Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в  другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей  офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

В соответствии с п. 9 Постановления  Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 при разрешении споров о расторжении  договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место  суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что  наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении  данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы  о выписке из жилого помещения (т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту  работы и др.[44]

Особо стоит вопрос о возможности  расторжения договора социального  найма жилого помещения при получении  нанимателем другого жилого помещения  с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое  нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи  и расторжение договора найма  жилого помещения возможны только при  выражении ими согласия на переезд. А это - предмет соглашения между  нанимателем и членами его  семьи.[45]

Приобретение гражданином  в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться  как отказ этого гражданина и  его членов семьи от прав на жилую  площадь, занимаемую по договору социального  найма.

Тем не менее во избежание  последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя  о выезде в другое постоянное место  жительства. Тем более  в Типовом договоре социального найма в п. к  ч.II говорится о том, что наниматель обязан при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Таким образом, Наймодатель  сможет своевременно проверить как  качество оставленного жилья, так и  выполнение всех обязанностей нанимателя.

При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения  договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет  практическое значение при споре  о том, имел ли место выезд или  временное отсутствие.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть  договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке  только по установленному законом перечню  оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут  быть определены только федеральным  законом - ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Перечень оснований, по которым  допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как  исчерпывающий, но таковым на самом  деле не является и, учитывая положение  ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также  в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или  перепланировку занимаемого помещения  и после предупреждения о необходимости  приведения этого помещения в  прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ). Является ли это основание  для расторжения договора социального  найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, - решит  правоприменительная практика[46].

12 декабря 2005 года  судебная коллегия  по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:  председательствующего   Фоминой Н.В.,  судей Жуковой Н.Н. и  Москаленко Т.П. рассмотрела  в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы А. на  решение Октябрьского  районного суда г. Липецка  от 01 ноября 2005 года, которым постановлено:

В иске А. к Е.А.  о расторжении договора  социального найма, признании утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … и к Е.Е., 04.05.2003 г. рождения о признании не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … отказать.

Заслушав доклад судьи  Жуковой Н.Н., судебная коллегия установила:

А.  обратилась в суд с иском к Е.А. о расторжении договора  социального найма , признании его, утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета и к несовершеннолетней Е.Е. 04.05.2003 г. рождения о признании ее не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма, снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № …

В обосновании своих требований А. ссылалась  на то, что в спорной квартире она и ответчик зарегистрированы с 1986 года. С 2000 г. Е.А. добровольно покинул квартиру, уклоняясь от службы в Российской армии, оставил ключи от квартиры, в квартире не проживает, коммунальные услуги не оплачивает. Истица считает, что он имеет другое постоянное место жительство у своей жены Е.В.  по адресу г.Липецк ул.П.Смородина д. № … кв. № …, где и проживает вместе с женой и ребенком несовершеннолетней Е.Е., которая в спорной квартире никогда не проживала, а была неправомерно в ней зарегистрирована без согласия истицы.

В судебном заседании истица  исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Е.А. в своих  интересах и в интересах несовершеннолетней дочери  Е.Е.  исковые требования не признал, указывая, что из квартиры мать его выгнала в 2000 г., в спорную квартиру его не пускает. Он в настоящее время проживает в квартире, принадлежащей его жене на праве собственности. Считает, что права пользования спорной квартирой не утратил. Коммунальные услуги частично оплачивает, хотя не отрицает наличие задолженности. По соглашению с женой место жительство ребенка они определили в спорной квартире, где дочь и была зарегистрирована, однако, в настоящее время проживает с матерью ввиду малолетства.  

3-лица : МУП «РВЦЛ» г.  Липецка, ПВС ТЗОМ УВД Октябрьского  округа, ООО «Липецкрегионгаз»  в судебное заседание не явились.

Суд постановил  решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В кассационной жалобе истца  А. просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы и доказательства, что  и в ходе судебного разбирательства.

Обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения истицы А., поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения  не находит.

Судом установлено, что истица является матерью  ответчика, и они  были вселены в спорную квартиру в мае 1986 г.  За истицей по решению суда было признано право пользования спорной квартирой, где она проживала вместе тогда с несовершеннолетним сыном Е.А.

Согласно ст.53 ЖК РСФСР, члены  семьи нанимателя, проживающие совместно  с ним пользуются наравне с  нанимателем всеми правами, вытекающими  из договора найма жилого помещения.

С учетом вышеизложенного  суд правильно указал, что  стороны приобрели равные права по пользованию данной жилой площадью.

В соответствии со ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, кого-либо из проживающих совместно  с ним членов его семьи или  всех этих граждан не влечет за собой  изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно ч.3 ст.83 ЖК РФ в  случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как  на основание  своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что в  настоящее время  в квартире проживает истица, а зарегистрированы в квартире помимо истицы - Е.А. и с 2003 г. его несовершеннолетняя дочь Е.Е.

