  позицией      Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение      в

Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г.  N  8  "О  некоторых

вопросах  практики  разрешения  споров,  связанных с защитой  права

собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 14 данного  Постановления  при  разрешении споров,    связанных

с  возникновением   и  прекращением   права    собственности на недвижимость,

арбитражным судам следует  исходить   из  того, что до  государственной

регистрации  перехода  права   собственности   покупатель   по   договору

продажи  недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться

данным имуществом,  поскольку  право   собственности   на имущество   до

момента государственной  регистрации  сохраняется  за  продавцом.   После

передачи  недвижимого  имущества покупателю,  но до государственной

регистрации  перехода права  собственности продавец также не вправе  им

распоряжаться,  поскольку  указанное имущество служит предметом  исполненного

продавцом  обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель

является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об

отчуждении  ранее  переданного  покупателю   имущества   продавец  несет

ответственность  за  его   неисполнение.32

Указанное  различие правовой природы отношений,  при которых  и

покупатель, и  продавец не   могут  распоряжаться объектом   недвижимости,

переданным покупателю во исполнение договора продажи   недвижимости,

особенно  заметно при  анализе возможных последствий  отчуждения  (либо

распоряжения  в иной  форме)  такого  имущества  покупателем   или

продавцом.   Очевидно,   что  любая  сделка  по    распоряжению   объектом

недвижимости, совершенная  покупателем, недействительна, как  противоречащая

закону.  Если  же сделки по  распоряжению недвижимым   имуществом, переданным

покупателю, совершаются  продавцом, то они не   могут   быть   признаны

недействительными.  При  этих условиях будет невозможно исполнение

обязательств,  вытекающих  из  таких  сделок,  по обстоятельствам, зависящим

от продавца, что влечет ответственность последнего перед  кредиторами за

неисполнение обязательств.

Положение ГК РФ о том, что  исполнение договора продажи недвижимости  сторонами

до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит

основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551),

свидетельствует о том, что  фактическая невозможность для  продавца

распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может

препятствовать обращению  взыскания на указанное недвижимое имущество  по

требованиям  кредиторов  продавца. И напротив, до момента  регистрации перехода

права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе

претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.

33

Однако наложение ареста на имущество продавца является и  нарушением прав

покупателя. На этот счет имеется  решение суда Северо-Кавказского  округа.

По делу N 2884/99 за истцом признано  право  собственности  на

недвижимое имущество,  приобретенное по договору купли - продажи  у

ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности      от

продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации  было

обосновано тем,  что  после исполнения сделки - оплаты  и  передачи

имущества  -  на  него  наложен  арест  в  порядке исполнительного

производства,  возбужденного  в  отношении  продавца.  Удовлетворяя

исковые требования,  суд  указал,  что наложением ареста нарушаются

законные права  и  интересы  истца  как  покупателя  имущества.  В

решении  содержится ссылка на то,  что оно является основанием для

регистрации права собственности  в бюро технической инвентаризации.

В  рамках  рассмотрения  проблемы  соотношения государственной      регистрации

перехода права собственности  на недвижимое имущество и      обязательств

сторон,  вытекающих из договора продажи недвижимости,      необходимо

подчеркнуть,  что  сам  факт регистрации перехода права      собственности  на

объект  недвижимости  к покупателю не влияет на      обязательства   сторон

по  договору  продажи  недвижимости  и не      является основанием их

прекращения.34

На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении N 8      Пленума

Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации  от 25      февраля 1998

