Договор участия в долевом строительстве

До вступления в силу Закона «Об участии в  долевом строительстве…» застройщики  с учетом возможности увеличения сроков строительства не прописывали в договоре сроки передачи дольщику объекта строительства, а последние не имели возможности апеллировать к определенным срокам. Несмотря на необходимость данной нормы, ее жизнеспособность на практике вызывает ряд сомнений. После вступления в силу Закона застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, однако будут для минимизации своих рисков устанавливать в договоре срок передачи участнику долевого строительства объекта строительства со значительным запасом.

Учитывая, что  объект долевого строительства (многоквартирный дом) является общим для всех участников долевого строительства, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение из этого правила приведено в ч.3 ст. 6. Необходимость установления единого срока передачи объекта долевого строительства одновременно всем участникам практически неисполнимо. Однако, принимая во внимание то, что согласно ч. 1 ст. 8 Закона передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства происходит на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, либо иного документа о передаче, застройщик имеет возможность формально подписать передаточные документы со всеми участниками одной датой, независимо от даты фактической передачи объектов долевого строительства.

В практике строительства  часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае ч. 3 ст.6 установлена определенная процедура действий, которые должен предпринять застройщик. Во-первых, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. Обращаем внимание: в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение. Во-вторых, стороны должны внести изменения в договор участия в долевом строительстве относительно сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации¹.

Четкое определение  соответствия передаваемого застройщиком объекта долевого участия предъявляемым  требованиям имеет важное значение для норм об ответственности за продукцию  ненадлежащего качества. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объект долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. В течение указанного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

2.2 Права и  обязанности сторон договора  об участии в долевом строительстве

К основным обязанностям застройщика по договору участия  в долевом строительстве многоквартирного дома необходимо относить:

1. обязанность построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;
2. обязанность передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
3. обязанность передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;
4. обязанность осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства.

Относительно первой обязанности застройщика, автор  поясняет, что сам процесс строительства (создания) многоквартирного дома находится за рамками договора участия в долевом строительстве и регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о строительном подряде. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаковым для всех участников долевого строительства. Досрочное исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства не допускается, если иное не установлено договором.

Возмещение убытков  в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом  строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок ограничено реальным ущербом и возможно в пределах стоимости объекта долевого строительства.

Стороны договора участия  в долевом строительстве своим  соглашением не могут уменьшить размер процентов, взыскиваемых за нарушение застройщиком денежного обязательства, равно как и изменить порядок их определения, так как в законе он установлен императивной нормой. Условия о качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов понимаются широко, в связи с тем, что к данной группе условий относятся не только нарушения условий договора о качестве, но и нарушение условий договора об иных недостатках объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Существенными нарушениями  условий о качестве могут быть какие-то конструктивные недостатки, грубые нарушения проекта, которые не позволяют  использовать помещение для цели его приобретения. Если объектом договора участия в долевом строительстве является квартира (часть квартиры), то, следовательно, данное жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем.

Основными правами участника  долевого строительства являются:

право получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект;

1. право знакомиться с проектной декларацией, включающую в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства;
2. право на расторжение договора в одностороннем порядке;
3. право залога на предоставленный для строительства (создания) земельный участок и стоящийся на нем многоквартирный дом, в составе которого находится объект долевого строительства;
4. право уступить право требования по договору участия в долевом строительстве;
5. право передать по наследству имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве;
6. право на компенсацию морального вреда, причиненного гражданам – участникам долевого строительства.

В работе предлагается в качестве основных обязанностей участника долевого строительства рассматривать обязанность по уплате обусловленной договором цены и по принятию объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Исполнение обязательств застройщика в договоре участия  в долевом строительстве обеспечивается залогом (в силу закона) и поручительством  банка, что повышает вероятность  удовлетворения требований участника  долевого строительства в случае нарушения застройщиком договора.

Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия  либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика  состоят в следующем.

Застройщик обязан использовать средства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению (ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве). Данная норма, по мнению законодателя, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от их использования в иных целях¹⁶.

Застройщик обязан:

обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной  документацией, нормативными актами и  действующими нормативами;

осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

контролировать качество строительных работ и осуществлять технический  надзор за их выполнением;

осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

совершать все необходимые для  осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Срок передачи застройщиком объекта  долевого строительства участнику строительства является существенным условием договора (подп. 2 п. 4 ст. 4 ФЗ об участии в долевом строительстве). Застройщику необходимо обеспечить соблюдение сроков выполнения строительных работ в соответствии с утвержденным проектом и ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 Закона).

Застройщик гарантирует передачу объекта долевого строительства  участнику долевого строительства в собственность после сдачи дома Приемочной комиссии и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию при условии надлежащего и полного выполнения участником всех принятых на себя по договору участия в долевом строительстве обязательств.

Согласно ст. 7 ФЗ об участии в  долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо - при отсутствии или  неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям¹⁷.

Законом установлены предельные сроки  передачи объекта участнику долевого строительства. После получения  разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока (п. 3 ст. 8 Закона). Участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта недвижимости в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи дней с момента получения участником долевого строительства извещения от застройщика (п. 4 ст. 8 Закона).

В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании Закона не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства.

Более того, п. 4 ст. 16 Закона предусматривает  право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации  права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 Закона).

На самом деле перечень документов, требуемых от застройщика и необходимых для регистрации прав собственности на объекты долевого строительства его участников, гораздо шире. Статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет общий перечень документов, которые являются основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подробный перечень документов устанавливается ведомственными актами.

Застройщик самостоятельно передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В связи с чем представляется целесообразным дополнить Закон нормой, возлагающей на застройщика дополнительные обязанности по предоставлению всей необходимой документации в регистрирующий орган. Причем большую часть документов достаточно подать на регистрацию один раз (первый) с заявлением о регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. При последующих обращениях с заявлениями о регистрации права собственности других участников долевого строительства на объекты долевого строительства необходимо сослаться на уже имеющийся номер регистрации права собственности на объект долевого строительства. Такой порядок подачи документов на регистрацию сформировался на практике и широко используется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.