Недвижимое имущество в системе объектов гражданских прав

Итак, если государственная  регистрация прав на недвижимое имущество  является вполне оправданным действием, то целесообразность формального подтверждения (посредством регистрации) приобретения вещью статуса недвижимости вызывает определенные сомнения. Для целей контроля государства за параметрами возводимых объектов достаточно ввести систему технической инвентаризации недвижимости, не придавая этим действиям какого-либо юридического значения и уж тем более, не связывая с ними искусственный перевод объектов гражданского права из разряда движимых вещей в разряд недвижимых. Но, по-видимому, отечественный законодатель решил "подстраховаться", введя в систему регистрационных действий еще и регистрацию самого материального объекта как юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Как уже было сказано, если регистрационное законодательство продолжит существовать в неизменном виде, а так же если будет принята новая редакция ст. 131 ГК, недвижимым имуществом в нашем государстве будут признаваться и, соответственно, участвовать в гражданском обороте именно как недвижимость исключительно объекты, зарегистрированные как созданная недвижимость. Следовательно, любое иное имущество, в том числе являющееся недвижимым согласно положениям ст. 130 ГК, но не прошедшее процедуру регистрации его создания, недвижимым признаваться не будет, если только впоследствии не издадут специального нормативного акта, посвященного этому вопросу.

Между тем некоторые нормы  ГК объективно учитывают специфику  недвижимого имущества, но их действие формально не может распространяться на вещи, не признаваемые недвижимыми  согласно действующему законодательству. В качестве примера рассмотрим обычную  гражданско-правовую сделку, связанную  с куплей-продажей объекта незавершенного строительства, в отношении которого не была проведена процедура консервации, и которое не был зарегистрирован  как созданная недвижимость.

В силу п. 2 ст. 7 Закона № 133-З  данное имущество не признается недвижимым. Поэтому при совершении сделки купли-продажи  незавершенного незаконсервированного строения, которую необходимо оформлять в соответствии с п. 3 ст. 220 ГК как куплю-продажу строительных материалов, участники сделки непременно окажутся в ситуации, попросту противоречащей здравому смыслу. Рассмотрим ее более детально.

1. Первые трудности возникают  уже с определением предмета  договора купли-продажи. Согласно  п. 2 ст. 435 ГК, если договор купли-продажи  не позволяет определить количество  подлежащего передаче товара, договор  не считается заключенным. Это  означает, что для заключения  договора необходимо будет определить  точное количество подлежащих  передаче строительных материалов, поскольку формулировки наподобие "продается все, что находится на строительном участке" явно не содержат сведений о количестве передаваемого товара. В связи с этим придется пересчитать все участвующие в создании недостроенного объекта материалы вплоть до количества использованного цемента. В случае же продажи недвижимости для достаточной идентификации предмета договора достаточно указать ее место нахождения.

2. Новый собственник материалов  не сможет обезопасить себя  от недобросовестных действий, связанных  с отказом от предоставления  права аренды, со стороны владельца земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Напомним, что при продаже недвижимости в силу п. 1 ст. 523 ГК к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В нашем случае, если владелец земельного участка откажется заключать договор аренды с новым собственником незарегистрированного строения, то незадачливый покупатель будет вынужден полностью демонтировать строение и перевезти купленные материалы на новое место.

3. Новый собственник материалов  также не защищен от недобросовестных  действий и самого продавца, который,  пользуясь необязательностью государственной  регистрации движимого имущества,  прав на него и сделок с  ним, вполне может продать объект  незавершенного строительства нескольким  лицам одновременно. Если бы речь  шла о продаже недвижимости, подобное  было бы невозможно в силу  принципа исключительности госрегистрации прав на недвижимость.

4. Исходя из норм действующего законодательства, "отпускать" покупателю незавершенного строительства имущество, несмотря на частичное нахождение последнего на земле, необходимо либо по товарным (ТН-2), либо по товарно-транспортным накладным (ТТН-1), которыми оформляется любая передача товарно-материальных ценностей. Между тем передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 527 ГК осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

5. Определение рыночной  стоимости недвижимости в значительной  мере зависит от ее места  нахождения, в связи с чем, если  бы незавершенное строительство  рассматривалось как недвижимость, цены на недостроенный объект, находящийся в Минске, значительно  отличались бы от цен на  аналогичный объект, размещенный,  к примеру, в г. Ганцевичи  Брестской области. Но поскольку  оформляется продажа именно строительных  материалов, и в том и в другом  случае предметом договора выступает  известная совокупность обезличенных  вещей, вследствие чего продавец  вполне может занизить цену  объекта, тем самым нанеся ущерб  государству занижением налогооблагаемой  базы.

6. Могут возникнуть и  многие дополнительные проблемы, связанные с искусственным приданием  статуса движимых вещей объектам  незавершенного строительства. Например, согласно ст. 226 ГК возможно приобрести право собственности на подобную постройку как на бесхозяйную вещь на основании приобретательной давности всего лишь по истечении 5 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения (что не допустимо без решения суда в случае с недвижимым имуществом). Любые иски, связанные с данной постройкой, будут рассматриваться судом не по месту ее нахождения, а согласно общим правилам подсудности. Наследство в отношении такой постройки будет открываться также не по месту ее нахождения.

