Договор участия в долевом строительстве

3) Установлена обязанность  рекламы строящихся объектов  недвижимости.

4) Закреплена обязанность  застройщика обнародовать проект  строительства с введением в оборот нового документа - проектная декларация. Это абсолютное нововведение.

5) Введена государственная регистрация  договоров участия в долевом  строительстве и договоров уступки  прав по указанным договорам.  Предпосылкой введения государственной регистрации явилось широкое распространение схем «двойной продажи» объектов недвижимости.

6) Закреплено требование  о целевом использовании денежных  средств, привлеченных застройщиком. Последний не вправе использовать  денежные средства для создания  иного объекта. Данное положение призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов.

Закон в редакции 2006 г. более жестко регламентирует порядок  возврата им застройщиком уплаченных по договору денежных сумм при одностороннем отказе участника долевого строительства от договора.

Законодатель изменил  порядок расторжения договора застройщиком в случае просрочки внесения платы  по договору. В этом прослеживается тенденция законодателя в установлении баланса интересов сторон.

Основная цель Федерального закона «Об участии в долевом  строительстве…» - защита прав и интересов  граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья  и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач:

снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию  информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

установление обязательных условий, порядка заключения, изменения  и исполнения договоров участия  в долевом строительстве;

обязательность учета  договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства  при невыполнении договора путем  установления залога земельного участка и строящегося объекта;

государственный контроль за долевым строительством.

Текущая версия Закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые  элементы конструкции многоквартирных домов, например, лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Необходимо внести соответствующие изменения, учитывающие подобного рода различия.

Главная причина всех обозначенных в дипломной работе проблем - отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, не работающие правовая и судебная системы и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики. При таком положении дел сложно ожидать быстрого появления доступного для массового потребителя долевого строительства жилья.

К основным проблемам в достижении главной цели государственной жилищной политики — доступности жилья  для граждан Российской Федерации  относятся:

- общеэкономическая нестабильность  в стране;

- отсутствие достаточного количества  финансовых ресурсов, обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья;

- отсутствие гарантированных  прав на жилье;

- нежелание государства брать  на себя обязательства и ответственность  за развитие доступного строительства  жилья для граждан;

- длительная и дорогостоящая процедура учета и регистрации сделок и т.п.

1  Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации: [принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.]// Российская газета. – 1993. – 25 дек(№237). – С. 11.

2  Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:[ федер.закон: принят Гос.Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1. - ст.40. –ISSN 1560-0580.

3  Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1: [федер. закон: принят Гос. Думой 21 октября 1994 г.] // Собрание Законодательства Российской Федерации.- 1994 .- № 32- Ст. 3301.

4  Брагинский,  М.И..Договорное право/  М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: «Статут», 2000. - С. 154.

5 Российская Федерация. Законы. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижиомсти: [федер. закон: принят Гос. Думой 22 декабря 2004г.: по состоянию на 1 января 2007г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005.- №1. - ст.40. –ISSN 1560-0580.

6 Российская Федерация. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: [постановление Правительства Российской Федерации от 11апреля  2000 г. №28] //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. - №3. – Ст.278 . – ISSN 1560-0580.

7  Шаханов, А. Договор долевого участия в строительстве/ А. Шаханов. - СПб.:  «LEX STAR», 2001. - С. 4.

8  Трапезников, В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве/ В.А. Трапезников // Право и экономика. – 2005. – № 9. – С. 28.

9  Мошкина, Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/ Л.Н. Мошкина // Юрист. - 2002. - N 2. – С. 50.

10  Ковалева, В. Правовое строительство/ В. Ковалева // Ведомости. Недвижимость. Жилой фонд. - 2005. - № 48. – С. 89.

11  Русина, Н. Вексель вместо договора/ Н. Русина// Бизнес. - 2005 г. - № 78. – С. 79.

12  Кулагин, М.И. Избранные труды/ М.И. Кулагин. - М.: Статут, 2006. - С.259.

13  Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/ Ю.В.Романец. - М.: Юристъ, 2001.- С.83.

14  Голованов, Н.М. Гражданско-правовые договоры/ Н.М.Голованов. - СПб., 2002. - С.14.

15  Щербинин, А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд / А.Г. Щербинин// Журнал российского права. - № 10. -  2003. – С. 59.

16 Мошкина, Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества/Л.Н. Мошкина// Юрист. - 2002. - № 2. –ISSN 1815-1337.

17  Федоров,  С.И. Цена надежности/С.И. Федоров // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 6. – ISSN  2533-3465.

18 Александрова, М. О правовой природе договоров долевого участия в строительстве жилья/М. Александрова// Кодекс. - 2006.- № 5. - С.30.

19 Даутов,  М. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи/ М. Даутов // Юридическая наука. - 2006.- №3.- С. 86.

20  Бублик,  В. Квалификация договора долевого строительства/ В. Бублик // Хозяйство и право. – 2002. - №2.- С. 47

21 Брагинский,  М.И.Договорное право/ М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Слово, 1998. – С. 329.

22 Козлова, Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация/ Е. Козлова // Хозяйство и право. – 2002. - №2. – С. 56.- ISSN 0134-2398.

23  Савельев, А.Б. Договор простого товарищества.  Актуальные вопросы гражданского права / А.Б. Савельев. - М.: Статут, 1998.- С. 296.