Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом

Пожизненное наследуемое владение - вещное право гражданина на земельный участок, предоставлявшееся до введения в действие ЗК РФ. Землевладелец имеет права владения и пользования земельным участком. Согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ, распоряжение участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству. При этом гражданин, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, имеет право бесплатно приобрести этот участок в собственность (п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Статья 267 ГК РФ устанавливает, что землевладелец вправе передавать земельный участок другим лицам на праве аренды или безвозмездного срочного пользования (не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка). Аналогичная норма содержится в п. 2 ст. 30 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". В данном случае применяться должна норма ЗК РФ, запрещающая распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении.

Постоянное (бессрочное) пользование - вещное право на земельный участок, предоставляемое государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления⁷⁰. До введения в действие ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования предоставлялось гражданам и юридическим лицам в отношении земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не допускается (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Хотя ст. 270 ГК РФ допускает передачу земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании в аренду или безвозмездное срочное пользование, должна применяться норма ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с правилами, установленными в гл. 36 ГК РФ и ст. 24 ЗК РФ о безвозмездном срочном пользовании, землепользователь не вправе совершать гражданско-правовые сделки с земельным участком, предоставленным ему на праве безвозмездного срочного пользования.

Для совершения сделок с недвижимостью важно помнить, что с принятием ЗК РФ земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества рассматриваются как единый объект недвижимости. По общему правилу, установленному ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу⁷¹. Например, по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности и на здание, и на земельный участок, на котором расположено это здание⁷². Вместе с тем, п. 4 ст. 35 ЗК РФ делает из этого правила исключения. Могут отчуждаться раздельно:

1) часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение объектов недвижимого имущества, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также осуществляется вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц⁷³.

В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение⁷⁴.

Земельное законодательство РФ придает существенное значение преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нем условия законны. К таким условиям относятся следующие:

1) предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. имеющий кадастровый номер (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

2) обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о приобретении данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами (п. 1 ст. 37 ЗК РФ);

3) отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4) соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления.

Статья 554 ГК РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости, указав данные, позволяющие однозначно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным⁷⁵.

К данным о предмете договора купли-продажи земельного участка относятся: кадастровый номер; местоположение (адрес) земельного участка; площадь; категория земель; разрешенное использование (ограничения в использовании); описание границ земельного участка, его отдельных частей (кадастровая карта (план) земельного участка); принадлежность; обременения земельного участка правами третьих лиц (правом аренды, правом безвозмездного срочного пользования, залогом, сервитутом); экономические характеристики (нормативная цена земли); качественные характеристики (показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель); объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и их принадлежность.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли в ряде специальных случаев ограничено.

Покупателем не могут быть:

- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, если предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, если в предметом договора купли-продажи является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если предметом договора купли-продажи является земельный участок, расположенный на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). До установления Президентом РФ указанного перечня запрет распространяется на все земельные участки, расположенные на приграничных территориях (п. 5 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из его существенных условий, при отсутствии которого договор считается незаключенным. При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Договор продажи недвижимости жилого назначения - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права - граждане (в т.ч. граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии данных о предмете договор продажи не считается заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, этаж, номер квартиры);

- технические характеристики квартиры и жилого дома, в котором она расположена: тип дома (кирпичный, панельный, блочный), состав (количество комнат), площадь (общая, жилая);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

При купле-продаже жилого дома с хозяйственными постройками в договоре указываются:

- адрес (наименование субъекта Российской Федерации, населенный пункт (город, поселок, село и т.п.), улица, дом, иные адресные ориентиры);

- технические характеристики жилого дома - тип строения (кирпичный, бревенчатый и т.п.), площадь (общая, жилая), наименование и площадь хозяйственных построек;

- сведения о земельном участке, на котором расположены объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю по договору купли-продажи (кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование (ограничения в использовании), описание границ земельного участка, его отдельных частей, принадлежность);

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

Кроме того, договор продажи недвижимого имущества должен содержать следующие условия:

1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);

2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);

3) при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 292, 558 ГК РФ). К таким лицам относятся:

- члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в продаваемом жилом помещении. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

- поднаниматель жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Одним из существенных условий договора продажи жилого помещения является условие о цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Так Г. и К. заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.

Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.

Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.

При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.

Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.

Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.