Договор найма жилого помещения

В отличие от договора социального  найма последствием расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в  жилом помещении к моменту  расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

 

3.2.  Договор  найма специализированного жилого  помещения

В Главе 1 мною уже упоминался данный договор и был перечислен список специализированных жилых помещений. В этой главе я хочу разграничить договор найма специализированного  жилого помещения от других видов  найма жилых помещений.

Использование жилого помещения  в качестве специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения  к специализированному жилищному  фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены  Правительством РФ.

К служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное  жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько  нанимателей и (или) собственников  жилых помещений. Под служебные  жилые помещения в многоквартирном  доме могут использоваться как все  жилые помещения такого дома, так  и часть жилых помещений в  этом доме.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные  для этих целей дома либо части  домов, помещения, укомплектованные мебелью  и  другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.²¹

Нельзя заселять людей  в квартиру как в общежитие, если она обладает следующими характеристиками:

1) является однокомнатной  квартирой;

2) является квартирой  со смежными комнатами, не имеющими  отдельного входа;

3) является квартирой  из двух изолированных комнат, одна из которых имеет жилую  площадь менее 9 квадратных метров, при условии, что доля общей  площади квартиры, приходящаяся  на эту комнату, составляет  менее 16 квадратных метров общей  площади;

4) является квартирой  из двух и более изолированных  комнат, из которых только одна  пригодна для проживания в  соответствии с правовыми актами  по определению непригодности  жилых зданий и жилых помещений  для проживания.

«Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с  капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые  помещения, занимаемые ими по договорам  социального найма или договорам  найма специализированного жилого помещения».²²

Формирование фонда для  временного поселения лиц, признанных беженцами, осуществляется за счет средств  федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное  управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для  временного поселения лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных  домов, а также квартир и иных жилых помещений. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное  управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для  временного поселения вынужденных  переселенцев может состоять из многоквартирных  домов, а также квартир и иных жилых помещений.

В качестве жилых помещений  для социальной защиты отдельных  категорий граждан используются специально построенные или приспособленные  для таких целей здания. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан  осуществляется по договорам безвозмездного пользования. Включение жилого помещения  в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к  определенному виду жилых помещений  специализированного жилищного  фонда и исключение жилого помещения  из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего  управление государственным или  муниципальным жилищным фондом.

Фактически, согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, положения жилищного законодательства устанавливают условия для договоров  о найме специализированного  жилищного фонда идентичные тем, что действуют в отношении  социального найма жилых помещений. Так, на данные договоры распространены требования ст. 65, ст. 67, ч. 3 и 4, ст. 69 ЖК РФ следующего содержания:

Наниматель по договору социального  найма специализированного жилого помещения обязан: 1) использовать жилое  помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги; 6) информировать  наймодателя в установленные  договором сроки об изменении  оснований и условий, дающих право  пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения  по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю  свободное от прав иных лиц  жилое помещение; 2) принимать участие  в надлежащем содержании и  в ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение; 3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего  качества.

Фактически единственное, что различает между собой  данные договоры, это указание в  их тексте на правовой статус нанимателя и основания, по которым ему предоставляется  такое жилое помещение. (Служебное  помещение предоставляют на основании  нахождения в трудовых правоотношениях, на основании статуса беженца  предоставляют жилое помещение  для временного поселения беженцев и т.д.)

 

 

Заключение

Одним из основных средств  реализации конституционного права  на жилище является договор найма  жилого помещения в различных  жилищных фондах. Следует отметить, что граждане, не имеющие жилую  площадь на условиях бессрочного  договора социального найма в  домах государственного и муниципального жилищного фондов, не могут считаться  реализовавшими своё право на жилище.

В государственном и муниципальном  жилищных фондах социального использования  жилые помещения предоставляются  гражданам по договору социального  найма жилого помещения (п. 1 ст.672 ГК). Таким образом, закон определяет назначение договора социального найма  и категории жилищного фонда, где применяется договор социального  найма жилого помещения: это жилые  дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и  предназначенные только для социального  использования, т.е. для предоставления слабо социально защищённым гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Одной из особенностей социального  найма является то, что законодательством  установлены особый порядок и  условия предоставления жилого помещения  по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учётом льгот по предоставлению жилых помещений.

ГК, устанавливая общие нормы  о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма). Коммерческий наём жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов, которые были описаны в моей работе.

Договор найма специализированных жилых помещений отличается от социального  найма правовым статусом нанимателя.

Жилищный кодекс и Гражданский  в вопросе найма жилых помещений  дополняют друг друга, чего не было в старом законодательстве. Можно  сказать, что нормативное регулирование  данного вопроса за последнее  время стало значительно лучше.

            Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы и нормативно-правовых актов:

          1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993). - "Российская газета", № 237, 25.12.1993 г.                   С учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ. //Российская газета. – № 7. – 21.01.2009.

       2.    Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994г.  № 51-ФЗ, "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32.

        3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996г. №14-ФЗ. "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5.                 

        4.     Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г., №188-ФЗ (с изм. и доп. от 11.01.2007).

       5.    Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).

        6.    Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (КоАП РФ) (в ред. Федеральных законов от 3 июня 2006 г. N 78-ФЗ; от 3 июля 2006 г. N 97-ФЗ).

        7.    Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005. N 22.

        8.    Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

        9.     Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года».

       10.     Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".

         11.       Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 27 апреля 1984 г. // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. N 2.

        12.    Грудцына Л.Ю., Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М., 2005.

         13.       Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", издательство "Проспект", 2005.

         14.      Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

          15.  Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. 2004. N 8.

          16. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения. М., 1998.

           17.  Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право, книга 2, М., 2005.

           18. Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. N 4.

           19.      Гетман Е.С., К вопросу о замене жилых помещений // Актуальные проблемы жилищного права: Сборник памяти П.И. Седугина. М., 2003.

           20.   Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)// "Семейное и жилищное право", 2007, N 2.

          21.   Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.

          22. Зенин И.А. Гражданское право: учебник для вузов. М.: Высшее образование, 2008.

              23. Калпин А.Г., Масляев А.И. Гражданское право. Учебник. - М. «ИНФРА-М», 2006.           

   24.  Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005.           

  25.  Кириченко О.В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения //"Нотариус", 2007, N 3.

              26. Пиляев В.В. Гражданское право. Части общая и особенная: учебное пособие. М.: ТК Велби, 2006.

              27.  Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения// Жилищное право. 2005. N 3.

              28. Сергеев А.П. Гражданское право. Учебник для вузов М.: «Проспект», 2006.

              29.   Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005.         

   30. Суханов Е.А., Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: учебник/Отв. ред. проф. Е.А.  Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2000.

               31. Стриженко Г. Право собственности и иные права граждан на жилые помещения. - «Законность», 2005 , №7.

               32. Селиванова Е.С.// Жилищное право.- 2008, N 3.