Особенности продажи отдельных видов недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

 

 

 

2. Особенности продажи отдельных видов недвижимости

2.1. Договор продажи предприятия

          Продажа предприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости. Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964 г. Однако, в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятия широко применялась в старой предпринимательской практике, скромнее – в годы НЭПа.  В последние годы, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.

         В соответствии с ГК РФ предприятие в целом является имущественным комплексом ст.454 и 559, который используется для предпринимательской деятельности, признается недвижимостью ст.132 ГК. Что позволяет рассматривать договор купли-продажи предприятия в качестве разновидности купли-продажи недвижимого имущества ст.549 ГК. Исходя из этого определение  договора продажи предприятия  может быть сформулировано следующим образом: по такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом, как имущественный комплекс, а покупатель- принять предприятие и уплатить за него определенную денежную сумму. 

         Как следует из определения, данный договор относится к числу консенсуальных, двусторонних (взаимных) и возмездных.

В качестве сторон продажи предприятия  могут выступать: дееспособные граждане, юридические лица, обладающие достаточным объемом правоспособности; субъекты, перечисленные в гл. 5 ГК. Л.С. Артабаева отмечает - “Поскольку предприятие предназначается для предпринимательской деятельности, в большинстве случаев продавцами и покупателями по договору являются коммерческие организации и граждане, имеющие статус индивидуальных предпринимателей.”²⁷

Предметом рассматриваемого договора является особая разновидность недвижимости – предприятие, как уже говорилось ранее, представляющее собой имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Условие о предмете договора является существенным и предполагает определение всех видов имущества, составляющего реализуемое предприятие и предназначенного для его функционирования. 
Согласно п.2 ст. 132 ГК в состав предприятия входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права. Однако соглашением сторон может быть предусмотрено, что права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца, его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств при продаже предприятия покупателю не передаются. Если специальная оговорка об этом в договоре отсутствует, указанные права переходят покупателю вместе с другим имуществом составляющим предприятие (п.2 ст.559 ГК).²⁸

Те права продавца, которые  получены им на основании разрешения   (лицензии) на занятие соответствующей  деятельностью, по общему правилу, не подлежат передаче покупателю предприятия. Включение в закон подобной нормы обусловлено тем, что право, полученное на основании лицензии, связанно с особенностями продавца и является элементом его правосубъектности. В случаях, когда покупатель не может ввиду отсутствия у него необходимой лицензии, ответственность перед кредиторами по таким долгам будут нести и продавец, и покупатель солидарно (п. 3 ст. 559, ст.332 ГК).

Также существенным элементом договора является, цена предприятия, и подлежит обязательному согласованию сторонами. При отсутствии в договоре соответствующего условия он считается незаключенным, как и любой другой договор продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК).

Л.С. Артабаева отмечает – “Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июля 1995 г. №49.”²⁹ Помимо инвентаризационного акта до подписания договора в обязательном порядке составляются заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п.2 ст.561 ГК). Данные, содержащиеся в указанных документах, 
рассматриваются сторонами и используются для определения цены предприятия.

Статья 560 ГК регулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия. Поскольку предприятие является недвижимым имуществом (ст. 132 ГК) к форме договора предъявляются такие же   строгие требования, как и к договору продажи недвижимости (те же, что и в ст.550). Договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434) с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора, перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствии таких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу с момента ее совершения (п.3 ст. 560 ГК). Регистрация осуществляется специальными учреждениями юстиции  
в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997г. 
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде- 
лок с ним».³⁰   Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно, представление вышеназванных документов не считается существенным условием договора.

Права и обязанности  сторон по данному договору сходны с теми, которыми обладают продавец и покупатель при купле-продаже любого другого имущества. Вместе с тем специфика предмета рассматриваемого договора обусловлена наличием у его субъектов некоторых дополнительных 
обязанностей.

Поскольку в состав предприятия  входят обязательства перед третьими 
лицами, при его продаже осуществляется перевод долга с продавца на покупателя, что требует согласия кредиторов ( ст. 391 ГК). В этой связи на стороны договора возлагается, письменного уведомления всех кредиторов по  обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК). Кредиторам предоставляется возможность  выразить свое мнение по поводу предстоящей передачи предприятия.

Кредитор не изъявивший согласия на перемену должника в обязательстве, в праве в течение трех месяцев со дня получения уведомления 
о продаже потребовать прекращения или досрочного исполнения этого обязательства и возмещения продавцом убытков либо признания договора продажи недействительным полностью или соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). При этом молчание кредитора, не выразившего согласия на перевод долга, но предъявившего одного из указанных требований в установленный срок, имеет характер положительного волеизъявления; оно означает согласие с переводом долга на покупателя.

Кредитор, который вообще не был уведомлен о продаже  предприятия, правомочен заявить аналогичные  требования, но уже в более длительный срок – течение года со дня, когда  он узнал или должен был узнать о передаче продавцом предприятия ( п. 3 ст. 562 ГК ). Л.С. Артабаева отмечает, что “по обязательствам, переданным в составе предприятия без согласия кредиторов, продавец и покупатель отвечают как солидарные должники.”³¹

Общие обязанности продавца по передаче имущества и покупателя – по его  принятию в договоре продажи предприятия реализуются в особом порядке. Наличие специальных правил связанно со сложным составом предприятия, объединяющим значительное количество элементов в единый имущественный комплекс, а также с тем, что рассматриваемый договор, применяемый в сфере предпринимательской деятельности, некоторым образом затрагивает права и интересы  третьих лиц.

