Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Октября 2013 в 12:27, курсовая работа
Актуальность представленной работы заключается в том, что в настоящее время в правоприменительной практике довольно часто можно столкнуться с проблемами, так или иначе связанными с возникновением, изменением или прекращением прав на объекты недвижимого имущества.
Современный уровень развития гражданско-правовых отношений выдвигает на первый план проблему заключения гражданско-правовых сделок, объектом которых являются здания, сооружения. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа как условий заключения таких сделок, так и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом.
Введение 3
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ 5
1.1. Понятие, предмет, стороны и содержание договора 5
1.2. Форма договора продажи зданий, сооружений 14
2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ 17
2.1. Права на земельный участок при продаже находящихся на нем зданий, сооружений 17
2.2. Исполнение договора продажи зданий, сооружений 19
Заключение 27
Список литературы 30
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи зданий, сооружений, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
При уклонении
одной из сторон от совершения действий,
необходимых для
Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Условие о предмете договора продажи зданий, сооружений считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В противном случае договор не считается заключенным.
Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи зданий, сооружений, как цена. Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, не подлежит применению к договорам продажи зданий, сооружений. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
1 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влияния на иные гражданско- правовые категории / Е.А. Суханов // Вестник гражданского права. -2008.- № 4. -С. 10.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)// СЗ РФ.-1996.- N 5.- ст. 410.
3 Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. М.: Статут,- 487с.
4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013) // СЗ РФ.-1994.- N 32.- ст. 3301
5 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Норма,- 2008.- 658с.
6 Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008.- 884с.
7 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Инфра-М, 2008.- 458с.
8 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-9434/2010 // СПС КонсультантПлюс
9 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Дело, 2009.-386с.
10 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) // СЗ РФ.- 1997-. N 30.- Ст. 3594
11 Гутников А.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М.: Статут, 2008. – 627 с.
12 Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании. М.: Деловой двор, 2011.- 184 с.
13 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Инфра-М, 2008.- 458с.
14 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.- 504 с.
15 Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // СЗ РФ.-2001.- N 44.- ст. 4147.
16 Иванов В.И. Сделка как действие и юридический факт // Гражданское право.-2010.- №3.- с.3-7.
17 Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2009 N Ф04-2563/2009(5520-А02-38) по делу N А02-724/2008 //СПС КонсультантПлюс
18 Гущин В.З. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности /В.З.Гущин //Современное право.- 2008.- N 11.-с.13-16.