Право собственности на жилые помещения

Не может быть приватизировано  жилье, находящееся в аварийном  состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков.

Договор передачи жилья со стороны  собственника в домах государственного или муниципального жилищного фонда  поручено заключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения  договора или уплаты государственной  пошлины не требуется.¹⁹

Расторжение договора передачи (деприватизация) Законом РФ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» не предусматривается.

Вместе с тем по общим правилам расторжения договоров²⁰ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок.

Однако, как показывает практика, «деприватизация» — достаточно редкое явление. Причем основная масса связана с тем, что при переезде граждан в полученное в связи с улучшением жилищных условий жилье новая квартира приватизируется при условии расторжения договора передачи в собственность ранее занимаемого жилья.

Получение жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления в наследство. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус, которому подано в этот срок заявление о принятии наследства или доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом, выдает наследнику документ — свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону (указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца).

Основанием призвания к наследству по завещанию является указание в завещании конкретных лиц, в собственность которых переходит жилье. Главным критерием здесь является высказанная в завещании воля умершего передать имущество одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству. Не следует забывать, что при наследовании по завещанию закон предусматривает обязательную долю в наследстве, которую, несмотря на завещание, вправе получить несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего.²¹

Основанием  призвания к наследству по закону²² является родство наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.

Наследниками  первой очереди являются дети (в  том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. При отсутствии наследников первой очереди или отказа их всех от принятия наследства наследниками по закону становятся родные братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери, т. е. наследники второй очереди. Нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, включаются в число наследников той очереди, которая призывается к наследованию. Внуки и правнуки наследодателя призываются к наследованию по закону только в том случае, если на день смерти наследодателя уже нет в живых того из родителей, который являлся бы наследником (право представления). Они наследуют долю умершего родителя.

Необходимо  отметить, что завещатель вправе возложить  на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (например, предоставление права пользования жильем) в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения (завещательный отказ)²³. Кроме того, если наследник, призванный к наследству по закону или по завещанию, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, то право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит к его наследникам (наследственная трансмиссия)²⁴.

Учитывая, что многие граждане приватизировали  свои квартиры в общую совместную, без выделения долей, собственность, при смерти одного из сособственников возникают определенные трудности с определением размера и стоимости наследуемой доли квартиры.

При общей совместной собственности  доли собственников не установлены, но могут быть определены в любое время. Предполагается, что доли равны, если иное не оговорено законом или договором. В случае смерти одного из сособственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, происходит наследование не конкретной части имущества, а права в общей совместной собственности на квартиру. Однако поскольку в этом случае наследник может стать сособственником лишь неопределенной части, необходимо установить долю умершего в общем имуществе. В настоящее время, учитывая, что еще не сформировалась нормативная и судебная практика разрешения такого рода вопросов, применяется следующий порядок определения наследственной доли на жилое помещение.

В случае отсутствия спора доли устанавливаются  по соглашению об определении долей  всех сособственников и наследников умершего в праве общей собственности на квартиру. Соглашение удостоверяется государственным нотариусом (как правило, по месту открытия наследства, т. е. в месте расположения недвижимого имущества или последнего места жительства умершего) по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, т. е. после полного выявления нотариусом круга лиц, призванных к наследованию, при представлении правоустанавливающих документов на квартиру. Такое соглашение может быть удостоверено и нотариусом, занимающимся частной практикой, при наличии справки из государственной нотариальной конторы о круге наследников, принявших наследство. Соглашение удостоверяется не менее чем в трех экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы (в наряде сделок), а два выдаются участникам соглашения. Вслед за этим соглашение подлежит регистрации в органах государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество. В обязательном порядке на договоре передачи или ином правоустанавливающем документе на квартиру, а также на свидетельстве о праве собственности на жилище нотариус должен сделать отметку об удостоверении соглашения и оставить копии правоустанавливающих документов в делах. Подлежит обязательному определению количество удостоверяемых экземпляров.

В случаях, когда переживший сособственник является единственным наследником (или все другие наследники отказались от наследства в его пользу), применяется несколько иной порядок оформления наследства: соглашение об определении долей не заключается. Свидетельство о праве на наследство выдается на основании заявления о принятии наследства с отметкой о согласии считать доли в общей собственности с умершим равными.²⁵

Если  переживший сособственник является супругом умершего и квартира приобретена  супругами во время брака за счет общих средств, доля квартиры умершего супруга (сособственника) определяется в порядке ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате путем оформления свидетельства о праве собственности, т. е. по письменному заявлению наследников, принявших наследство, и с согласия пережившего супруга.

