Право собственности на жилые помещения

В соответствии с положением Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит  право владения, пользования и  распоряжения жилищем (ст. 209 ГК РФ).

Правомочия по владению возникают  в связи с приобретением права  на жилое помещение, что предполагает наличие дополнительных обременении, складываемых на владельцев недвижимости. К ним, можно отнести регистрацию  перехода права собственности на жилое помещение, договора купли-продажи, а для возведения жилого дома, помимо отвода земельного участка и регистрации права на него за застройщиком, получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Прямое назначение жилого помещения заключается в удовлетворении потребностей граждан в жилье - только с этой целью им можно пользоваться. Статья 288 ГК обязывает собственника жилого помещения использовать его для личного проживания или вселения других граждан на основании договора (п. 2); ни все помещение в целом, ни его отдельные части не могут быть заняты под промышленное производство, офисы (п. 3). Все правила ст. 288 сформулированы как императивные нормы. Императивный характер носит большинство норм главы 18 ГК, призванной специально урегулировать особенности права собственности и других вещных прав на жилые помещения.

Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В случае нарушения собственником  прав и свобод других граждан на его право распоряжения жильем могут  быть только судом наложены временные ограничения.

Частная собственность подразделяется на так называемую индивидуальную и  общую. Последняя возникает при  вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух и более  лиц.

При этом общая собственность возникает  особенно часто при приватизации квартир в общую совместную или долевую собственность, а также в тех случаях, когда имущество не может быть разделено на реальные, выделенные в натуре доли без изменения его назначения. Не возникает общей собственности на жилое помещение, если оно состоит из нескольких составных частей (комнат), каждая из которых имеет своего собственника.

При приобретении в собственность  квартир в многоквартирном доме общая собственность возникает  у собственников квартир также  на объекты дома, не подлежащие разделу - крышу, фундамент, лифты и т.п.

При общей совместной собственности  ее участники имеют доли, но размер их в общем имуществе заранее  не определен и считается равным. По соглашению участников совместной собственности (в форме договора деления долей) или при недостижении согласия (по решению суда) на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Если выдел доли в натуре невозможен (например, выделение доли в однокомнатной квартире) без несоразмерного ущерба недвижимости, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему (с его согласия или по решению суда) стоимости его доли другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).

При общей долевой собственности  каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности..

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК РФ).

При возмездном отчуждении (не включающим в себя дарение) своей доли одним  из участников долевой собственности  остальные участники имеют право  преимущественной покупки продаваемой  доли по цене и на условиях, по которым  она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или приобретение доли должно быть осуществлено в течение месяца. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

При рассмотрении спора о признании  недействительным договора купли-продажи  доли дома одним из участников общей  долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками  этой собственности.

Собственность супругов имеет особый юридический статус. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими  во время брака - приобретенное на общие средства. Исходя из этой формулировки, приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного приобретения. Имущество каждого из супругов, приобретенное ими до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на его собственное имущество, а также на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Правоспособность, т.е. способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности, в том числе являться собственником жилья, возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). При этом смертью признается не только прекращение физиологического существования человека, но и объявление его умершим (ст. 45 ГК РФ).

Статья 40 Конституции провозглашает  право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством  реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности  человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией  прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый  человек имеет право на такой  жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и  необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания  здоровья и благосостояния его самого и его семьи»⁶

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение  о праве на жилище («каждый имеет  право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может  быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

Анализ норм, содержащихся в Конституции  и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами;

 - путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется  жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда  РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан  могут предоставляться по договорам  социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством  индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.⁷

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим  основным юридическим возможностям;

- возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

- возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

- возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина – нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

- обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

- обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное  право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право  гражданина на жилище возникает с  момента его рождения.⁸ Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением.⁹

Право на жилище обладает свойством  неотчуждаемости¹⁰ , в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла  свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или  ограничен в праве пользования  жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность  государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма¹¹, и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению¹².

Большое значение имеет выделение  в составе жилищного фонда  специального «жилищного фонда социального  использования» – совокупности предоставляемых  гражданам по договорам социального  найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.