Недвижимость

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение……………………………………………..…………………….3

Глава 1. Недвижимость как  предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества…………..……………………………………………..5

§ 1.1 Понятие недвижимости по законодательству РФ………………...5

§ 1.2 Виды недвижимости………………………………………………..7

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества…………………………………………………..……………………12

§ 2.1 Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………..12

§ 2.2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества………………………………………………………………………..15

§ 2.3 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества……………………………………………………….23

Заключение…………………………………………………….………..32

Список использованной литературы…………………………………..34

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Происходящие в России политические и социально-экономические  перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.

Действующая Конституция  РФ, отражающая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой  системе, которая складывается из таких  конституционных основ, как отказ  от монополии государства на собственность  и экономическую деятельность, утверждение  равенства всех форм собственности, введение частной собственности  на жилье, землю и т. д.

В результате реформ в нашей  стране недвижимость вновь стала  товаром, который продается и  покупается на рынке. Однако недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного  времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой  правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую  характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Однако требовалась  более конкретная и подробная  регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После  принятия Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» и некоторых  других правовых актов ситуация стала  меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

В наше время сделки с  недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время  появилось большое количество частных  компаний и организаций, а также  лиц вступающих во взаимоотношение  между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической  точки зрения приобретает большой  смысл. Так как наше общество развивается  по принципам правового государства  правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Объектом исследования данной работы выступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы - изучить договор купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть недвижимость  как предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества

2. Изучить правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости

Курсовая работа состоит  из введения, двух глав, подразделяющихся на параграфы, заключения и списка использованной литературы.

При написании курсовой работы были использованы различные источники: нормативно-правовые акты (Гражданский  кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу  «Гражданское право»; материалы периодической  печати («Хозяйство и право», «Российская  юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

 

Глава 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи  недвижимого имущества

§ 1.1 Понятие недвижимости по законодательству РФ

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой  прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных  участков и строений. Решающий шаг  в становлении понятия недвижимости сделал Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только дал  определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ¹), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи с развитием  рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном  положении граждан и юридических  лиц значительно возросла. Нормативные  акты, принятые в период с 1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений  в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно  продается и покупается. Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими  видами собственности. Это связано  с тем, что пользование недвижимостью  затрагивает интересы других граждан  и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению  с другими вещами обладает, как  правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым  назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается  ряд ограничений по их участию  в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам². При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной  собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации  права на него застройщиком, требуется  получение разрешения на строительство  дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. После приобретения в  установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей  на движимые и недвижимые лежит право  частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном  обладании таким ограничениям, которые  чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению: созданные природой без участия  человека и являющиеся результатом  труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой  настолько, что в отрыве от нее  функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный  процесс передачи права собственности  на недвижимость обусловливает не очень  высокий уровень ликвидности  недвижимости как товара, так как  ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги³.

 

§ 1.2 Виды недвижимости

Согласно ст. 130 ГК РФ к  видам недвижимости относятся земельные  участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано  с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что  ни участки недр, ни водные объекты  вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное  назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос⁴.

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого  порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и  кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как  «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях  торгового мореплавания» (ст. 7)⁵. Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос⁶.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может  быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества  любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том  числе отчуждать свое имущество  в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

В соответствии со ст. 129 ГК все  вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает  землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные  ресурсы в качестве объектов, которые  отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах»⁷ недра в границах территории РФ являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности  государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесного кодекса РФ⁸, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ.

Также не подлежат продаже:

- земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

- земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

- земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.