Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Однако может ли быть заложено любое предприятие? Несомненно, что предметом ипотеки в первую очередь может быть частное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме частных структур известны государственные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится государственное и муниципальное имущество¹¹⁶.

Предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, и их отдельные структурные единицы и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа¹¹⁷. Не могут быть предметом ипотеки бюджетные организации, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации казенных предприятий их как единый имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения исполнения взятых обязательств. Казенные предприятия представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (п.1 ст.115 ГК). В соответствии с п.5 ст.115 Кодекса Российская Федерация несет субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года предусматривает, что в случае, когда взыскание обращается на заложенное жилое помещение, в котором проживает залогодатель, собственник этого помещения, члены его семьи и другие лица не подлежат выселению (ч.2 ст.13). Если же договор залога был заключен в обеспечение кредита для строительства нового жилого помещения, то из этого помещения указанные лица в случае обращения взыскания на данное помещение могут быть выселены в судебном порядке.

Следует отметить, что рассматриваемые нормы о залоге недвижимости не могут заменить необходимости полного решения всех вопросов, связанных с ипотекой, - регистрации, реализации ипотечного имущества и многие другие¹¹⁸.

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение жилищного вопроса не обеспечить¹¹⁹. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Экономические реформы в Российской Федерации, направленные на развитие и функционирование свободного рынка и свободы предпринимательства, обусловили повышение значимости недвижимого имущества. Это связано прежде всего с введением частной собственности на недвижимость, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости. Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ закрепили права и обязанности физических и юридических лиц по пользованию, владению и распоряжению недвижимым имуществом. В результате недвижимость превратилась в фактор, решающим образом влияющий как на уровень благосостояния физических лиц, так и на эффективность деятельности российских производителей.

Государственная политика в области недвижимости направлена на реорганизацию системы управления недвижимостью для создания в стране конкурентного рынка и обеспечения максимально эффективного использования недвижимого имущества. И здесь наиболее значимая роль принадлежит законодательным актам, регулирующим рынок недвижимости на принципах правового государства.

Порядок регистрации недвижимого имущества определяется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ч.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав. В ст.219 ГК РФ специально указывается, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

1. Собственники объектов недвижимого имущества, пользуясь тем, что круг оснований, по которым вещь может поступить в общую собственность двух или более лиц, законом практически не ограничен (п. 4 ст. 244 ГК), нередко пользуются своим правом недобросовестно. По своему усмотрению они разбивают единое право собственности на «карликовые» доли типа 1/100, 1/32 и т.п. и отчуждают их другим лицам, создавая бесчисленное множество сособственников. При этом целью такого дробления может быть не столько обладание карликовой долей в праве собственности на недвижимость, сколько обход с помощью такого обладания предписаний публичного права (миграционного, налогового и др.).

С учетом изложенного предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможность собственника выделять с целью последующего отчуждения долю в праве собственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Законом норме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом не соответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаи возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так как злоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.

2. В настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота.

Для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лишь к другому вместе и одновременно.

3. Следует закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельный участок) как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет.

Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий.

4. Исходя из признака оборотоспособности продажа части недвижимой веши должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется не ее фактическим положением, а на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого участка или здания (помещение в нем), причем в отношении как третьего лица, так и собственника.

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения.

5. Запись в ЕГРП не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения права на недвижимое имущество, так как не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Таким основанием является в каждом конкретном случае сделка, нормативный или ненормативный акт, судебный акт. юридический факт и др. Запись в ЕГРП, определяющая содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., основывается на содержании правоустанавливающих документов.

6. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:

- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;

- в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;

- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативно-правовые акты:

Конституция Российской Федерации. // Российская газета. - 1993. - № 237.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30.11.1994. (в ред. от 10.01.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26.01.1996 (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26.11.2001 (в ред. от 02.12.2004) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) № 146-ФЗ от 31.07.1998. (в ред. от 02.02.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3824.

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 117-ФЗ от 05.08.2000 (в ред. от 13.03.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2000. - № 32. - Ст. 3340.

Федеральный закон РФ № 15-ФЗ от 26.01.1996. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (в ред. от 26.11.2001) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 411.

Федеральный закон РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 29. - Ст. 3400.

Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 17.04.2006) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

Федеральный закон РФ № 164-ФЗ от 29.10.1998. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 40.

Федеральный закон РФ № 66-ФЗ от 15.04.1998. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 02.11.2004) // Собрание законодательства РФ. -1998. - № 16. - Ст. 1801.

Федеральный закон РФ № 73-ФЗ от 25.06.2002. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.

Федеральный закон РФ № 95-ФЗ от 11 июля 2001 г. «О политических партиях» (в ред. от 31.12.2005) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 29. - Ст. 2950.

Федеральный закон РФ № 226-ФЗ от 31.12.1995. «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О государственной пошлине» (в ред. от 14.11.2002) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 19.

Закон РФ № 948-1 от 22.03.1991. «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (в ред. от 02.02.2006) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 16. - Ст. 499.

Постановление Правительства РФ № 219 от 18.02.1998. «Об утверждении правил ведения Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

Постановление Правительства РФ № 576 от 07.08.2002. «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» (в ред. от 21.11.2003) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 32. - Ст. 3189.

Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №289/235/290 от 16.10.2000. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (в ред. от 07.02.2003) // Российская газета. - 2000. - № 225. - С. 9.

Распоряжение Минимущества РФ № 3070-р от 02.09.2002 «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков»(в ред. от 06.07.2004) // Российская газета. - 2002. - № 191. - С. 8.

Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р от 28.07.1998 «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 20. - С. 10.