Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

В науке гражданского права в последние годы выдвинута  теория о юридическом характере  понятия недвижимости. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»⁸.

Противоположная точка  зрения высказана В.В. Витрянским⁹ и Б.М. Гонгало. Так, по мнению Б.М. Гонгало, «для признания вещи недвижимым требуется связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того»¹⁰. Он считает, что в данном случае не затрагивается вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства. Е.Ю. Петров присоединяется к последней из приведенных точек зрения и считает важным отметить ряд дополнительных моментов. Во-первых, если, а это и не оспаривается, недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то аналогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации. Объективные явления предваряют появление юридической категории. Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости¹¹.

Переходя к анализу отдельных видов недвижимости по природе, следует отметить, что ст. 130 ГК РФ содержит примерный перечень недвижимости по природе. Сюда относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Гражданский кодекс, относит к вещам, недвижимым по их природе, также участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их по существу независимыми от последних. Ни один из указанных природных объектов немыслим в отрыве от земли. Так, водный объект располагается на землях водного фонда, леса, на землях лесного фонда, недра также находятся в органической связи с землей. Срубленный лес характеризуется как древесина, добытые полезные ископаемые становятся минеральным сырьем, из обособленного водного объекта в принципе можно откачать всю воду. Древесина, минеральное сырье, отделенная от естественной среды вода превращаются в продукцию, товар, то есть движимое имущество.

Все вышеперечисленные  объекты недвижимости относятся  к природным ресурсам и противопоставляются  объектам, создаваемым исключительно  трудом человека. Данное деление имеет юридическое значение при определении содержания права собственности и границ оборота недвижимости. Так, в соответствии с п.З ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На основании п.2 ст.214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Что касается объектов недвижимости, созданных трудом человека, то в  законодательстве выделены две видовые  категории «здание» и «сооружение». Но в то же время Гражданское законодательство РФ не содержит определение этих понятий. В нормативно-правовых актах эти термины обычно приводятся совместно. Так, например, §4 гл.34 ГК РФ называется «Аренда зданий и сооружений». В ст. 132 ГК РФ определено, что в состав предприятия входят здания и сооружения. В юридической литературе существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». «На наш взгляд,- пишет В.В. Витрянский,- попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями»¹². Законодатель предусматривает общие правила для зданий и сооружений, а следовательно, нет юридических причин определять эти понятия отдельно и выявлять различия. В.В. Витрянский выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»¹³.

В определении здания (сооружения), сформулированном В.В. Витрянским, можно выделить три признака. Это прочная связь с земельным участком, искусственное создание объекта и возможность его использования по назначению. Первый признак является общим отличительным признаком для всех объектов недвижимости по природе. Второй признак выделяет строения из ряда других объектов недвижимости. В соответствии с третьим признаком здания и сооружения следует отграничивать от объектов незавершенного строительства.

Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам  также «подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Нужно заметить, что эти объекты отнесены к недвижимости не по принципу их связи с землей, а в силу необходимости их государственной регистрации. Е.Ю. Петров их относит «к недвижимым вещам в силу закона»¹⁴.

В ст. 130 ГК РФ перечислены  не все вилы недвижимых вещей. Закон о регистрации, перечисляя в ст.1 виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, воспроизводит в основном ст. 130 ГК РФ, добавляя кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения.

В юридической литературе можно встретить такое определение  помещения - «это функциональная часть  здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных частей физическим границами, не имеющими разрывов»¹⁵. Е.Ю. Петров приводит определение следующего содержания:   «помещение  -   это   предназначенная для самостоятельного использования обособленная часть здания или сооружения»¹⁶. Помещения быть как жилыми, так и нежилыми.

В ст.1 Закона о регистрации  нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. «Сам факт упоминания в Законе, -считает В.В. Чубаров, - принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров»¹⁷.

Рабочей группой, образованной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию  гражданского законодательства, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК РФ в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему¹⁸.

Первое. Статью 130 ГК РФ, в  которой содержится общее определение недвижимости, а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение».

Второе. Признание помещений  в здании самостоятельными объектами  недвижимости означает одновременный  отказ от признания здания объектом недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически. В связи с этим необходимо устранить  возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.

Третье. По признаку пригодности  для проживания в них граждан  помещения подразделяются на жилые  и нежилые помещения. Требования к жилым помещения устанавливаются  гражданским и жилищным законодательством.

Четвертое. Как и в  жилом доме, в нежилом здании все  расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования. Пятое. Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Доля в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст.135 ГК РФ). Соответственно, в силу прямого указания закона право па долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.

Воплощение высказанных  предложений в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе  и его регистрации в конкретные нормы ГК РФ позволило бы снять  те противоречия, которые существуют в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

1.2. Стороны договора купли - продажи недвижимости

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.

Презюмируется, что продавец является собственником продаваемого 
имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, 
принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и 
собственник не совпадают в одном лице. В тех случаях, когда в качестве 
продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а 
обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное 
государственное   или   муниципальное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой¹⁹.

Здесь необходимо учитывать  ограниченный характер правомочий 
указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В 
частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъект 
права хозяйственного ведения (п.   2 ст.   295 ГК РФ), так и субъект права

оперативного управления - казенное предприятие (и.1ст.297), не вправе продавать принадлежащее ему  недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в 
пункте 7 Постановления № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда 
Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. Согласно данному 
разъяснению при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права

хозяйственного ведения или  оперативного  управления, следует учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий    по    распоряжению    закрепленным    за    ними    имуществом. Сделки,     совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные²⁰.

В определенных случаях  и при соблюдении  требования  о необходимости 
получения      согласия      собственника      на      продажу недвижимого имущества,    принадлежащего государственному или муниципальному предприятию    на    праве    хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания   договора   продажи недвижимости недействительным.

Дело в том, что в  отличие от иных коммерческих организаций  государственные и муниципальные  предприятия наделены не общей, а  целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными.

На этот счет имеется  официальное разъяснение Пленума  Высшего 
Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9 
Постановления № 8 Пленума от 25 февраля 1998 г. в тех случаях, когда 
действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением 
требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 
ст. 295 ГК РФ), по отчуждению другим лицам закрепленного за 
предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или оперативного 
управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в 
производственном процессе предприятия, приводят к невозможности 
использования имущества собственника по целевому назначению, 
соответствующие сделки недействительны, но       основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, независимо от того, совершены  они с согласия       собственника (уполномоченного   им   органа) или самостоятельно предприятием²¹.

Что   касается   учреждений,   финансируемых   собственником,      то   они

вообще не вправе совершать договоры    продажи  в     отношении       имущества, закрепленного за ними либо   приобретенного   за   счет   средств,   выделенных

им     по     смете  (п.     1   ст.     298).     Вместе  с  тем,     если  в  соответствии  с

учредительными документами  учреждению предоставлено право  осуществлять

приносящую  доходы  деятельность, имущество,        приобретенное    за    счет

этих   доходов   (включая   недвижимость), учитывается   па   отдельном

балансе и находится  в самостоятельном      распоряжении учреждения.

Следовательно,       договоры       продажи       учреждением       в качестве

продавца     недвижимого  имущества,     которое  учитывается  на  отдельном