Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

-- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

-- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

-- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

-- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

-- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними,

а несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

-- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки⁵⁶. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

-- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁵⁷ (далее -- Закон об ипотеке);

-- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);

-- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);

-- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

-- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

-- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);

-- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);

-- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

-- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

-- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);

-- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);

-- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ); договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года⁵⁸ (п. 2 ст. 651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);

-- договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);

-- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

-- договор аренды участков лесного фонда (ст. 32 Лесного кодекса РФ; п. 21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345); договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст. 36 Лесного кодекса РФ; п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);

-- договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);

-- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

-- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

 

ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1 Сделки с недвижимым имуществом, связанные с переходом прав собственности

 

В настоящем параграфе рассмотрим регулирование договора купли-продажи недвижимости в следующей очередности относительно вида недвижимости: купля-продажа земли, жилого помещения и нежилых помещений⁵⁹.

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)⁶⁰.

К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"⁶¹.

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством⁶². ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129)⁶³.

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. К таким землям относятся земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности⁶⁴:

1) государственные природные заповедники и национальные парки;

2) здания, строения, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;

3) здания, строения, сооружения, в которых размещены военные суды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций федеральных органов государственной охраны;

6) объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы административно-территориальные образования;

8) исправительно-трудовые учреждения и лечебно-трудовые профилактории соответственно Минюста РФ и МВД РФ;

9) воинские и гражданские захоронения;

10) инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ⁶⁵.

По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

6) в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

8) предоставленные для нужд связи;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли⁶⁶.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Оборот таких земель основывается на следующих принципах:

- сохранение целевого использования земельных участков;

- установление размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения⁶⁷;

- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

- предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

При регулировании оборота земель, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества применяются общие правила ЗК РФ (ст. 15, 20, 21, 22, 23, 24). Необходимо отметить, что в силу п. 7 ст. 27 ЗК РФ на указанные земельные участки, даже если они предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения, действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется. Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ст. 28-31)⁶⁸.

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в т.ч. отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение). Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком⁶⁹.

Для сравнения напомним, что другие, помимо права собственности, вещные права на земельный участок не предоставляют субъектам этих прав правомочий по свободному распоряжению (в т.ч. права отчуждения) названными имущественными объектами. К таким вещным правам относятся, в частности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право безвозмездного срочного пользования. В случае, когда земельный участок находится у лица в пользовании на праве аренды, такое лицо (арендатор) также не обладает правомочием по распоряжению указанным участком.