Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. 1, 2 ст. 453ГКРФ).[24]

Договор социального найма  по требованию нанимателя может быть изменен в случае объединения  в одну семью граждан, проживающих  в одной квартире по разным договорам  социального найма.

Основанием для предъявления требования об объединении самостоятельных  договоров социального найма  в один такой договор является именно факт объединения граждан  в одну семью, которая с точки  зрения жилищного права должна характеризоваться  не только совместным проживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д. Граждане, которые  только намереваются объединиться в  одну семью, по смыслу ст. 82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров  найма.[25] Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.[26]

Обращение к наймодателю  с требованием об объединении  договоров социального найма  производится с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то, что  в статье 82 ЖК РФ не говорится о  необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального  найма оно носит обязательный характер, что вытекает, в том  числе и из равенства прав нанимателя социального жилья и членов его  семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Это связано  с тем, что при объединении  нескольких договоров должен быть заключен новый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателя будут проживать одной  семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будет поставлено в  зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То же касается несения  солидарной ответственности, вытекающей из договора социального найма. Отказ  члена семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма от объединения в одну семью с  другими гражданами и последующего объединения договоров социального  найма в один является безусловным  и не может быть обжалован в  судебном порядке.

Наймодатель не вправе отказать в  объединении договоров социального  найма в один самостоятельный  договор при наличии обращения  нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. В противном  случае спор подлежит разрешению в  судебном порядке. В результате объединения  договоров социального найма  заключается один договор социального  найма, предметом которого будут  являться жилые помещения ранее  действовавших договоров.[27]

Следует учитывать и то существенное обстоятельство, что после  объединения нескольких договоров  в один нельзя будет потребовать  изменения нового договора социального  найма путем раздела жилого помещения  и заключения отдельного договора найма  с каким-либо членом семьи нанимателя.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность  для дееспособного члена семьи  нанимателя требовать заключения с  ним отдельного договора социального  найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (так  называемый раздел жилого помещения). Это решение было обусловлено  попыткой в законодательном порядке  отказаться от превращения отдельных  квартир в коммунальные квартиры, хотя целесообразность этого решения  небесспорна. Представляется также, что  потребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такому предусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищного правоотношения, будет нельзя.[28]

Основанием изменения  договора социального найма жилого помещенияЖК РФ, как и действовавшие  ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).¹

Такое же право принадлежит  в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для  изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место  при наличии следующих условий:

1) граждане проживают на  основании договоров социального  найма в одной квартире, в том  числе коммунальной;

2) они не являются членами  одной семьи (не связаны узами  родства, их отношения не основаны  на иждивении или ведении общего  хозяйства) и с ними заключены  отдельные договоры социального  найма;

3) граждане объединяются  в одну семью (путем заключения  брака, вступления в фактические  брачные отношения, с ведением  общего хозяйства и т.п.);

4) требование проживающих  граждан заключения с ними  одного договора социального  найма.

Согласия наймодателя  в этом случае не требуется.

Второе основание замены нанимателя базируется на следующих  условиях:

1) заявление дееспособного  члена семьи нанимателя о признании  себя нанимателем;

2) согласие остальных членов  семьи, в том числе прежнего  нанимателя, за исключением случаев,  когда он выбыл из занимаемого  помещения и временно отсутствующих  (согласия поднанимателей и временных  жильцов не требуется);

3) согласие наймодателя (ранее  действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса  РСФСР не требовала такого  согласия). [29]

Одно из отличий рассматриваемых  положений ЖК РФ от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право  требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права,  создавать  для  себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).  Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение  определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.[30]

Необходимо обратить внимание на то, что изменение договора социального  найма жилья согласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях  объединения жильцов в одну семью, а также в случае смерти нанимателя.

Таким образом, если ранее  споры, возникающие в связи с  требованием заключения отдельного договора найма, можно было разрешить  в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее время право  оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и  само право заключения отдельного договора отсутствуют.

Еще сложнее в этом отношении  положение бывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащим образом исполнить свои обязанности  квартиросъемщика по социальному найму  жилого помещения они теперь не могут.

Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом  помещении, за ним сохраняются такие  же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный  гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального  найма». Здесь сразу возникает  вопрос: о каких «своих обязательствах»  бывшего члена семьи идет речь в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма несут солидарную с нанимателем  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма». Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального  найма, действительно, существуют, но обязательства  солидарной ответственности.

ГК РФ в ст. 307 так определяет обязательство и основания его  возникновения:

«1. В силу обязательства  одно лицо (должник) обязано совершить  в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают  из договора, вследствие причинения  вреда и из иных оснований,  указанных в настоящем Кодексе».

Но бывший член семьи нанимателя не заключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои  обязательства»? На каком основании  можно разграничить солидарную ответственность?

Рассмотрим типичную жизненную  ситуацию. В трехкомнатной муниципальной  квартире проживают семья: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Договор  найма жилого помещения заключен с мужем с включением в договор  супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, с бывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей. Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долг растет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супруги возмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в  той части, которая касается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой и детей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность  как солидарный должник», – настаивают работники жилищной организации. И  они имеют право на такое требование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при  солидарной обязанности должников  кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в  части долга.

В феврале 2005 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении  договора найма жилого помещения  и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так  как новым ЖК РФ право на изменение  договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация  имеет право взыскивать с нее  плату за жилье и коммунальные услуги полностью[31].

По-видимому, это положение следует  рассматривать как возможность  заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое  соглашение между пользователями конкретного  жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий  договор социального найма должны быть внесены изменения, которые  позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении  и в каком объеме следует предъявлять  требования, связанные с невыполнением  или ненадлежащим выполнением соответствующих  обязательств. Представляется, что  в первую очередь это будет  касаться распределения между членами  семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение  и коммунальные услуги, участию в  его текущем ремонте и т.д.[32]

Споры о заключении таких отдельных  договоров найма не были редкостью  в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления  Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений  по требованию нанимателя или члена  его семьи, суды должны иметь в  виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных  законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 также  указывается, что суд вправе удовлетворить  требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое  помещение, состоящее из одной или  нескольких комнат. Объяснить причину  отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения  договора найма по требованию члена  семьи нанимателя о заключении с  ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством - направленностью  на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют  и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие  определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся  жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие  механизма их искоренения).[33]

Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3–4 следующего содержания:

«3. Дееспособный член семьи  нанимателя с согласия членов своей  семьи и наймодателя вправе требовать  заключения с ним отдельного договора социального найма при условии  возможности выделения ему изолированного помещения.

4. Граждане, указанные в  ч. 4 ст. 69,  с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств».

Возможно, не так уж много граждан, проживающих в государственных  и муниципальных жилых помещениях, потребуют заключения отдельных  договоров социального найма  и захотят приобрести в собственность  жилье путем приватизации. Однако лишать их такого права, как это происходит в настоящее время, несправедливо[34].

2.2. Расторжение  договора социального найма

Правила ГК РФ, касающиеся расторжения  договора найма, призваны обеспечивать реализацию конституционного положения  о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища»[35].

Сам наниматель с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое время расторгнуть  договор найма. Единственное требование к этим лицам – в письменной форме проинформировать наймодателя  за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При  этом в соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении  договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82) данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.