В случае возникновения спора между  наследниками умершего сособственника и остальными сособственниками доля умершего сособственника определяется судом. При получении свидетельства  о праве на наследство по закону или по завещанию наследники должны уплатить нотариальную пошлину и налог на имущество, переходящее в порядке наследования (от уплаты налога освобождаются наследники, совместно проживавшие с наследодателем), а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Только после этих действий они становятся полноправными собственниками жилья.

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона — даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне — одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от обязанности перед собой или третьим лицом. Дарение не допускает встречной передачи вещи или права.²⁶ Даритель обязательно должен быть собственником жилья или его доли.

Договором дарения признается и  обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме.²⁷

Гражданский кодекс ввел в обиход и разновидность договора дарения пожертвование.²⁸ При пожертвовании осуществляется дарение жилья для использования его в общеполезных целях. При этом если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано договоре, в то время как при пожертвовании в адрес юридических лиц такое указание не обязательно, так как оно исчерпывающе определено в законе. Использование пожертвованного жилья не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения без согласия жертвователя дает то жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования.²⁹

По истечении срока приобретательной давности лицо — гражданин или  юридическое лицо, не являющееся собственником  имущества, но добросовестно, открыто  и непрерывно владеющее как своим  собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.³⁰ Следует уточнить, что законный владелец мог получить жилое помещение во владение любыми законными путями, за исключением передачи ему жилого помещения во владение на основе установления договорных отношений (аренды, найма, хранения п.). Течение срока приобретательной давности в отношении находящегося во владении лица недвижимого имущества, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Признание за лицом права собственности на жилое помещение по истечении срока приобретательной давности осуществляется в судебном порядке с последующей государственной регистрацией. Право собственности при этом возникает не с момента вынесения судом решения, а с момента государственной регистрации этого права. В момент регистрации на нового собственника прежний собственник утрачивает право собственности на жилое помещение.

Возмездное приобретение права  собственности на жилое помещение. Возмездное приобретение жилья в  собственность, т. е. за плату, осуществляется путём: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в  ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной, в том числе на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупке на аукционе.

Необходимо отметить, что приведённый  перечень не является исчерпывающим. Объём  работы не позволяет рассмотреть  другие, редко встречающиеся на практике способы.

Приобретение жилья по договору купли-продажи. Наиболее массовым основанием приобретения жилья на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст. 454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В п. 1 ст. 549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества (жилья). Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако это восполняется правилами ст. 454 ГК РФ.

Новым и отличительным от договоров  купли-продажи других вещей является порядок исполнения договора купли-продажи  жилья. Передача проданного жилья продавцом  и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным обеими сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считаются: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора.³¹ Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка — завершенной. Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к жилью документы.³²

Существенным условием договора продажи  жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с  законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав на пользование этим жильем.³³ Покупателю также необходимо знать, что лица, имеющие право пользования данным жилым помещением, не теряют этого права с переходом к нему права собственности.³⁴ Это означает, что новому собственнику, купившему жилое помещение, возможно, придется проживать в нем совместно с указанными лицами.

Учреждения юстиции по регистрации  прав, для того чтобы обезопасить  покупателя от подобных ситуаций, берут  на себя следующую инициативу: в договор отчуждения включается условие об обязательстве лиц, имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, сняться с регистрационного учета (выписаться) в течение определенного срока после подписания договора либо после государственной регистрации. Далее данные лица подписывают договор или представляют расписку с вышеуказанным обязательством. Однако, как показывает практика, этого недостаточно. Даже имея на руках обязательство лица, имеющего право пользования данным жилым помещением после его продажи, сняться с регистрационного учета, новый собственник не сможет снять этих лиц с регистрационного учета по этому обязательству, а суд не вынесет решение о снятии лиц с регистрационного учета, не являющихся стороной по договору. Единственный здесь выход — произвести оплату только после того, как вышеуказанные лица снимутся с регистрационного учета.

К договору купли-продажи жилья  применяются обязательные условия: письменная форма, указание имени и  регистрации по месту жительства (расположения) сторон, описание предмета договора, цена договора (предмет и цена — существенные условия договора (ст. 554 и 555 ГК соответственно), т. е. такие условия, без соблюдения которых договор считается незаключенным с применением последствий, предусмотренных пп. 1 и 2 ст. 167 ГК), права третьих лиц, сроки и порядок передачи имущества, подписание акта передачи, государственная регистрация сделки и нового собственника. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Важным является отражение в договоре купли-продажи порядка и сроков оплаты покупателем стоимости покупаемого жилья. Порядок оплаты важен тем, что до тех пор, пока не будет произведена оплата по договору, жилое помещение будет находиться в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК — залог в силу закона). Соответственно, органы по государственной регистрации зарегистрируют ограничение на отчуждение данного жилого помещения новым собственником. Это значит, что новый собственник не сможет совершить с ним сделки до полной оплаты по договору.