Договор найма жилого помещения

33. Шипунова О.А. Наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда//  "Правовые вопросы недвижимости", 2007, N 1.

 

                                                                                                                

 

 

 

 

 

                                                                                                                                           Приложение

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Вельский районный суд Архангельской  области в составе 

председательствующего Маурина В.Ю.,

при секретаре Гущиной М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вельске 16 ноября 2009 года гражданское дело по иску Б. к муниципальном унитарному предприятию  о заключении договора найма жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Б. обратился  в суд с иском  к муниципальном унитарному предприятию  о заключении договора найма занимаемого  им жилого помещения, расположенного по адресу: Архангельская область, г. Вельск, ул. 50 лет Октября. Исковые требования мотивировал тем, что с 1992 года он постоянно зарегистрирован в  квартире № 3 в доме по ул. 50 лет Октября  в городе Вельске. Дом находится  в хозяйственном ведении МУП. В 1996 году жилой дом был поставлен  на капитальный ремонт, МУП иного  жилого помещения для проживания на период проведения капитального ремонта  ему не предоставил. В июне 2004 года он обратился к администрации  МУП с заявлением о предоставлении для проживания ранее занимаемого  им жилого помещения, однако в представленном ответе МУП сообщил, что северо-западная половина дома, в том числе ранее  занимаемое им жилое помещение, для  обеспечения финансовой возможности  завершения строительства дома, продана. Распределение квартир будет  производить администрация города Вельска. Не имея возможности за свой счёт снимать жильё, а также, опасаясь, что может остаться без квартиры, в сентябре 2004 года он вселился в  незавершённое строительством жилое  помещение, частью которого стала его  бывшая квартира. Занятое им жилое  помещение является трёхкомнатной  квартирой с одним входом, с  одним туалетом, с одной ванной, с инженерными коммуникациями на одну квартиру, площадь жилого помещения 68,2 кв.м. По новому плану дома он занимает две отдельные однокомнатные  квартиры № 5 и № 6.  В мае 2009 года ему был предъявлен счёт по оплате коммунальных услуг за три года. Однако МУП до настоящего времени, не смотря на его обращения, не заключил с ним договор найма жилого помещения в письменной форме. Решением мирового судьи от 24 августа 2009 года, вступившим в законную силу, с него взыскана в пользу ответчика задолженность  по квартплате и оплате коммунальных услуг в сумме 71 939 рублей 22 копейки в связи с тем, что он является нанимателем жилого помещения. 14 сентября 2009 года на имя директора МУП им направлено заявление с просьбой заключить договор найма. Однако ответа на заявление он не получил. Поэтому просит обязать ответчика МУП заключить с ним в письменной форме договор найма занимаемого жилого помещения.

В судебном заседании Б. полностью  поддержал заявленные им исковые  требования, пояснив, что в настоящее  время МУП ему выставляются счета  по внесению квартирной платы и оплате коммунальных услуг по занимаемому  им жилому помещению площадью 68,2 кв.м., он производит оплату указанных услуг. Решением мирового судьи от 24 августа 2009 года, а также решением Вельского  районного суда от 31 марта 2006 года было установлено, что является нанимателем  указанного жилого помещения в доме по улице 50 лет Октября в городе Вельске. Поэтому считает, что отказ  МУП от заключения с ним договора найма жилого помещения является неправомерным и нарушает его  права, так как он не имеет возможности  вселить и зарегистрировать в  установленном порядке в жилое  помещение членов своей семьи.

Представитель МУП Ш. в представленном заявлении просил рассмотреть дело без его участия. В возражениях  на исковое заявление указал, что  МУП  исковые требования Б. не признаёт. В мае 2009 года в адрес Б. направлено уведомление о заключении с ним  договора найма жилого помещения, однако он не обратился в МУП для заключения указанного договора. Поэтому считает, что исковые требования Б. не обоснованны, просит в удовлетворении требований отказать и на основании п. 2 ст. 199 ГК РФ применить срок исковой давности.

Комитет по управлению муниципальным  имуществом МО «Вельский муниципальный  район», привлечённый к участию в  деле в качестве третьего лица на стороне  ответчика, в представленном отзыве указал, что жилой дом  по ул. 50 лет Октября в городе Вельске  Архангельской области находится  в хозяйственном ведении МУП.  На основании ст. 167 ГПК РФ просит рассмотреть дело без участия  своего представителя.

С учётом мнения истца Б., суд полагает возможным рассмотреть дело в  соответствии с требованиями части 5 ст. 167 ГПК РФ без участия представителей МУП и КУМИ МО «Вельский муниципальный  район».

Выслушав объяснения истца Б., исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела Вельского районного суда № 2-15/2006, отказной материал ОВД по Вельскому району  № 90/152, суд пришел к следующему.

Согласно статьям 18, 19, 40 Конституции  РФ права и свободы человека и  гражданина являются непосредственно  действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и  обеспечиваются правосудием. Все равны  перед законом и судом. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен  жилища.

В силу ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства  участников регулируемых жилищным законодательством  отношений  по владению, пользованию  и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон  или иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 60 ЖК РФ установлено, что  по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и  в пользование для проживания в нем на условиях, установленных  настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения  должно быть жилое помещение (жилой  дом, квартира, часть жилого дома или  квартиры).

Частью 1 ст. 63 ЖК РФ предусмотрено, что  договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о  предоставлении жилого помещения жилищного  фонда социального использования.