Однако, как правильно  указал суд, истицей не представлено доказательств того, что ответчик выехал из квартиры добровольно и  приобрел право пользования другой жилой площадью. Как установлено  судом у сторон сложились неприязненные  отношения, из-за которых ответчик и  выехал из квартиры.

Проживание его в квартире, принадлежащей его жене на праве  собственности, как верно признал  суд само по себе не свидетельствует  о его самостоятельном праве  на данную жилую площадь. Свидетель  Е.В. в судебном заседании подтвердила, что не имеет намерения поделиться с Е.А. правом пользования указанной  жилплощадью. 

При таких обстоятельствах  правильным является вывод суда о том, что достаточных законных оснований для расторжения договора социального  найма спорного жилого помещения с ответчиком не имеется, как не имеется и оснований для признания его утратившим право на жилую площадь.

В силу ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под  опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей,  усыновителей или опекунов.

Суд также правомерно пришел к выводу, что регистрация несовершеннолетней дочери ответчика по спорному адресу была произведена в полном соответствии с законом. Оснований для признания  ее не приобретшей права пользования  спорной жилплощадью  также не имеется, так как ее проживание в настоящее время вместе с матерью по другому адресу является вынужденным ввиду ее малолетнего возраста.

При таких обстоятельствах  суд обоснованно  полностью отказал А. в удовлетворении ее исковых требований.

Доводы жалобы о том, что  в рассмотрении дела не принимал участие  представитель администрации г.Липецка  не может повлиять на законность принятого  по данному делу решения. 

Все  требования, заявленные истицей, были судом рассмотрены, по каждому из заявленных требований постановлено решение.

Довод жалобы о том, что  спорная квартира не является постоянным местом жительства ответчика, который  добровольно отказался от своих прав и выбрал иное постоянное место жительство – у своей жены проверялся судом и ему дана надлежащая правовая оценка.

Доводы жалобы, направленные на иную оценку установленных судом  обстоятельств дела, или иное толкование закона, не могут служить основанием к отмене законного и обоснованного  решения.

Решение суда законное и обоснованное. Оснований к отмене решения суда и удовлетворению жалобы, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного  и руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Октябрьского районного  суда города Липецка от 01 ноября 2005 года – оставить без изменения,  кассационную жалобу истицы А.  – без удовлетворения.( Липецкий областной суд, дело № 33 – 1967/2005 г.).

На данном примере можно  сделать вывод, что ответчик ввиду  неприязненных отношений с матерью  перестал быть членом ее семьи, к тому же был вынужден покинуть спорное  жилое помещение. Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие граждан не влечет за собой изменение прав и  обязанностей по договору социального  найма, которые согласно п.4 ст.69  ЖК РФ они несут самостоятельно.

Отсюда, согласно ч.4 ст.69 ЖК РФ, ответчик несет свои обязательства  и вправе требовать изменения  договора социального найма (о котором  говорилось ранее) и тем более  расторжения в той части, по которой  он должен был нести обязательства.

Поэтому рекомендуется внести изменение в ч.2 ст.83 ЖК РФ с «Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма с согласия в письменной форме проживающих совместно  с ним членов его семьи в  любое время вправе расторгнуть  договор социального найма» на  «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи , в том числе граждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма».

 

Заключение

В процессе работы были рассмотрены  вопросы, связанные с договором  социального найма, его заключением, изменением и расторжением.

В ходе исследования был проведен подбор материала, характеризующий  основные элементы договора социального найма жилого помещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договора социального найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся  сторон социального найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя из результатов выполненной работы:

1.1.Договор социального  найма жилого помещения является, по сути, уникальным институтом  российского жилищного права.  Общие понятия, такие как предмет,  под ним понимают жилое помещение,  или форма, в данном случае  письменная, зачастую встречаются  и в других нормах гражданского  законодательства. Но само понятие  договора нам говорит о том,  что одной из сторон (наймодателем) является собственник жилого  помещения государственного или  муниципального жилищного фонда,  действующее от имени уполномоченного  государственного органа или  уполномоченного органа местного  самоуправления. Или другими словами  одна из сторон – государство  или муниципалитет. Т.о. государство  обязывает себя и органы местного  самоуправления содержать фонд  социального назначения и с  лицами, признанными нуждающимся,  в порядке установленном ЖК  РФ, заключать в обязательном  порядке договор социального  найма жилого помещения.

1.2.Права и обязанности  нанимателя и наймодателя –  основные условия договора социального  найма. При этом ЖК РФ содержит  существенный перечень таких  обязанностей, например, вопросы, связанные  с предоставлением услуг, с  осуществлением капитального ремонта  наимодателем. Типовой договор социального  найма, уточняет условия, расширяет  перечень при этом, не противореча  ЖК РФ.