Прежде всего продавец должен подготовить  предприятие к передаче. 
Исполнение данной обязанности предполагает совершение различных действий фактического характера ( по проверке наличия и состояния вещей, 
входящих в состав предприятия и подлежащих передаче, и т.п.), а также подготовку и представление на подписание передаточного акта. По общему правилу, эти действия осуществляются продавцом за свой счет. Однако договором может быть предусмотрено, что расходы, связанные с передачей имущества, распределяются между сторонами или полностью возлагаются на покупателя.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. Он должен содержать данные об имуществе, включенном в состав предприятия; информацию об уведомлении кредиторов о предстоящей продаже предприятия; сведения о недостатках имущества, выявленных при его передаче, а также об имуществе, которое включено в состав предприятия , но не было передано покупателю ввиду его утраты (п. 1ст. 563 ГК ). Оформление передачи предприятия каким-либо другим документом не допускается.

Со дня подписания передаточного  акта обеими сторонами предприятие 
считается переданным и поступает в фактическое владение покупателя. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия ( п. 2 ст. 563 ГК ).

Для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи недостаточно. Согласно п. 1  
ст. 564 ГК право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, осуществляемой учреждением юстиций в месте нахождения соответствующего объекта.  По общему правилу, государственная регистрация проводится непосредственно 
после передачи предприятия, при этом передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества³².

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятие наступают последствия, предусмотренные правилами п.3 ст. 551 ГК, которые применяются ко всем случаям реализации недвижимости. Каждая из сторон договора получает право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода прав, если контрагент отказывается от ее осуществления. Кроме того, сторона, необоснованно уклонившаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, возникшие у нее в связи с задержкой  регистрации.

Исходя из интересов участников отношений, законодатель допускает  возможность установления в договоре определенного периода времени, в течение которого продавец, уже  передавший предприятие покупателю, будет  
оставаться его собственником. В этом случае договор должен предусматривать такой срок либо указывать на обстоятельства, до наступления которых право собственности на предприятие будет сохраняться 
за продавцом. Л.С. Артабаева поясняет-“Такими обстоятельствами могут быть полная оплата предприятия, получение необходимой лицензии и др. Покупатель до перехода на него права собственности может распоряжаться полученными имуществом и правами в объеме, необходимой для целей приобретения предприятия.”³³ Предоставление покупателю таких правомочий связанно, во – первых, со спецификой предприятия, имеющего обычно определенные циклы производства и режимы деятельности, в некоторых случаях не допускающие возможность их приостановления. Во-вторых, как отмечалось, покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а потому  должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса и уменьшения вероятности его случайного повреждения.

Говоря об особенностях отношений, возникающих при продаже предприятия, следует отметить на наличие в ГК специальных правил, применяемых в случаях передачи предприятия с недостатками. При этом  в качестве правонарушения может рассматриваться любое несоответствие между составом предприятия, определенным  договором купли-продажи предприятия, и составом фактически переданного имущественного комплекса, указанным в передаточном акте. В частности, расхождения между условиями договора и положениями акта будут иметь место при передаче предприятия ненадлежащего качества либо при передаче только части входящего в него имущества.

Согласно п.2 ст.565 ГК, если недостатки предприятия или утрата части  имущества были установлены на стадии его передачи продавцом и эти  факты 
отражены в передаточном акте, покупателю предоставляется возможность право требовать уменьшения покупной цены предприятия. В.В. Залесский отмечает-“Помимо этого он правомочен предъявить и какие-либо иные требования, если такая возможность допускается договором.”³⁴

Потребовать уменьшения покупной цены предприятия покупатель также вправе в случае, когда в составе имущественного комплекса были переданы долги продавца, не указанные либо в договоре продажи, либо в передаточном акте (п. 3 ст. 565 ГК). Покупатель может быть лишен этого правомочия, если будет доказано, что во время заключения договора и передачи предприятия он знал о наличии соответствующих обязательств.

Рассматривая данное правило, необходимо отметить, что по его поводу 
в литературе неоднократно высказывались критические замечания. Большинство ученых справедливо полагает, что долги, которые не были отражены в договоре продажи, не могут входить в состав предприятия и передаваться покупателю, ибо на то нет его согласия. Когда договор содержит указания на обязательства, подлежащие передаче, однако в передаточном  акте о них не упоминается, долги также не могут считаться принятыми покупателем, поскольку акт признается единственным документом, удостоверяющим состав перешедшего покупателю имущества.

Продавцу, получившему уведомление  покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии отдельных его видов, предоставляется право без промедления заменить имущество ненадлежащего качества другим либо дополнительно предоставить покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 565 ГК).

Недостатки могут быть столь существенными, что предприятие в целом становится непригодным для целей, названных в договоре продажи. 
Если продавец, в силу ст. 476 ГК отвечающий за эти недостатки, не устранит 
их на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в ГК, и иных нормативных актах или договоре, либо устранение таких недостатков невозможно по объективным причинам, покупатель в праве обратиться в суд 
с требованием о расторжении или изменении договора продажи предприятия 
и возвращении того, что уже было исполнено сторонами.