Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи 
недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права 
собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими 
лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность 
для   продавца распорядиться       переданным       покупателю   объектом

недвижимости не может  препятствовать обращению взыскания  на указанное недвижимое имущество  по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества²⁶.

Однако наложение  ареста на имущество продавца является и нарушением 
прав покупателя. На этот счет имеется решение суда Северо-Кавказского 
округа. По делу № 2884/99 за истцом признано право собственности на 
недвижимое имущество, приобретенное по договору купли - продажи у 
ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности от

продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации  было 
обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи 
имущества - на него наложен арест в порядке исполнительного 
производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя 
исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются 
законные права и интересы истца как покупателя имущества. В решении 
содержится ссылка на то,   что оно является основанием для регистрации

права собственности в бюро технической инвентаризации.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи  недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения.

На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении № 8 
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 
февраля 1998 г., согласно которому при разрешении споров по 
требованиям продавцов о расторжении       договоров       продажи

недвижимости, по которым  осуществлена государственная регистрация 
перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам 
следует учитывать, что если покупатель недвижимости

зарегистрировал переход  права собственности, но не оплатил 
имущество, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе 
требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 ГК РФ. 
В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность 
расторжения      договора,    с    возвращением    полученного сторонами по договору,   регистрация перехода права собственности к покупателю   на проданное    недвижимое    имущество    не    препятствует расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе 
и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец 
вправе   требовать   возвращения недвижимого имущества   и   возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим      исполнением обязательств (п. 15)²⁷.

Порядок государственной  регистрации перехода к покупателю прав на недвижимое имущество на основе договора продажи недвижимости определен  Федеральным законом "О государственной регистрации прав       на недвижимое имущество и сделок с ним" и не является предметом нашего 
исследования. Отметим    лишь    некоторые    моменты, связанные    с

обеспечением  защиты прав и законных интересов  участников 
отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц. В юридической    литературе    широкое    распространение    получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной 
регистрации    сделок    с    недвижимостью    (применительно    к продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

Например, но мнению О.М.    Козырь,  "статья     165 ГК устанавливает 
самое жесткое из       возможных       последствий       неосуществления

государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой  регистрации. Такая сделка считается  ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий.

Однако для  случаев недобросовестного поведения  одной из сторон, 
выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой 
стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации 
сделки в  соответствии  с судебным решением,  что спасет сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)". Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений статьи 165ГКРФ, и прежде всего, пункта 1, согласно которому "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна". Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной  регистрации  договора продажи жилого помещения (жилого дома,    квартиры,  части жилого дома или  квартиры)       не       влечет       его недействительности; на этот случай законом предусмотрено     иное последствие:       такой     договор     считается        заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Именно то обстоятельство, что по общему правилу  неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о 
государственной регистрации сделки с недвижимостью отражен в 
Постановлении № 8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской 
Федерации     от     25     февраля 1998г.,     которое     содержит следующее разъяснение:   "Отсутствие  государственной  регистрации    перехода       права 
собственности   на   недвижимость не является основанием для      признания недействительным   договора   продажи    недвижимости"      (и. 14)²⁸.

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду 
государственной   регистрации   договора   продажи недвижимости (жилого

помещения)     при      уклонении контрагента,      то   иллюстрацией  данного

положения   может   служить   следующий   пример   арбитражи о   -   судебной практики.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд  с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли - продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался  в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли - продажи.

Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о  регистрации  сделки купли - продажи  недвижимости.       При этом    апелляционная    инстанция    правомерно    исходила    из    следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом 
(покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли - продажи 
жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена 
покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема - 
передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. 
Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в 
регистрирующий   орган,   поскольку   утратил   к   ней   интерес   из-за ее

убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель  ее : зарегистрировал, облпотребсоюз  правомерно обратился за защитой  своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала

бездействие   акционерного   общества   как   уклонение   от   государственной регистрации  сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения  у соответствующего органа обязанности  осуществить государственную регистрацию сделки²⁹.

Необходимо заметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества и его передаче.

По делам № 525/99, № 526/99 окружной суд оставил без изменения 
решение суда и постановление апелляционной инстанции. признавшие 
действительными договор купли - продажи торгового павильона и право 
собственности        покупателя        на   него. Стороны    выполнили    свои

обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился 
от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением 
сторон³⁰. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной. В 
решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации 
перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое 
исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о 
признании права собственности, так как это будет являться основанием для 
устранения препятствий правовой регистрации и выдачи

правоустанавливающих  документов    на    объект   недвижимости.

Кассационная инстанция  признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенное имущество.

Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1. Права и обязанности сторон.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами  передаточного акта или иного  документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права 
собственности к покупателю.

При передаче сложных  в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект.

Стороны договора продажи  недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны договора продажи /движимого имущества, за следующими исключениями.

Во-первых, принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено  в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий  договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ). Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной  регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятствием для расторжения договора продажи  недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества³¹. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации перехода права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).