Недвижимое имущество в системе объектов гражданских прав

Глава 5 Регистрация недвижимости или регистрация прав на нее.

5.1 Регистрация, как необходимый критерий.

Механизм совершения регистрационных  действий с недвижимым имуществом претерпел  значительные изменения с принятием  Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее - Закон  № 133-З; Закон). Например, этим Законом  предусмотрено слияние обособленных ранее систем регистрации земли  и зданий, создание единого регистра недвижимости и т.д.

Вместе с тем закрепление  в Законе № 133-З положений о  приобретении определенными объектами  гражданского права статуса недвижимости путем государственной регистрации  их создания с юридической точки  зрения представляется не совсем корректным. По моему мнению, применение указанных  норм Закона приведет к возникновению  значительных противоречий с иным гражданским  законодательством.

Недвижимость, как мной уже  оговаривалось - это то, что связано  с землей и не перемещается.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь различают  два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу указаний закона. В свою очередь вещи, недвижимые по своей природе, подразделяют на две категории:

- земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  (т.е. объекты, составляющие единое  целое с земельными участками);

- объекты, прочно связанные  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В силу указаний Закона к  недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный  комплекс, подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, согласно определению, данному в ст. 130 ГК, вещь является недвижимой в силу либо своей природы, либо указаний закона без какой-либо госрегистрации (предприятие в целом как имущественный комплекс), либо государственной регистрации такой вещи в качестве недвижимой (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания "река-море", космические объекты).

Необходимо отметить, что  ГК разделяет понятия "государственная  регистрация недвижимого имущества" и "государственная регистрация  прав на недвижимое имущество".

На момент написания статьи в Палату представителей Советом  Министров был направлен проект закона "О внесении изменений  и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации  недвижимого имущества, комплексной  предпринимательской лицензии (франчайзинга), правового режима имущества крестьянского (фермерского) хозяйства" (далее - законопроект), в котором содержится иная редакция ст. 131 ГК "Государственная регистрация  недвижимости". Законопроектом предлагается изменить соответствующие положения Кодекса путем введения института государственной регистрации самого недвижимого имущества. Напомним, что согласно действующей норме обязательна регистрация возникновения, прекращения и перехода любых прав на недвижимое имущество. Если упомянутый законопроект будет принят, госрегистрации будет подлежать недвижимое имущество, а также права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

В связи с предполагаемым внесением в ГК изменений, касающихся госрегистрации недвижимого имущества, необходимо сделать небольшое отступление о правовом регулировании появления недвижимости как объекта материального мира, поскольку именно в этой сфере отчетливо проявляются особенности белорусской национальной правовой модели.

Прежде всего, обратим  внимание на положения Кодекса, устанавливающие  момент времени, с которого определенный объект может становиться предметом  гражданско-правовой сделки именно как  недвижимое имущество. Сразу же уточним, что ГК не упоминает прямо о  моменте возникновения вновь  создаваемого недвижимого имущества  из иных объектов гражданского права, но содержит нормы, регламентирующие возникновение  права собственности на недвижимость. Согласно ст. 220 ГК право собственности  на строящиеся здания, сооружения и  другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента  завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. Пункт 2 той же статьи уточняет, что  в случаях, когда недвижимое имущество  подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает  с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Вышеупомянутым законопроектом вводится небольшое пояснение по поводу того, что п. 2 ст. 220 ГК относится к вновь  созданному недвижимому имуществу. Как видим, п. 2 ст. 220 Кодекса связывает  возникновение права собственности  на вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, именно с моментом государственной регистрацией самого недвижимого имущества, а не с моментом государственной регистрацией права собственности на него.

В силу же п. 2 ст. 7 ГК права  на имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникают с момента  регистрации этого имущества  или соответствующих прав на него, если иное не установлено законодательством. То есть указанная норма связывает  возникновение прав на имущество, подлежащее государственной регистрации, с  проведением регистрационных действий либо в отношении самого имущества, либо в отношении прав на имущество.

Пункт 3 ст. 220 ГК устанавливает  правовой режим вещей, которые еще  не могут выступать в гражданском  обороте как недвижимое имущество. Согласно этому пункту до завершения создания недвижимого имущества, а  в соответствующих случаях - до его  государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила  о праве собственности на материалы  и другое имущество, из которого недвижимость создается.

При сопоставлении положений  п. 1-3 ст. 220 ГК закономерно возникает  вопрос: так все-таки в каких случаях вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации?

В настоящее время формального  ответа ГК не содержит. А после предполагаемого  внесения изменений в ст. 131 Кодекса  на любое недвижимое имущество в  случаях, установленных законодательными актами, будут распространяться правила  о государственной регистрации. Причем необходимость внесения этих изменений подкреплена уже сложившейся  судебной практикой.

Согласно п. 4 постановления  Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 № 2 "О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности  на жилые помещения" право собственности  на возведенное жилое помещение  возникает с момента его государственной  регистрации (п. 2 ст. 220 ГК). Содержание названного пункта продублировало положения п. 16 ныне не действующего постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993 № 5 "О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом", в силу которого право частной собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникало с момента его (дома) регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов.

