Договор продажи зданий, сооружений

 

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

Студента 2 курса

юридического  факультета

 

 

Дисциплина: Гражданское право

ТЕМА: Договор продажи зданий, сооружений.

 

 

 

 

 

Руководитель-консультант

 

 

Защищена        Оценка

«___»__________2013     «_______»

 

ОМСК 2013

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность  представленной работы заключается  в том, что в настоящее время в правоприменительной практике довольно часто можно столкнуться с проблемами, так или иначе связанными с возникновением, изменением или прекращением прав на объекты недвижимого имущества.

Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает  на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются здания, сооружения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа как условий заключения таких сделок, так и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.

В настоящее время доля зданий, сооружений в гражданском обороте как объекта сделок увеличилась в результате роста количества сделок, объектом которых является недвижимость. При этом статус зданий, сооружений не получил в законодательстве определенное правовое регулирование. Все это требует обеспечения правомерности сделок по продаже зданий, сооружений, раскрытия злоупотреблений со стороны участников имущественного оборота.

Кроме того, наблюдается  тенденция увеличения в судах  количества дел, связанных с признанием сделок по продаже зданий, сооружений недействительными. Речь идет о несоблюдении таких действительных требований к гражданско-правовой сделке, как ее форма, надлежащий субъектный состав, соответствие воли и волеизъявления участников, а также законность ее содержания. Наиболее ярко неисполнение этих условий действительности сделки проявляется с зданиями, сооружениями как ценным и особым объектом, специфика совершения сделки с которым определяется его правовым статусом, требующим особого правового механизма обеспечения законности.

Разработка научных проблем по теме исследования находила свое отражение в трудах дореволюционных ученых-цивилистов: Г. Дернбурга, Д.И. Мейера, С. Муромцева, И.С. Перетерского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н. Растеряева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.

Значительный вклад в  разработку гражданско-правовых институтов внесли такие ученые-цивилисты, как: Д.М. Генкин, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, Н.В. Рабинович, В.К. Райхер, В.П. Шахматова.

Основой для изучения по теме работы явились работы современных ученых-цивилистов: В. Аттархова, М.И. Брагинского, О.В. Гутникова, Н.М. Коршунова, М.Г. Массевич, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, В.А. Рыбакова, Ю.К. Толстого, Ф.С. Хейфеца, Л.В. Щенниковой, К.Б. Ярошенко.

Также некоторые вопросы  исследованной темы проанализированы в работах: Н.Н. Агафонова, О.Г. Барткова, Г.П. Батурова, Г.В. Вердияна, В.П. Камышанского, А.А. Крысанова, В.Н. Кузьмина, Д.А. Петрова, В.А. Порошкова, М.З. Прилуцкой, Д.О. Тузова, В.Н. Цирульникова и других авторов.

Цель работы заключается  в изучении договора продажи зданий, сооружений.

Задачи работы:

1. Определить понятие, предмет, стороны и содержание договора продажи зданий, сооружений;

2. Исследовать форму договора продажи зданий, сооружений;

3. Выявить права на земельный участок при продаже находящихся на нем зданий, сооружений.

4. Изучить судебный и внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Объектом изучения являются гражданские правоотношения в договоре продажи зданий, сооружений.

Предмет изучения – договор продажи зданий, сооружений.

Методы исследования: сравнительно-правовой, формально-логический.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

1.1. Понятие, предмет, стороны и содержание договора

По договору продажи здания, сооружения продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение.

Здание - это  капитальное строение, которое по своему функциональному назначению можно отнести к разряду жилых  либо нежилых. Под жилым зданием  понимается жилой дом постоянного  типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилые здания используются для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и других целей, кроме постоянного проживания в них людей¹.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

В качестве предмета договора в принципе могут выступать «будущие» недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу. Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета договора здания, сооружения.

 Согласно ст. 554 ГК РФ²  в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Данное правило  призвано однозначно определить  подлежащее передаче недвижимое  имущество и исключить возможные  споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др.³

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся  план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения).

На каждое здание и сооружение имеются технические  паспорта с их планами и указанием  целевого назначения. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование  закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК РФ⁴).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т.п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок.

В тех случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в  качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества.

Следует отметить, что при определении предмета договора продажи здания, сооружения используются оценочные категории и не устанавливаются какие-либо формальные требования или обязательные реквизиты, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество или сделок с ним, не основаны на законе и должны восприниматься критически⁵.

По общему правилу  в качестве сторон договора продажи здания, сооружения могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК РФ). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

В литературе распространено мнение, что в качестве продавца может выступать только собственник  недвижимости либо лицо, обладающее ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие по распоряжению недвижимостью⁶. Однако подобный подход не учитывает, что консенсуальный характер договора продажи недвижимости предполагает четкое разграничение обязательственных и вещно-правовых последствий соглашения. Само заключение договора порождает только обязательственные отношения сторон, в то время как вещные последствия (переход права собственности) связываются законом с иным юридическим фактом - государственной регистрацией права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Продавец должен быть собственником только в момент перехода права, но не в момент установления обязательственных отношений между  ним и покупателем. Возможность  заключения договора не зависит от наличия титула в отношении отчуждаемой вещи. Соответственно, в качестве продавца может выступать любое лицо независимо от того, является ли оно собственником или нет. Исключение составляют договоры продажи недвижимости, подлежащие государственной регистрации (продажа жилых помещений - п. 2 ст. 558 ГК РФ, продажа предприятия - п. 3 ст. 560 ГК РФ). В этих случаях договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в ЕГРП.

Ряд ограничений  на заключение договора продажи недвижимости установлены судебно-арбитражной  практикой. Так, ВАС РФ разъяснил, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем⁷.

Например, по одному из дел Общество с ограниченной ответственностью «Автотранспортное предприятие Лянторское» (далее - ООО «АТП Лянторское», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к открытому акционерному обществу «Оптово-Снабженческая База» (далее - ОАО «Оптово-Снабженческая База») о признании права собственности на объект недвижимого имущества - административно-бытовой комплекс, расположенный по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, город Лянтор, Промзона.

Решением от 20.12.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского  автономного округа - Югры, оставленным  без изменения постановлением от 28.03.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «АТП Лянторское» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в полном объеме и направить дело на новое рассмотрение. Считает обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными принятыми при неправильном применении норм материального и процессуального права, без надлежащего исследования обстоятельств дела. По мнению заявителя, договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации. Ссылается на то, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 является определенным.

Как следует  из материалов дела и установлено  судами 05.06.2001 между открытым акционерным обществом «Лянторское автотранспортное предприятие» (далее - ОАО «Лянторское АТП») и Комитетом по управлению имуществом Сургутского района Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, по результатам аукциона, протокол от 31.05.2001 N 1 подписан договор купли-продажи N 29.

Между ОАО «Лянторское  АТП» и ООО «АТП Лянторское» 17.01.2005 подписан договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продает покупателю, а покупатель покупает, принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое здание - административно-бытовой комплекс (далее - АБК), площадью 1 702, 9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, город Лянтор, Промзона.