Договор участия в долевом строительстве

Объект долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительстве в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное условие является существенным условием договора,. при отсутствии которого договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 5 Закона).

Как следует из определения, приведенного в п. 2 ст. 2 Закона, «объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства». Причем согласно и этому определению, и положениям ч. 1 ст. 4 Закона, по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) соответствующий многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; то есть речь в Законе идет об осуществлении застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц такой деятельности, в результате которой появится новый объект недвижимости, а в нем - жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства)¹.

Но Закон устанавливает одно существенное ограничение в отношении объекта долевого строительства. В силу п. 1 ст. 2 Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, к которым относятся «гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственной деятельности». Таким образом, объектом договора участия в долевом строительстве не могут быть (1) какие-либо иные объекты кроме помещений жилых и нежилых и (2) помещения, расположенные в объектах производственного назначения.

Следовательно, отношения, возникающие  в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства этих двух групп объектов, вообще не входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве, и потому договор, согласно условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобный объект, не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве¹.

Одно из изменений, внесенных  в некоторые положения Закона № 214-ФЗ, обусловлено необходимостью максимально точно определить, что  является объектом, долевого строительства, в оплату чего вносит участник долевого строительства застройщику денежные средства и, соответственно, на что участник долевого строительства приобретает права в построенном объекте недвижимости.

Согласно поправке, включенной Законом  № 111-ФЗ в ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, у участников долевого строительства возникает не только право собственности на объект долевого строительства (соответствующее жилое и нежилое помещение), не и «право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости». В этих же целях в п. 2 ст. 2 уточняется определение понятия «объект долевого строительства». Таковым отныне является не одно только жилое или нежилое помещение, но и «общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости», подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Казалось бы, эти поправки всего  лишь повторяют положения других федеральных законов. Прежде всего, речь идет о ст. 289 ГК РФ, предусматривающей, что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290)», а также ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме)».

Однако поправки, внесенные в Закон, несколько выходят за рамки действия и ст. 289 ГК РФ, и ст. 36 ЖК РФ. Если в ст. 289 ГК РФ закрепляется правило об общей долевой собственности на общее имущество дома для собственников квартир в многоквартирном доме, а в ст. 36 ЖК РФ - для собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, то в Законе в редакции 2006 года эта норма введена как правило императивное также и для всех собственников нежилых помещений в нежилых домах, приобретающих их на основании договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, Закон в редакции 2004 года фактически закрепил одинаковый правовой режим общего имущества дома как для жилых и нежилых помещений в жилом доме, так и для нежилых помещений в нежилом доме.

Данное правило является новым для российского права и имеет немаловажное значение для гражданского оборота. Ведь ранее Президиум ВАС РФ в постановлении от 10 сентября 2002 года № 3673/02 был вынужден сделать следующий вывод о невозможности руководствоваться правилами ст. 289-291 ГК РФ в отношении нежилых помещений в нежилом доме: «В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее  время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения».

Отныне же, напротив, в российском законодательстве подобная норма появилась, и хотя формально она распространяется только на нежилые помещения в  нежилом здании, являющиеся объектом долевого строительства, она может  быть применена по аналогии и при  совершении участниками гражданского оборота иных сделок в отношении таких помещений (договоров купли-продажи, мены, дарения и т. д.)¹.

По договору участия  в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами  в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права. Подчеркивается, что обязательственное право участника с момента государственной регистрации договора усиливается залогом земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»).

Существенные условия  договора - условия, необходимые и достаточные для его заключения. Существенными, согласно абз.2 п.1 ст.432 Гражданского кодекса, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При несогласованности сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре участия в долевом строительстве договор не пройдет государственную регистрацию и, таким образом, не может быть заключен.

К числу существенных условий договора участия в долевом  строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего  передаче конкретного объекта  долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком  объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

3) цена договора, срок  и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок  на объект долевого строительства.

На объекте договора участия в долевом строительстве  мы уже останавливались. Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. Понятие цены договора участия в долевом строительстве раскрывается как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

Поскольку речь идет о денежных средствах участника долевого строительства, то он обязан уплатить застройщику именно денежную сумму, а не какое-либо иное имущество (ценные бумаги, технику и т.д.). Следовательно, договор, в соответствии с условиям которого участник строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие закона» Об участии в долевом строительстве…» не распространяется¹.

Законом не установлено  формальных препятствий для использования в договоре участия в долевом строительстве возможности, предоставленной п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса. Указанная норма устанавливает, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

На практике размер привлекаемых застройщиками  денежных средств всегда превышает фактические затраты по созданию объекта недвижимости. Учитывая, что ст. 18 Закона установлено строго целевое использование полученных от участников долевого строительства средств, застройщикам необходимо четко определить размер денежных средств, направляемых непосредственно на создание объекта недвижимости, с одной стороны, и получаемых ими в качестве оплаты своих услуг, с другой стороны.

Законодатель в законе «Об участии в долевом строительстве…» реализует правило п.2 ст. 424 Гражданского кодекса, устанавливающее допустимость изменения цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Данная норма направлена на недопустимость одностороннего увеличения стоимости квартир в процессе строительства, однако на практике застройщики предлагают к заключению свои «типовые» формы договоров, в которых в той или иной форме допускается изменение цены договора после его заключения.

Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В ч.3 ст.5 закона обобщена и закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. Данная норма устанавливает также неблагоприятные 
последствия для участника долевого строительства за просрочку 
внесения платежей, то есть за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности уплатить застройщику обусловленную договором цену. Законодатель устанавливает ответственность двух видов: неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей; расторжение договора в судебном порядке¹.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В статье 6 Закона законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Данное правило целиком и полностью основано на норме статьи 740 Гражданского кодекса, установившего такую важную особенность договора строительного подряда, как обязательное указание срока выполнения работ. Согласно названной статье подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Таким образом, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Такой подход был подтвержден Высшим Арбитражным Судом РФ (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).