Договор купли-продажи недвижимости

акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи  жилого дома.

Судом  первой  инстанции  в иске отказано по тому мотиву,  что

облпотребсоюз  не обращался  в регистрирующий орган с требованием  о

регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная   инстанция   отменила  решение  суда  и приняла

постановление  о регистрации  сделки купли - продажи недвижимости.      При

этом апелляционная инстанция  правомерно исходила из следующих

обстоятельств.

Между   облпотребсоюзом  (продавцом)  и акционерным  обществом

(покупателем)  была заключена   двусторонняя сделка купли - продажи

жилого  дома. Сделка сторонами  исполнена.  Стоимость дома уплачена

покупателем  продавцу,  а  передача  осуществлена по акту приема -

передачи. Правомерность  заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель  не  обращался  с требованием  зарегистрировать эту      сделку  в

регистрирующий орган, поскольку  утратил к ней интерес из-за   ее убыточности.

Пунктом  3 статьи  165  ГК  РФ  предусмотрено:   если  сделка,   требующая

государственной  регистрации,   совершена  в надлежащей форме,  но одна из

сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны

вынести решение о регистрации  сделки.

Договор  продажи  жилого  дома  согласно  статье  558  Кодекса      подлежит

обязательной государственной  регистрации.   Поскольку   сделка   исполнена,

а   правообладатель   ее  не   зарегистрировал,  облпотребсоюз  правомерно

обратился  за защитой  своих интересов в суд.

Апелляционная     инстанция     обоснованно    квалифицировала

бездействие акционерного общества как уклонение от государственной

регистрации сделки.

Данное  решение  суда  является основанием для возникновения  у

соответствующего  органа  обязанности  осуществить государственную

регистрацию сделки.40

Необходимо заметить, что  отсутствие нотариального удостоверения  договора,

если таковое предусмотрено  в нем, тоже не является основанием для признания

сделки недействительной, если исполнены все обязательства  по оплате имущества

и его передаче.

По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения      решение

суда и постановление  апелляционной инстанции,  признавшие      действительными

договор купли -  продажи  торгового  павильона  и   право  собственности

покупателя  на него.  Стороны  выполнили свои      обязательства  по оплате

имущества  и  его передаче, но ответчик  уклонился     от нотариального

удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон

41. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана  действительной.  В

решении суда  отмечено,  что требования   о  государственной   регистрации

перехода   права  собственности  не заявлено. Однако, учитывая фактическое

исполнение сделки,  суд  счел необходимым удовлетворить  требование о признании

права собственности, так  как это будет являться  основанием  для

устранения препятствий  правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих

документов    на    объект    недвижимости.

Кассационная   инстанция   признала   данный   вывод   правильным,

сославшись на то,  что  уклонением от  нотариального  удостоверения

договора   ответчик   нарушил   право   истца  зарегистрировать  в

установленном законом порядке  право собственности на приобретенное

имущество.

                       Глава 2. Субъекты договора.                      

2.1. Стороны договора Купли-продажи.

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны  договора продавец

и покупатель. Первый обязуется  передать в собственность покупателя земельный

участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество.

Покупатель в свою очередь  обязуется принять этот товар  и уплатить за него

определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором

купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих  лиц.

                                     42                                    

Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества.

В этом случае он обладает всеми  правами по распоряжению, принадлежащего ему

имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник  не совпадают в

одном лице.

В тех случаях  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не

собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного  ограниченного

вещного права на недвижимость (унитарное государственное или  муниципальное

предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного

признания такого договора недействительной сделкой.

43

Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных

субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,

государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права

хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права

оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе

продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его

собственника. Нарушение  этого требования влечет недействительность договора

продажи  недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7

Постановления  N  8 Пленума  Высшего Арбитражного Суда      Российской Федерации

от  25  февраля  1998  г.  Согласно  данному      разъяснению  при  разрешении

споров,  связанных  с  осуществлением      государственными    и

муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения

или  оперативного  управления,  следует      учитывать  установленные статьями

295 и 296 ГК РФ ограничения   прав      предприятий   по  распоряжению

закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по

отчуждению имущества  вопреки   названным ограничениям, являются

недействительными как ничтожные.44

В определенных случаях и  при  соблюдении  требования  о  необходимости

получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого

имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному

предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного

управления, сохраняется  риск признания  договора  продажи  недвижимости

недействительным45.

Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций

государственные  и муниципальные  предприятия наделены не общей,  а

целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому

действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними

имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач  его      уставной

деятельности  и целевым  назначением предоставленного для      выполнения

этих задач имущества  под страхом признания совершенных      сделок

недействительными.

На  этот  счет имеется  официальное разъяснение Пленума  Высшего      Арбитражного

Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8

Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия

предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования

о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295

ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на

праве  хозяйственного ведения  движимого или оперативного управления

недвижимого имущества, непосредственно  участвующего в производственном процессе

предприятия,  приводят к  невозможности      использования  имущества

собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки

недействительны   по  основаниям,      предусмотренным  статьей 168 ГК РФ,

независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника

(уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно  предприятием

46.

Что касается учреждений, финансируемых  собственником,  то они вообще не

вправе совершать договоры продажи в отношении имущества,      закрепленного

за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете

(п.  1 ст.  298).  Вместе  с тем,  если в соответствии  с учредительными

документами учреждению предоставлено  право  осуществлять  приносящую  доходы

деятельность, имущество,      приобретенное   за   счет  этих  доходов

(включая  недвижимость),      учитывается  на  отдельном   балансе  и

находится в самостоятельном      распоряжении учреждения.

Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в  качестве      продавца

недвижимого имущества,  которое  учитывается на отдельном      балансе,  и

было  приобретено на доходы,  полученные от разрешенной      собственником

предпринимательской  деятельности,   соответствуют      законодательству и не

могут быть признаны недействительными.

Также продавцом может  выступать организатор торгов, если имущество находится

в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого

имущества, здесь при продаже  необходим целый комплекс мер, в  котором

задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает  орган местного самоуправления или  исполнительный

орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих

земельных участков, или специализированная организация, действующая на

основании договора с ними.47

Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным  органом

государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации

или органом местного самоуправления.

Результаты торгов оформляются  протоколом, который подписывается  организатором

торгов, аукционистом (при  проведении аукциона, открытого по форме подачи

предложений о цене или  размере арендной платы) и победителем  торгов в день

проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах,

один из которых передается победителю, а второй остается у  организатора.

Протокол не является договором  купли-продажи, а свидетельствует  лишь о

намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием

для заключения с победителем  торгов договора купли-продажи. Договор  подлежит

заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия

уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания

протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с

гражданским законодательством  Российской Федерации.

48

                    2.2. Ответственность сторон по  договору.                   

Определенными    особенностями,     требующими    специального

регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи

недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом  и принятие

его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или  иным документом,

подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи

проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами

передаточного  акта или  иного      соответствующего  документа  договор

продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более  того,

уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания

передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения

договора  продажи      недвижимости.

Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю

проданного   недвижимого  имущества  может  повлечь  для  продавца

различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности

возместить покупателю причиненные  убытки.  В частности, в подобных

случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой  в

случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь

кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания  этой  вещи  у

должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством

условиях.   Вместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся

предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости

установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи

недвижимости  ненадлежащего  качества.  В случае передачи      продавцом

покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи

недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями

покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар  с

недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от

продавца замены товара ненадлежащего  качества  на товар, соответствующий

договору.50

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца

проданного   ему   объекта  недвижимости  также  влечет  для  него

определенные  последствия  (помимо обязанности возместить продавцу

причиненные  убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо

специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной