Договор купли-продажи недвижимости

строительством объект и  земельный участок. Отказ комитета от государственной

регистрации  заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный  суд.

Поскольку   спорное  имущество обременено правами отделения   Сбербанка   на

основании договора купли - продажи, продавец (акционерное   общество)  потерял

право  распоряжаться  им  любым  способом. С учетом  изложенного  было

признано,  что  суд  обоснованно  удовлетворил иск прокурора

91.

Вопросы,  связанные  с  возникновением  права  собственности  на      объекты

незавершенного    строительства   и  в  каких   случаях      незавершенное

строительство  может  являться  предметом  сделки,      отражены   в  уже

упоминавшихся  Информационном  письме  Высшего      Арбитражного Суда

Российской  Федерации  от 13.11.97 N 21 (п.  7),      Постановлении  Пленума  от

25.02.98  N  8   (п.  16), а также в приложении  к   Информационному    письму

Президиума   Высшего    Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.01.2000

N51 "Обзор практики  разрешения  споров  по  договору  строительного  подряда"

(п. 21) 92,  в постановлениях

Президиума от  20.04.99 N  7166/98, от 09.02.99 N 331/99.

Пункт 16 Информационного  письма президиума ВАС Разъясняет следующее: право

собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит

регистрации только в случае, если он не является предметом действующего

договора строительного  подряда и при необходимости  собственнику совершить с

этим объектом сделку.93

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском  к учреждению

юстиции о признании права  собственности на здание и расположенные  рядом

гаражи и об обязании его  осуществить регистрацию права  собственности на эти

объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация  права

собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода

указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной  приемочной

комиссии не оформлен по причине  отказа от его подписания органами

санэпидемнадзора, поскольку  объекты не подключены к магистральным  сетям

канализации. Однако магистральные  сети в микрорайоне расположения объектов

еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции  отказал в удовлетворении исковых  требований

по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной  регистрации

право на вновь создаваемый  объект недвижимого имущества регистрируется на

основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные

объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации  право на не

завершенный строительством объект регистрируется только в случае

необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом  для собственных нужд и

на момент обращения за государственной регистрацией продажа  их другим лицам

не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями  апелляционной и кассационной инстанций

оставлено без изменения.94

     Г)  Спорный  характер носит также вопрос  об отнесении к недвижимому

имуществу нежилых помещений  внутри зданий.  Дело в том,  что  нормы

ГК  РФ,  регулирующие  отношения,  связанные  с оборотом  объектов

недвижимости,   не   имели   в  виду  в качестве  таковых  нежилые

помещения.  Вместе  с  тем  ГК  РФ допустил возможность  отнесения к

недвижимости    федеральным    законом   и  иных   объектов,    не

предусмотренных Кодексом.  В Федеральном законе "О государственной

регистрации   прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним"  в

перечень   объектов   недвижимого   имущества   включены   нежилые

помещения.   Следовательно,   специальные  правила,   регулирующие

договор продажи недвижимости,  подлежат применению в полном объеме      и

к отношениям, связанным с  продажей нежилых помещений. Продаваться  такие

помещения по принципу продажи  зданий и сооружений.

95

     Д)  К недвижимому  имуществу ГК РФ отнес и  ряд других объектов,  не

обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная  связь с  землей и

невозможность перемещения  без несоразмерного ущерба их      назначению.  Речь

идет  о подлежащих  государственной регистрации      воздушных и

морских судах, судах внутреннего  плавания, космических      объектах.  С

иными объектами недвижимости их объединяют две общие      черты:   во-первых,

высокая   стоимость  указанных  объектов  и, во-вторых,  наличие

государственной  регистрации,  обеспечивающей  ндивидуализацию  указанных

объектов.96  ГК  РФ объединил  названные

объекты  с недвижимым  по своей природе имуществом в  связи с необходимостью

установления  для  тех  и других единого правового режима. Относительно

оборотоспособности этих объектов закон не содержит запрета  на приобретение

гражданами и юридическими лицами в собственность за исключением  космических

объектов, на которые распространяется презумпция государственной собственности.

Космические объекты  являются, изъятыми из оборота, и находится  в ведении

Российской Федерации.97

В отношении права собственности  статья 12 Кодекса Торгового Мореплавания

устанавливает, что  суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических  лиц; -Российской Федерации, -субъектов  Российской

Федерации; -муниципальных  образований.

Однако в виду особой сложности  в эксплуатации и опасности суда с ядерными

энергетическими установками  могут находиться в собственности  только Российской

Федерации.98

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в  отношении судна

любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской

Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в

том числе отчуждать судно  в собственность другим лицам. (ст.13 КТМ). Суда

могут находиться в любой  собственности.

Право собственности на судно  или часть судна возникает  с момента

государственной регистрации  такого права в Государственном  судовом реестре

Российской Федерации  или судовой книге.

Право собственности на судно, строящееся на территории Российской Федерации,

может быть приобретено с  момента государственной регистрации  такого права в

Государственном судовом  реестре Российской Федерации.

99

Имущество гражданской и  экспериментальной авиации - воздушные  суда, аэродромы,

аэропорты, технические средства и другие предназначенные для  обеспечения

полетов воздушных судов  средства в соответствии с законодательством  Российской

Федерации может находиться в государственной и муниципальной  собственности,

собственности юридических  лиц. В собственности граждан  Российской Федерации

могут находиться только гражданские  воздушные суда.

100

Все эти объекты подлежат государственной регистрации в  различных реестрах, хотя

нужно отличать, что  3.6. Акт  регистрации воздушного судна не является актом

регистрации сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации

гражданского воздушного судна является судовым документом и не может

удостоверять право собственности  юридического или физического лица на воздушное

судно. 101

                               Заключение.                              

Недвижимость является основой  материального производства и имущественного

благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость –

важнейший экономический  процесс рыночной экономики. Эти  обстоятельства, а

также особенности недвижимости как объекта собственности и  других вещных

прав, требуют особого  внимания законодателя и тщательного  правого

регулирования.

В качестве полного объекта  гражданских прав недвижимое имущество  стало

возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х  годов. Основу

правового регулирования  недвижимости  составили, в первую очередь, нормы

части I Гражданского кодекса  России, которые в настоящие время  получают

развитие в иных нормативных  актах. Эти акты относятся  как  к сфере частного

права, так и к праву  публичному.

Одним из существенных элементов  публично-правового регулирования  недвижимости

является государственная  регистрация прав на недвижимость и  сделок с ним.

Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия

и порядок возникновения  и прекращения прав на недвижимость, устанавливают

круг прав, определяют вид  сделок.

"Сегодня, – утверждает  О. Козырь в комментариях в  журнале "Закон" (№ 4, 1999,

стр. 18) – можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился,

приняты и действуют специальные  федеральные законы, но основу этого  режима

составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную  ситуацию в

государстве. Положение в  экономике, проблемы правового поля, социальные бури

- страна переживает это  всё не первый год. Сама модель  построения

сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи  экономики

и права.

Стратегической целью  государственной политики в сфере  недвижимости и ее

правового регулирования  является обеспечение условий для  эффективного

использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей

общества и граждан, а  также правовая защита этих интересов.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых

объектов недвижимости и  защитить права покупателей при  приобретении

недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной  или

муниципальной земле, путем:

• законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать

свое право на получение  в собственность участка под  зданием, строением,

предприятием;

• отмены неоправданных ограничений  на гражданский  оборот земельных  участков.

Следует отказаться от "дозволительного  порядка" оборота земельных участков

(например, п. З ст. 129 ГК  РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что

оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным

законом. Это необходимо для  того, чтобы собственники недвижимости могли

реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им,

получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только

при возможности его свободной  купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты

недвижимости путем:

•   законодательного закрепления  единства кадастрового учёта, в который

должен входить учёт земельных  участков и находящихся на них  объектов

недвижимости как физических объектов.

Зафиксировать права и  обязанности кадастровых органов  и граждан в связи с

кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости.

Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального

образования или иной установленной  юрисдикции должен осуществлять один орган,

который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и  иных объектов

недвижимости (лес, участки  недр, обособленные водные объекты  и пр.).

•   обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия

к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе  – переход к

принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного

приобретателя.

• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать  общеизвестными и защитить от произвольного

изменения со стороны властей  права владельцев недвижимости на её

использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование

территории, в рамках которого правила обращения с земельным  участком заранее

определены местным законодательным  актом, а не сиюминутным решением

очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила  владения

земельными участками  были известны заранее, они хотят  иметь полный контроль

над оборотом и использованием участков и менять правила этого  контроля сколь

угодно часто.

Также нужно усовершенствовать  гражданское законодательство о  недвижимости.

Сделать единым гражданское  законодательство о недвижимости, отразив

особенности недвижимого  имущества, отличающие его от движимого  имущества.

Внести изменения в  земельное законодательство, исключающее  его противоречие

нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить

законопроекты и внести изменения  в существующее законодательство относительно

определения земельного участка  как базового элемента недвижимости, а любых

его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

                    Список использованных источников.