Согласно ч. 1 ст. 65 ЖК РФ наймодатель  жилого помещения по договору социального  найма имеет право требовать  своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального  найма обязан использовать жилое  помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом, а также своевременно вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги.

В судебном заседании установлено, что на основании договора на передачу в хозяйственное ведение основных фондов и имущества муниципальной  собственности МО «Вельский район» от 12 мая 2003 года в МУП передано незавершённое  строительство жилого дома. Незавершённое  строительство жилого дома  по ул. 50 лет Октября в городе Вельске  Архангельской области находится  в хозяйственном ведении  муниципального унитарного предприятия. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством  о  государственной регистрации права  от 12 мая 2003 года, выданным Вельским филиалом Архангельского областного Центра государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

В октябре 1996 года в виду аварийного состояния жилого дома принято решение  о проведении капитального ремонта  дома.

Проведение капитального ремонта  здания не было произведено в разумные сроки, поэтому решением Вельского  районного суда Архангельской области  от 14 августа 2000 года на муниципальное  предприятие возложена обязанность  закончить капитальный ремонт здания.

В настоящее время жилой дом  имеет статус незавершённого строительства.

Решением Вельского районного  суда от 31 марта 2006 года по делу № 2-15, оставленным  без изменения кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам  Архангельского областного суда от 11 мая 2006 года, отказано в иске МУП  о  выселении Б. из занимаемых им квартир  № 5 и № 6 в доме по улице 50 лет  Октября в городе Вельске.  Данным решением установлено, что Б. был  зарегистрирован по месту жительства по адресу: улица 50 лет Октября, квартира 3 в городе Вельске, с 04 февраля 1992 года, являлся и является нанимателем  жилого помещения.

Решением Вельского районного  суда от 12 апреля 2007 года, вступившим в  законную силу, установлено, что Б. являлся  и является нанимателем жилого помещения  в доме по улице 50 лет Октября  в городе Вельске, договор найма  с ним не расторгнут.

Решением мирового судьи судебного  участка № 1 Вельского района от 24 августа 2009 года, оставленным без  изменения определением суда апелляционной  инстанции от 01 октября 2009 года, с  Б.в пользу МУП взыскана задолженность  по квартплате и оплате коммунальных услуг за период с июня 2006 года по май 2009 года в сумме 68921 рубль 64 копейки. Решением мирового судьи установлено, что Б., как лицо, фактически проживающее в жилом помещении на основании договора найма, обязан нести бремя его содержания и производить оплату коммунальных услуг.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны  для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого  дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах в  соответствии с указанными выше вступившими  в законную силу судебными постановлениями  по ранее рассмотренным делам  с участием Б.и МУП, суд считает  установленными обстоятельства того, что истец Б. с октября 2004 года постоянно на условиях договора социального  найма проживает в жилом доме по улице 50 лет Октября в г. Вельске  Архангельской области и фактически занимает квартиру общей площадью 68,2 кв.м. Жилой дом, в котором проживает ответчик, является многоквартирным и состоит из шести квартир, дом находится на балансе и обслуживании МУП, которое является наймодателем в отношении спорного жилого помещения. Данные обстоятельства не могут быть оспорены при рассмотрении настоящего дела.

В пункте 23 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых  вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса  РФ» от 02 июня 2009 года № 14 разъясняется, что основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ).  Нарушение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

До настоящего времени решение  о предоставлении истцу Б.жилого помещения по договору социального  найма в доме по улице 50 лет Октября  в городе Вельске недействительным признано не было, а также не признавался  недействительным и заключенный  на основании данного решения  договор социального найма.

Единственным основанием в соответствии со ст. 63 ЖК РФ заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований жилищного законодательства решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования гражданину. Обязанность по заключению договора социального найма в письменной форме лежит на наймодателе.

14 сентября 2009 года Б. обратился  с заявлением на имя директора  МУП с заявлением о заключении  с ним в письменной форме  договора найма занимаемого жилого  помещения в доме по улице  50 лет Октября в городе Вельске,  что подтверждается штампом входящей  корреспонденции. 

Однако до настоящего времени договор  найма жилого помещения МУП  с  истцом Б. в письменной форме заключён не был. Принимая во внимание нормы  ч. 3 ст. 69 ЖК РФ о необходимости указания в договоре социального найма  членов семьи нанимателя, отказ от заключения договора в письменной форме  нарушает права Б., как нанимателя жилого помещения, так как ставит членов семьи нанимателя (в случае жилищного спора) в тяжелое положение  при доказывании своих прав.

Доводы МУП в представленных возражениях на иск о том, что  уведомление о заключении договора найма направлялось Б. ещё в мае 2009 года, суд считает несостоятельными, так как на день рассмотрения дела в суде такой договор с истцом не заключён, копия договора в судебное заседание не представлена. Также  являются несостоятельными и доводы о применении срока исковой давности, так как с момента обращения  Б. с требованием о заключении договора найма в письменной форме  в соответствии с требованиями статей 196 и 200 ГК РФ указанный срок не истёк.  

Дав оценку и анализ исследованным  в судебном заседании доказательствам  в их совокупности, суд считает, что  исковые требования Б. основаны на законе и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 88, 91, 98 ГПК  РФ с ответчика подлежит взысканию  в пользу истца государственная  пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, пропорционально размеру  удовлетворённых исковых требований.

        На основании  изложенного  и руководствуясь  ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

р е ш и л: исковые требования Б. удовлетворить.