Договор продажи зданий, сооружений

Следует отметить, что в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ¹⁵ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки  или аренды земельного участка, которое  осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение  доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся  на земельном участке, принадлежащем  на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

2.2. Исполнение  договора продажи зданий, сооружений

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной  из сторон от подписания документа  о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем  недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в  том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Необходимо  отметить, что обязанность продавца по договору продажи недвижимости включает в себя обязанность передать недвижимость покупателю и перенести на него право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество¹⁶.

В то время как  переход к покупателю права собственности  на объект недвижимости связан с государственной  регистрацией и регулируется ст. 551 ГК РФ, ст.556  ГК РФ определяет порядок передачи недвижимости покупателю. Она предусматривает оформление такой передачи в письменной форме - с помощью передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами.

Передаточный  акт фиксирует фактическую передачу недвижимого имущества (ввод во владение) и имеет доказательственное значение. При этом передаточный акт не рассматривается  судебно-арбитражной практикой в  качестве единственно допустимого  доказательства передачи имущества.

Кроме того, передаточный акт не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости. Его наличие или отсутствие не влияет на заключенность и действительность договора.

Передаточный  акт не выступает также в качестве дополнения или уточнения договора. Подписание передаточного акта не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Например, по одному из дел управление судебного департамента в Республике Алтай обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к МО «Улаганский район» о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 10.10.2006, заключенному между истцом и ответчиком, на нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Алтай, Улаганский район, село Улаган, улица Сана, 15, от ответчика к Российской Федерации и признании права оперативного управления истца на спорное здание.

Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Администрация МО «Улаганский район» обратилась к управлению судебного департамента в Республике Алтай со встречным иском о признании договора купли-продажи от 10.10.2006 недействительной сделкой, как противоречащей статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а также заключенному от имени покупателя неуполномоченным лицом.

Решением от 24.11.2008 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных  исковых требований отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.02.2009 решение оставлено без изменения.

С принятыми  судебными актами не согласно управление Федеральной регистрационной службы по Республике Алтай, так как, по его  мнению, они вынесены с нарушением норм материального права, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В кассационной жалобе просит решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и об удовлетворении встречных исковых требований.

Заявитель считает, что правоотношения сторон по договору купли-продажи от 10.10.2006 регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Полагает, что судами неправильно применены нормы статей 1, 5 указанного Закона.

По мнению заявителя, договор от 10.10.2006 является недействительным, так как муниципальная собственность  может возмездно отчуждаться  только в частную собственность, но не в собственность Российской Федерации. Передача муниципальной собственности в федеральную собственность и обратно происходит путем безвозмездной передачи и регулируется Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В отзыве на кассационную жалобу управление судебного департамента в Республике Алтай просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, как соответствующие действующему законодательству.

Из материалов дела следует, что МО «Улаганский район» (продавец) и управление судебного департамента в Республике Алтай (покупатель) заключили договор купли-продажи от 10.10.2006 нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, Улаганский район, село Улаган, улица Санаа, 15, в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю указанное здание по акту в течение пяти календарных дней со дня заключения договора, зарегистрировать сделку купли-продажи в регистрационной службе, а покупатель обязался принять объект по акту, зарегистрировать сделку купли-продажи, уплатить стоимость здания в сумме 500 000 руб., перечислив указанную сумму на расчетный счет продавца единовременно.

Спорное имущество  находится в муниципальной собственности МО «Улаганский район», что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности.

Удовлетворяя  первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к выводу о том, что ответчик неправомерно уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 10.10.2006, заключенному в соответствии с действующим законодательством, и обязали МО «Улаганский район» зарегистрировать переход права собственности по указанному договору от МО «Улаганский район» к Российской Федерации с последующей государственной регистрацией права оперативного управления за истцом.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

До фактической  передачи проданного недвижимого имущества  покупателю и подписания сторонами  передаточного акта или иного  соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Между тем, принимая решение о регистрации перехода права на основании договора, суд  не установил обстоятельства исполнения сторонами данного договора - передачи недвижимого имущества.

Как видно из материалов дела, спорное здание фактически занимает управление Федеральной регистрационной  службы по Республике Алтай, но указанному обстоятельству суд не дал правовой оценки.

Оценивая доводы истца по встречному иску, суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции без наличия достаточных оснований исходили из того, что спорный договор купли-продажи является состоявшейся сделкой.

Рассмотрев  доводы кассационной жалобы, материалы  дела, заслушав пояснения представителя  истца, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение¹⁷.

Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость представление передаточного акта не является обязательным. Соответственно, передача недвижимости (подписание передаточного акта) может происходить как до, так и после такой регистрации.

Следует отметить, что в момент вручения недвижимого имущества (подписания передаточного акта) обязательство продавца по передаче недвижимого имущества считается исполненным. Данное правило является общим и может быть изменено законом или договором.

Использование законодателем в данной норме фикции исполнения («считается») позволяет придать вручению (подписанию передаточного акта) правовые последствия. Прежде всего, они связаны с переходом рисков. В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче имущества, на покупателя переходит риск случайной гибели этого имущества. Поскольку § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит специальных правил относительно момента перехода риска, положения п. 1 ст. 459 ГК РФ подлежат применению и к договору продажи недвижимости.

Если подписание передаточного акта считается исполнением, то уклонение от его подписания следует рассматривать как уклонение от исполнения. Соответственно, уклонение продавца от подписания передаточного акта считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество и дает покупателю возможность предъявить требования, указанные в п. 1 ст. 405 и ст. 463 ГК РФ. Уклонение покупателя от подписания передаточного акта считается отказом от принятия недвижимости, вследствие чего продавец вправе воспользоваться способами защиты, предусмотренными п. 2 ст. 406 и п. 3 ст. 484 ГК РФ.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Качество отчуждаемой  недвижимости должно соответствовать  условиям договора. Если переданное покупателю здание, сооружение имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476 - 477 ГК РФ несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК РФ)¹⁸.

В соответствии с положениями ст. 557 ГК РФ в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное изъятие логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.

Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках  покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости  покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Заключение

По договору продажи здания, сооружения продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Требования  к форме договора продажи зданий, сооружений сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.