Необходимо отметить, что  подобные противоречия между имеющимся  правовым статусом и фактически присущим объекту характером недвижимости будут возникать и в отношении других объектов, создание которых не зарегистрировано согласно Закону № 133-З. Например, в отношении садовых домиков, домов, находящихся в частной собственности граждан, и т.д. Для каждой из этих категорий недвижимых объектов, чтобы придать им статус недвижимости, необходимо будет издавать нормативный акт, относящий вещи, создание которых не зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона № 133-З, но которое по своей природе имеют прочную связь с землей, к недвижимым вещам и без такой регистрации. Так, в момент написания настоящей статьи по информации, полученной от работников регистрирующих организаций, уже готовился нормативный акт, которым предполагается отнести незавершенное незаконсервированное строение, прочно связанное с землей, к недвижимости.

В заключение отметим, что  законодатель Республики Беларусь при  написании Закона № 133-З пошел  по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной  регистрации его создания. Между  тем государственная регистрация  природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании.

 

 

 

 

Заключение

 

Подводя итог данной работы, нужно отметить, что удалось установить наиболее, на мой взгляд, удобное определение понятию имущества как объекта гражданских прав, так как до сих пор данное понятие не определялось как самостоятельное, а просто указывалось, что под понятием имущества понимаются либо вещи, либо вещи и имущественные права.

Многие отличительные  черты в работе были определены для  объектов, которые входят в понятие  «имущество».

Разобрав по полочкам то, что:

1. все вещи являются  материальными объектами, то есть  они имеют некую определенную  выраженность во внешний мир;

2. вещи являются статичными  объектами;

3. вещи имеют определенную  материальную (экономическую) ценность;

4. вещи имеют денежную  оценку.

А так же с использованием различных классификаций, удалось обрисовать более подробно обширное понятие «вещей».

Вся выше проделанная работа являлась своего рода фундаментом для  наиболее полного определения понятия  недвижимого имущества. Более глубокий анализ всего выше перечисленного способствовал разбирательству и с особенностями правового режима недвижимого имущества.

Мной уже отмечалась в  выше изложенном материале, что единого  законодательного акта, определяющего  правовой режим недвижимых вещей, в  Республике Беларусь нет и, что соответствующие  правила содержатся в ряде статей ГК и некоторых других нормативных  актах. По этому в своей работе я привела примеры некоторых нормативных актов для более подробного изучения данного вопроса.

В работе можно проследить 2 аспекта: физический и юридический. В физическом смысле это вещи, непосредственно связанные с землей, а в юридическом - их особый правовой режим, закрепленный в ГК и иных нормативно-правовых актах.

Мной был произведен акцент на анализ такого вида имущества как имущественные права. Взвесив все плюсы и минусы, достоинства и недостатки, касающиеся данной темы, удалось глубоко и обширно проникнуться в ее суть и выявить все самое важное о недвижимом имуществе в системе объектов гражданских прав.         

Разобравшись с вопросами  регистрации недвижимости и с  регистрацией прав на нее, мне удалось  наиболее полно разобраться с  нюансами недвижимого имущества  в Республики Беларусь.

 Мной в работе был приведен пример, с помощью которого можно увидеть все аспекты регистрации имущества, трудности, которые имеют место возникнуть в тех или иных случаях.

Задача, которая состояла  в выявлении, сборе, анализе положений  нормативных актов гражданского права по вопросу о недвижимом имуществе, была, на мой взгляд, решена полностью.

 

 

 

 

Список использованных источников

 

 

1. Белов В.А. Гражданское право: Особенная часть / В.А. Белов. Минск: Центр Юринфор, 2004. - 318 с.
2. Василевич, Г.А. Комментарий к Конституции Республики Беларусь / Г.А. Василевич // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. Минск, 2011.
3. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1997 г. // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2011.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея, 1999.
5. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 10 декабря - 1998 г. // Мн.: Амалфея, - 1999.
6. Гражданское право: Учебник, под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, М.: Проспект. – Т. 2. – 2000.
7. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
8. Дидиенко, А.Г. Гражданское право. Общая часть: Курс лекций / А.Г. Дидиенко. - Алматы: Нурпресс, 2006. - 722 с.
9.   Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 374с.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 1999. – 624с.
11. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.
12. Мозолин, В.П. Гражданское право в 2-х частях: Часть 1 / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2007. - 719 с.
13. Толстой, Ю.К. К категории правоотношения / Ю.К. Толстой. - Л.: Госюриздат, 1959. - 67 с.
14. Шершеневич, Г.Ф. Учебник торгового права / Г.Ф. Шерневич. - М.: Статут, 1994. - 253 с.
15. Об оценочной деятельности в Республике Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 г. №615 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 06.08.2010 №410) // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2011.
16. Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства: Закон Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. №169-З // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2011.
17. Об утверждении положения о порядке государственной регистрации и государственного учета транспортных средств, снятия с учета и внесения изменений в документы, связанные с регистрацией транспортных средств: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2002 г. №1849 (в ред. постановления Совмина от 23.07.2010 №1100) // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2011.
18. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. (в ред. Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 №109-З) // Консультант Плюс - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2011.