Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Все эти объекты подлежат государственной регистрации в  различных реестрах, хотя нужно отличать, что  3.6. Акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации сделки по отчуждению имущества. Свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна является судовым документом и не может удостоверять право собственности юридического или физического лица на воздушное судно. ⁵⁰

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Заключение

ГК РФ дает следующее определение договора купли-продажи: "По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)". На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: "По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество" "по передаточному акту" и "по предусмотренной цене".

Сфера  действия  договора  продажи недвижимости может      быть  определена  лишь  путем  анализа  объектов гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество". Это: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, и те вещи, которые по своей сути, физической природе, являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то есть с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом (недвижимостью по закону). Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,  космические объекты.

          Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к      тому,  что такой договор должен быть заключен в письменной форме в      виде единого документа, подписанного сторонами, нарушение  требований,   предъявляемых  к форме  договора  продажи      недвижимости, влечет его недействительность.

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице. Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как  субъект права хозяйственного ведения, так и субъект права оперативного управления - казенное предприятие, не вправе  продавать принадлежащее ему недвижимое  имущество   без   согласия   его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.. До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта   рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого имущества может повлечь для продавца      различные    неблагоприятные    последствия,  в частности, в      случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания этой  вещи  у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством  условиях.   Вместо   требования  передать  ему  вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта недвижимости  также влечет  для него      определенные  последствия, когда покупатель не принимает товар или отказывается   его принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора. Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему в    соответствии  с договором  объект недвижимости,  продавец получает  право  требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов. Невыполнение  покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных  договором  продажи  недвижимого имущества,  может также служить основанием к расторжению договора.

Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации  сделки тоже является уклонением от исполнения договора, так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Существенными же условиями договора признаются условия о      предмете  договора, объекте и цене продаваемой недвижимости. Предмет  всякого договора продажи недвижимости включает в себя  два  рода объектов:  во-первых,  продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,   действия   продавца  и покупателя  соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.  В договоре продажи недвижимого      имущества должны  быть  указаны данные,  позволяющие определенно      установить объект недвижимости,  подлежащий передаче покупателю по      договору,   в   том числе сведения,   определяющие  расположение      указанного  объекта недвижимости на соответствующем участке.

Значительно  отличается от общих  положений о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена, при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна    включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Что касается государственной регистрации  договора купли – продажи недвижимости, то не следует отождествлять с  государственной регистрацией перехода права собственности. Поэтому договор  продажи недвижимого имущества  по общему правилу признается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Исключением являются договор продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия. Они подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации.

 Подводя итоги исследования  темы следует, что сделки с  недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                     Список сокращений

ВАС – Вестник Высшего  Арбитражного Суда РФ 
ВК – Воздушный Кодекс РФ

г. – год

ГК – Гражданский  Кодекс РФ

гл. – глава

М. - Москва 
КТМ – Кодекс торгового мореплавания РФ

с. – страница  
СЗ РФ – Собрание законодательства РФ

см. – смотреть  
ст. – статья

т.д. – так далее

т.п. – тому подобное

т.е. – то есть 
ФЗ – Федеральный Закон

Указ. соч. – указанное  сочинение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список

Нормативные акты

   1.  Конституция РФ 1993 г. Офиц. Текст М., Бек-1998г.

   2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) 1994г. М., Спарк. 1998г.

   3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая)  от 1996 г. М., Спарк. 1998г.

   4. Воздушный кодекс РФ 1997г.

   5.  Лесной кодекс РФ 1997 г.

   6.  Кодекс торгового мореплавания 1999 г.

   7.  Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г.

   8.  Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 2001 г.  

   9.  Закон РФ «О недрах» от 21 февраля 1992 г./ СЗ РФ, 1995, № 10, ст.823

  10. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ     "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/ СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594 

  11. Федеральный Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/ СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813

  12.  Федеральный закон от 2 января 2000 г. “О государственном земельном кадастре / РГ, 2002, 10 января

  13. Постановление Правительства от 11 ноября 2002г. № 808. «Об организации и проведении торгов по продаже, находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»/ РГ, 2002, 19 ноября

 

 

 

 

 

 

 

Научная литература

 

 

14.  Артабаева Л.С.  К вопросу о понятии купли-продажи предприятия //Юрист// 2001, № 1.

