Недвижимость

При продаже предприятия-должника из состава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты  социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует  указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченность  самой природой (земля, недра и  т.д.), что требует введения определенных  ограничений оборота-способности,  так как необходимо строгое  соблюдение их целевого назначения  и учет экологических требований;

2) связанность с землей  таким образом, что их перемещение  повлечет за собой ущерб назначению  либо является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) наличие индивидуальных  признаков (в первую очередь  местонахождение на определенном  земельном участке);

4) использование исключительно  в соответствии с их целевым назначением.

Что касается отнесенных к  недвижимости воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут  определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это  зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей.

Одним из неурегулированных  в полной мере остается вопрос о  возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной  связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о  статуях весом в несколько  тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности  земли на блоках. Кроме того, следует  учитывать то обстоятельство, что  в настоящее время возможно перемещение  даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст.135 ГК вещь, предназначенная  для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Итак, можно выделить следующие  разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:

1) земельные участки (включая  недра и водные объекты);

2) лесной фонд;

3) здания и сооружения;

4) жилые помещения; 

5) кондоминиумы;

6) предприятия как имущественные  комплексы; 

7) морские, воздушные,  речные суда, космические объекты⁹.

Глава 2. Договор  купли-продажи недвижимого имущества

§ 2.1 Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежат применению и к  договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены  параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые  специально предназначены для регулирования  продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли-продажи  выступает договор купли-продажи предприятия. Согласно норме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия субсидиарно применяются правила, регулирующие продажу недвижимости.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства  гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте  заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется  предоставить, что-либо другой стороне  без получения от нее платы  или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения,

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг  и в ином предоставлении, имеющем  имущественное содержание. Такое  предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и  в легальном определении возмездного  договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно  должно осуществляться в виде денег. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа¹⁰.

Таким образом, купля - продажа  в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости  передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой  продаваемого имущества и его  действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли-продажи  недвижимости представляет собой согласованный  волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом  в собственность другого. Договор  направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и  служит основанием возникновения обязательства  купли-продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь  между продавцом и покупателем  и направленное на приобретение права  собственности на недвижимость в  обмен на денежный эквивалент.

Как следует из понятия  договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности  продавца и покупателя.

Между основными правами  и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует  соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Из вышесказанного следует, что возникшее из договора обязательство  направлено на передачу права собственности  на имущество одним лицом другому. При этом необходимо заметить, что  не всегда купля-продажа влечет переход  этого права. Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое  лицо, не обладающее правом собственности  на продаваемое имущество, а на стороне покупателя - субъект, который приобретает на имущество лишь право хозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГК РФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения права собственности¹¹.

Если происходит перемещение  товара на основе договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается в имущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачи права хозяйственного ведения  или оперативного управления от одного лица к другому.

Таким образом, купля-продажа  недвижимости как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Субъектами договора купли-продажи  могут быть: государственные и  муниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские, сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

Участие граждан в договорах  купли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, а юридические  лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществления  деятельности, предусмотренной в  учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых  видов деятельности, не запрещенных  законом (коммерческие организации). Покупатель, так же как и продавец, может  поручить приобретение недвижимого  имущества третьему лицу (поверенному  или комиссионеру). Современное законодательство не ограничивает приобретение имущества  в частную собственность количеством, размером или его стоимостью¹².

§ 2.2 Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способ выражения воли при его  совершении. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную. Общие положения о  форме сделок применяются и к  договору купли-продажи недвижимости, если законом не установлены специальные  правила¹³.

Все сделки, предметом которых  является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в  письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством  телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны  по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор  купли-продажи недвижимости под  страхом недействительности должен быть заключен только путем составления  одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после проставления на договоре - одном документе - своей подписи.

Нотариальное удостоверение  сделок обязательно в случаях, указанных  в законе, и в случаях, предусмотренных  соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма  не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» для договоров  купли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся в городе или поселке  городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлся гражданин, сохраняли  силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством  до введения в действие части второй ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает  обязательную нотариальную форму для  договора продажи недвижимого имущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договора купли-продажи  недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи  нотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать  такое нотариальное действие. Удостоверение  договоров купли-продажи недвижимости производится по месту нахождения недвижимого имущества¹⁴.

Договор является средством  индивидуального регулирования  отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор, определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия  заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Договор заключается посредством  направления оферты (предложения  заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок  заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой  в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если соглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор  не считается заключенным.

Поскольку момент заключения договора, по общему правилу, совпадает  с моментом получения лицом, направившим  оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к его  конститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признания  договора заключенным. В случаях, когда  момент заключения договора определяется нормой пункта 1 статьи 433, несоблюдение формы договора влечет для сторон правовые последствия, определяемые в  соответствии со статьями 162, 165 ГК РФ.

Иное значение форме договора придает норма пункта 1 статьи 434 ГК РФ, которая устанавливает, что  «если стороны договорились заключить  договор в определенной форме, он считается заключенным после  придания ему условленной формы». Буквальное толкование указанной нормы  позволяет сделать вывод о  том, что в случае несоблюдения условленной  формы, договор не считается заключенным. Следовательно, обусловленная соглашением  форма договора имеет конститутивное значение, а законная форма такого значения не имеет. По-видимому, такое  различие объясняется тем, что если контрагенты договорились об определенной форме соглашения, значит, они придают  форме значительную роль и соблюдение обусловленной формы является существенным условием договора.