Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

Из материалов дела следовало, что на участке возведены фундамент 
и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба 
невозможно. Следовательно, данный     объект    является     объектом

недвижимости.

В связи с  этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное   имущество   обременено   правами   отделения

Сбербанка на основании договора купли - продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного было признано, что суд обоснованно удовлетворил иск прокурора⁵⁹.

Вопросы,      связанные      с   возникновением      права     собственности   на 
объекты незавершенного строительства       и     в     каких       случаях

незавершенное строительство  может являться предметом сделки, отражены     в   уже     упоминавшихся   Информационном  письме   Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 (п. 7), Постановлении Пленума от 25.02.98 N 8 (п. 16), а также в приложении к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21)⁶⁰, в постановлениях Президиума от 20.04.99 № 7166/98, от 09.02.99 № 331/99.

Пункт 16 Информационного  письма Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ Разъясняет следующее: право  собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственник) совершить с этим объектом сделку⁶¹.

Акционерное общество обратилось и арбитражный суд с иском  к учреждению юстиции о признании  права собственности на здание и  расположенные рядом гаражи и  об обязанности его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация  права собственности за истцом не произведена по причине отсутствия актов ввода указанных объектов в эксплуатацию.

Акционерное общество утверждало, что акт рабочей и государственной приемочной комиссии не оформлен по причине отказа от его подписания органами санэпидемнадзора, поскольку объекты не подключены к магистральным сетям канализации. Однако магистральные сети в микрорайоне расположения объектов еще не построены.

Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований по следующим  основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о государственной  регистрации право на вновь создаваемый  объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Поскольку акты приемки объектов в эксплуатацию не были оформлены, данные объекты являются объектами, не завершенными строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Однако здание и гаражи построены акционерным обществом  для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась.

Данное решение суда постановлениями апелляционной  и кассационной инстанций оставлено  без изменения.

Спорный характер носит  также вопрос об отнесении к недвижимому 
имуществу нежилых помещений внутри зданий. Дело в том, что нормы ГК 
РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов 
недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые 
помещения. Вместе с тем ГК РФ допустил возможность отнесения к 
недвижимости федеральным        законом      и    иных      объектов, не

предусмотренных Кодексом. В Федеральном законе "О государственной 
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в перечень 
объектов    недвижимого    имущества    включены    нежилые помещения.

Следовательно,    специальные  правила,    регулирующие договор продажи

недвижимости,   подлежат применению в полном объеме и к отношениям,

связанным с продажей нежилых помещений. Продаваться  такие помещения по принципу продажи  зданий и сооружений.

К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд других объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С иными объектами недвижимости их объединяют две общие черты:    во-первых,    высокая    стоимость   указанных   объектов   и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей ндивидуализацию указанных объектов⁶². ГК РФ объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима. Относительно оборотоспособности этих объектов закон не содержит запрета на приобретение гражданами и юридическими лицами в собственность за исключением космических объектов, на которые распространяется презумпция государственной собственности. Космические объекты являются, изъятыми из оборота, и находится в ведении Российской Федерации⁶³.

В   отношении   права   собственности      статья   12   Кодекса   Торгового Мореплавания устанавливает, что суда могут находиться в собственности: граждан и юридических лиц; - Российской Федерации, -субъектов Российской Федерации; -муниципальных образований.

Однако в виду особой сложности в эксплуатации и опасности  суда с ядерными энергетическими  установками могут находиться в  собственности только Российской Федерации^-64.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в  отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, (ст. 13 КТМ). Суда могут находиться в любой собственности. Право собственности на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

Право собственности  на судно, строящееся на территории Российской Федерации, может быть приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации⁶⁵.

        Имущество гражданской и экспериментальной авиации - воздушные суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться только гражданские воздушные суда⁶⁶.

Все эти объекты подлежат государственной регистрации в  различных реестрах, хотя нужно отличать, что Акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации  сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна является судовым документом и не может удостоверять право собственности юридического или физического лица на воздушное судно⁶⁷.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта  гражданских прав недвижимое имущество  стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90х  годов XX века. Основу правового регулирования недвижимости составили, в первую очередь нормы части 1 Гражданского Кодекса РФ, которые в настоящее время получают развитие в иных нормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Одним из существенных элементов публично - правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними.

В настоящей  дипломной работе были исследованы  проблемные вопросы применения норм материального права.

В результате проведенного мною исследования сделаны следующие выводы:

а) договор купли - продажи  недвижимости является одним из отдельных  видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку      особого  объекта продажи - недвижимого имущества;

б) главными субъектами договора купли - продажи являются стороны договора продавец и покупатель;

в) договор  купли - продажи недвижимости составляется в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами и подлежащего государственной регистрации;

 

 

 

              г) в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны

данные,  позволяющие  определенно  установить,  какая  конкретно

квартира (иное жилое  помещение),    включая ее местонахождение,

подлежит  передаче покупателю;

             д) условия переоформления прав на землю граждан отличаются от

             условий переоформления прав  на землю юридических лиц;

             е) к недвижимому имуществу  относится  ряд других объектов,  не                                                                                           

             обладающих        необходимыми        признаками        недвижимости  

             (неразрывная связь с землей  и  невозможность  перемещения  без     

             несоразмерного  ущерба их  назначению):   воздушные  и  морские суда,    

             суда внутреннего плавания, космические  объекты. 

          Сегодня можно говорить, что правовой  режим недвижимости в целом  сложился, приняты и действуют  специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

С вступлением в силу нового Жилищного Кодекса РФ с 01 марта 2005 года обеспечена правовая возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защищены права покупателей при приобретении недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                    Список использованной литературы.

1. Нормативно-правовые акты.

1.1. Конституция Российской Федерации// «Российская газета» №7 от 21 
января 2009г.

1.2. Часть первая Гражданского кодекса РФ от 09 февраля 2009 г. № 7-ФЗ                    //Российская газета. - 13 февраля 2009 г

1.3. Часть вторая Гражданского кодекса РФ от 30 декабря 2008 г. № 308-ФЗ

1.4.Земельный кодекс Российской Федерации от 14.03.2009 № 32-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 16.03.2009г.

1.5. Кодекс торгового мореплавания 23 июля 2008 г. №160-ФЗ.

1.6. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ.

1.7. Воздушный кодекс 30 декабря 2008 № 309-ФЗ. // Российская газета 31 декабря 2008г.

1.8. Лесной кодекс РФ 14 марта 2009 г. № 32-ФЗ // Собрание законодательства РФ 16 марта 2009 г.

1.9. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 23 июля 2008г. №160-ФЗ.

 

1.10. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 30 декабря 2008г. №306-ФЗ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Литература:

1. Брагинский М.И. Договорное право. М., 2008.
2. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. -1999.

2.3. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М. 2001.

2.4. Витрянский В.В. «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» //Хозяйство и право. 2003. № 6.

5. Витрянский В. В. «Купля-продажа недвижимости» //Хозяйство и право. -2003.-№ 6.
6. Гонгало Б.М. О концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе //Нотариальный вестник. -2003. -№9.
7. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.
8. Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 22.
9. Комментарий к ГК РФ. Ч 1. Под ред. О.Н. Садикова. М. 1997.

2.10. Концепция   развития   гражданского   законодательства   о   недвижимых

вещах //Нотариальный вестник. -2003. -№5. 11 .Лившиц Р.З. «К вопросу об источниках права»  1995г.