 

15. Витрянский В.В. Купля-продажи недвижимости / Вестник ВАС, 1999, №9

16. Витрянский. В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе //Хозяйство и право// 2003, № 6

17.  Гражданское право часть вторая / под ред. В.В. Залеского М. 1998

18.  Гребнева Н. Движущая сила недвижимости //Бизнесс-адвокат, 2001,№ 22

19. Гришаев С.П.    Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа.   М. “Бек.”  2000.

20. Козырь О.М. Недвижимость  в новом Гражданском кодексе  России М., 1999

21. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.

22. Копейкин Н.А. Опыт защиты прав собственности / Право и собственность, 2003, № 2

23. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации (части первой). М 1997.

24. Садиков О.Н.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) М. 1997г.

25. Пискунова, М. Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах, Жилищное право, 2002, № 4

26. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариата М. 1999

27. Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности / Законность, 1999, № 4

28. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости  //Право и экономика// 2003,  № 3

 

Материалы юридической практики

 

29. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"/ Вестник ВАС РФ, 1998, № 1

30. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости / Вестник ВАС РФ, 2000, № 6

31. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.  № 59.«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Вестник ВАС РФ, 2001, № 3

 

 

¹ Ранее продажа таких судов (объектов) осуществлялась по договору поставки и купли-продажи.

² Садиков ОН «Комментарий к ГК РФ» М 1997 С. 127

³ Гребнева Н. Движущая сила недвижимости / Бизнес-адвокат, 2001, № 22, с. 8

⁴ Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты М., 2000, с. 38

⁵ Витрянский В.В. Купля – продажи недвижимости / Вестник ВАС, 1999, № 9Ю с. 9

⁶ См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 16

⁷ Витрянский В.В. Указ. соч. с 10

⁸ Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. с. 12

⁹ Постановление от 11 ноября 2002г. № 808. «Об организации и проведении торгов по продаже находящейся государственной собственности земельных участков». п.2./РГ, 2002, 19 ноября

¹⁰ «Правила организации торгов по продаже, находящейся в государственной собственности земельных участков» утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002г. № 808. п. 28./ РГ, 2002, 19 ноября

¹¹ Садиков «Комментарий к ГК РФ». М -1997. С. 130.

¹² п. 9  Обзора практики разрешения споров, возникающих     по  договорам купли -  продажи недвижимости  (далее - Обзор   практики).

¹³  Вестник ВАС РФ, 1998, № 1, с. 14

¹⁴ Копейкин Н.А. Опыт защиты прав собственника. / Право и собств-ть. -2003 № 2 С. 49

¹⁵ Копейкин Н.А. Указ. Соч. с. 50

¹⁶ СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

¹⁷ Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №

¹⁸ Витрянский В.В.  Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе/ Хозяйство и право. -2003. -№ 6. С. 12

¹⁹  п.  3 Обзора практики разрешения споров, возникающих   по  договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от      13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 12 - 14.

²⁰ Витрянский В. Купля -продажа недвижимости. Вестник ВАС, 1999, № 9, с. 9

²¹ Пискунова М.Г. «Гос. регистрация сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах / Жилищное право, 2002,№ 4, с. 11

²²  Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

²³ Витрянский  В.В.  Указ. соч. с.  9 - 10.

²⁴ Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. М. “Бек”, 2000, с. 112

²⁵ См.:  Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе      России / 1998, с. 293

²⁶ п. 1 Обзора практики / Вестник ВАС РФ. 1998, № 1. с. 11

²⁷ Артабаева Л.С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия / Юрист, 2001, № 1, с. 24

²⁸ Виды деятельности, на осуществление которых требуется лицензия, устанавливаются Федеральным законом от 25. 09. 1998г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» (СЗ РФ. 1998. №39. СТ4857).

²⁹ Артабаева Л.С. Указ. соч. с. 26

³⁰ СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

³¹ Артабаева Л.С. Указ. соч. с. 27