г.,  согласно  которому  при  разрешении  споров  по      требованиям

продавцов    о    расторжении   договоров   продажи      недвижимости,  по

которым осуществлена государственная  регистрация      перехода  к  покупателю

права  собственности,  арбитражным  судам      следует    учитывать,    что

если    покупатель    недвижимости      зарегистрировал   переход   права

собственности,  но  не  оплатил      имущество,  продавец на основании пункта

3 статьи 486 ГК РФ вправе      требовать  оплаты недвижимости  и уплаты

процентов по статье 395 ГК      РФ.  В тех случаях,  когда  законом  или

договором  предусмотрена      возможность   расторжения   договора  с

возвращением  полученного      сторонами по договору,  регистрация  перехода

права собственности к      покупателю  на  проданное  недвижимое  имущество  не

препятствует      расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей

450 ГК      РФ,  в том числе и в связи  с неоплатой  покупателем   имущества.  В

этом  случае  продавец  вправе  требовать  возвращения  недвижимого

имущества  и  возмещения  покупателем  убытков,  причиненных   как

расторжением   договора,  так  и  неисполнением  или  ненадлежащим

исполнением обязательств (п. 15).35

Порядок государственной  регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое

имущество  на основе договора продажи недвижимости      определен

Федеральным законом "О  государственной регистрации прав      на  недвижимое

имущество  и сделок с  ним" и не является предметом      нашего исследования.

Отметим лишь некоторые моменты,  связанные с      обеспечением   защиты

прав   и  законных   интересов  участников      отношений, связанных с

продажей недвижимости, а  также третьих лиц.          В  юридической

литературе  широкое  распространение  получила      точка   зрения,    в

соответствии   с  которой   неосуществление      государственной  регистрации

сделок с недвижимостью (применительно к  продаже недвижимости, к их числу

относится договор продажи  жилых    помещений) влечет безусловную

недействительность таких  сделок.

Например,  О.М.  Козырь  пишет:  "Статья  165 ГК устанавливает      самое

жесткое    из   возможных   последствий   неосуществления

государственной регистрации  сделки с недвижимостью, которая  в силу

закона подлежит такой  регистрации.   Такая  сделка  считается  ничтожной,  а

значит,  вообще  не порождает  правовых последствий.

Однако  для  случаев  недобросовестного поведения одной  из сторон,

выражающегося  в уклонении  от  регистрации,  суду  по  требованию

другой  стороны  предоставляется  возможность  вынести  решение  о

регистрации сделки в соответствии с судебным решением,  что спасет

сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)".

36

Представляется,  однако,  что  в данном случае мы имеем  дело с      неточным

доктринальным толкованием  положений статьи 165 ГК РФ,  и      прежде всего,

пункта 1,   согласно   которому   "несоблюдение нотариальной  формы,   а  в

случаях,   установленных  законом,   -   требования   о  государственной

регистрации   сделки  влечет  ее  недействительность. Такая сделка ничтожна".

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме  слов и

выражений, следует сделать  вывод о том, что в отличие  от  последствий

несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет  ее   безусловную

ничтожность)   неосуществление  государственной регистрации  сделки  с

недвижимостью  влечет ее недействительность   только   в  случаях,   прямо

установленных  законом.   Например, отсутствие  государственной  регистрации

договора  продажи жилого помещения (жилого дома,  квартиры, части  жилого дома

или квартиры)   не   влечет   его  недействительности;   на  этот  случай

законом      предусмотрено   иное   последствие:    такой   договор

считается     заключенным  с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

37

Именно то обстоятельство,    что   по   общему   правилу  неосуществление

государственной регистрации  сделки с недвижимостью не  влечет ее

недействительности, позволило  законодателю установить правило, в

соответствии  с которым  одна из сторон при уклонении   другой стороны от

регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме,  вправе

добиваться по суду регистрации  сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Такой   подход   к  последствиям   несоблюдения  требования  о

государственной   регистрации  сделки  с недвижимостью  отражен  в

Постановлении  N 8 Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской

Федерации  от  25  февраля  1998  г.,  которое  содержит следующее

разъяснение:  "Отсутствие  государственной  регистрации   перехода

права  собственности  на  недвижимость  не является основанием для

признания   недействительным   договора   продажи    недвижимости"      (п.

14).38

Что  касается  возможности  для  одной из сторон добиваться по   суду

государственной  регистрации  договора  продажи недвижимости      (жилого

помещения)  при  уклонении  контрагента,  то иллюстрацией данного  положения

может служить следующий  пример арбитражно - судебной практики.

Облпотребсоюз обратился  в арбитражный суд с иском  о понуждении