Таким образом, на протяжении более чем десяти лет суды применяют  нормы гражданского законодательства, регламентирующие возникновение права  собственности на создаваемую недвижимость, следующим образом. Любое создаваемое  недвижимое имущество должно быть первоначально  зарегистрировано в установленном  порядке (п. 2 ст. 220 ГК), только после  этого может возникнуть право  собственности на него, которое (право) также подлежит государственной  регистрации. До момента регистрации  имущества правовой режим недвижимости в отношении возводимых объектов согласно п. 3 ст. 220 ГК не действует. Это  означает, что п. 1 ст. 220 ГК о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента завершения создания этого имущества, но до момента его госрегистрации, судами фактически не применялся.

Из подобной практики применения логично следует вывод: недвижимым является лишь такое имущество, которое  зарегистрировано в установленном  порядке. Соответственно, незарегистрированные вещи недвижимостью не признаются.

Новый Закон: регистрация - единственный критерий? Закон № 133-З закрепил сложившийся  подход к определению недвижимости и даже несколько его развил.

Исходя из буквального  толкования текста Закона, он устанавливает правила государственной регистрации в отношении закрытого перечня объектов недвижимого имущества. Так, согласно ст. 3 Закона № 133-З под его действие подпадают земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в том числе жилые, предприятия как имущественные комплексы, другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами. Кроме того, в соответствии с п. 2 данной статьи нормы Закона также применяются в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания "река-море", космических объектов в случае прямого на то указания в самом Законе или ином законодательном акте Республики Беларусь.

С учетом сложившейся судебной практики применения положений ГК и  планируемых изменений в ст. 131 Кодекса можно прийти к заключению о том, что любое вновь создаваемое  недвижимое имущество, на которое не распространяет свое действие Закон  № 133-З и которое ввиду отсутствия иных актов о регистрации в  принципе не может быть зарегистрировано, не будет признаваться недвижимым.

Значительным нововведением  Закона № 133-З является нормативное  закрепление положения о том, что имущество приобретает юридический  статус недвижимости с момента государственной  регистрации факта его создания. Закон № 133-З, как это видно  уже из его названия, предусматривает  регистрацию недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В  соответствии со ст. 4 Закона государственной  регистрации подлежат:

- создание, изменение, прекращение  существования недвижимого имущества;

- возникновение, переход,  прекращение прав и ограничений  (обременений) прав на недвижимое  имущество;

- сделки с недвижимым  имуществом.

Связь перечисленных видов  регистрации между собой обеспечивает ст. 10 Закона, в силу которой госрегистрация изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав на него, сделок с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего недвижимого имущества.

Таким образом, для того чтобы  ввести в гражданский оборот имущество  в качестве недвижимого, необходимо первоначально зарегистрировать создание этого имущества. До момента такой  регистрации согласно п. 2 ст. 7 Закона № 133-З данное имущество не будет  считаться созданным как недвижимость и, соответственно, не будет являться недвижимым. Иными словами, любой объект гражданского права, даже тот, который прочно связан с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в соответствии с Законом № 133-З (а в случае принятия изменений в ГК - уже и в соответствии со ст. 131 ГК) не будет являться недвижимостью, если его создание в качестве таковой не зарегистрировано.

5.2 Регистрация имущества и регистрация прав на имущество: в чем отличие?

Остановимся подробнее на отличиях государственной регистрации  самого имущества от государственной  регистрации прав на имущество.

Особенности правового положения  недвижимых вещей устанавливаются  гражданским правом исходя из прочной  связи данных объектов с землей. Специфика недвижимости заключается  именно в ее природе, в том, что  такие объекты невозможно переместить  без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Переход права собственности  в отношении движимых вещей в  связи с возможностью перемещения  их в пространстве можно оформить простой передачей их новому собственнику. Недвижимость невозможно передать как  вещь, фактически и юридически передаются права на нее. В гражданском обороте  участвуют именно права на недвижимость, а не сама недвижимость, поскольку  она перемещаться в пространстве не может. Соответственно, для того чтобы избежать конфликтов и не допустить  одновременного существования нескольких идентичных прав на один объект недвижимости, и существует система государственной  регистрации прав на недвижимость. Регистрация прав также пресекает  возможные злоупотребления со стороны  собственника, связанные с передачей  прав на один объект недвижимости нескольким покупателям. Подобная регистрационная  система, во-первых, является единой на всей территории государства, то есть носит публичный характер, а во-вторых, обладает свойством исключительности, поскольку регистрация права  служит единственным подтверждением существования  права. В Законе № 133-З норма об исключительности государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  отсутствует, но, например, согласно ст. 2 Федерального закона Российской Федерации  от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (далее - Закон  № 122-Ф) государственная регистрация  является единственным доказательством  существования зарегистрированного  права.