Право собственности на общее имущество во многоквартирном доме

- доля каждого собственника  квартиры или нежилого помещения  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме пропорциональна размеру  общей площади квартиры или  нежилого помещения. Необходимо  учитывать, что общую площадь  как квартиры, так и нежилых  помещений следует определять  как сумму площадей их помещений:  комнат и вспомогательных помещений  (кухни, коридоров, санузлов, встроенных  шкафов и т.п.), за исключением  лоджий и балконов.

Таким образом, доля собственника определяется в процентном или численном  отношении к совокупной площади  всех жилых либо нежилых помещений  находящихся в собственности  граждан. На основании этой доли распределяются расходы связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома, а так же при голосовании во время принятия кого либо решения на общем собрании собственников многоквартирного дома, учитывается как долевой голос, а не как один собственник, один голос. Кроме того эта информация может вносится в свидетельство «О регистрации недвижимого имущества», а при некоторых формах управления многоквартирного должна быть внесена обязательно».

Характеризуя долевую  собственность в многоквартирном  доме, необходимо понимать, что часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяется. Разработка этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся  в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. В случае перехода права собственности на жилое помещение (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника. Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей – квартир. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

Из вышеизложенного можно  сделать вывод о том, что общая  долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных  домах является видом долевой  собственности. Ее характерные признаки:

1) отсутствие возможности  выдела долей в натуре;

2) невозможность отчуждения  доли в праве общей собственности

отдельно от жилого помещения;

3) признак, вытекающий  из первых двух: доля не может  существовать самостоятельно, она  – составная часть квартиры  как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме собственника помещения, расположенного в этом доме, пропорциональна размеру общей площади данного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ); эта доля следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в  многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в  натуре своей доли в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме;

- отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на указанное помещение.

При приобретении в собственность  помещения в многоквартирном  доме к приобретателю переходит  доля в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме. Условия договора, которыми переход  права собственности не сопровождается переходом доли в праве общей  собственности на общее имущество  в таком доме, являются ничтожными.

Содержание общего имущества в многоквартирном  доме

Собственники помещений  в многоквартирном доме несут  бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в  многоквартирном доме, бремя которых  несет собственник помещения  в таком доме, определяется долей  в праве общей собственности  на общее имущество в таком  доме указанного собственника. Правила  содержания общего имущества в многоквартирном  доме устанавливаются Правительством России.

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме относятся:

1) принятие решений о  реконструкции многоквартирного  дома (в том числе с его расширением  или надстройкой), строительстве  хозяйственных построек и других  зданий, строений, сооружений, ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме;

2) принятие решений о  пределах использования земельного  участка, на котором расположен  многоквартирный дом, в том  числе введение ограничений на  пользование им;

3) принятие решений о  передаче в пользование общего  имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления  многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные  Жилищным кодексом к компетенции  общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Собственники помещений  в многоквартирном доме обязаны  ежегодно проводить годовое общее  собрание, сроки и порядок проведения которого, а также порядок уведомления  о принятых им решениях, устанавливаются  общим собранием собственников  помещений в многоквартирном  доме (ст. 45 ЖК РФ).

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме являются внеочередными; они могут  быть созваны по инициативе любого собственника.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном  доме.

Собственник, по чьей инициативе созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений  в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до его проведения. В данный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления такого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по  чьей инициативе созывается собрание;

2) форма проведения собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения  собрания или, в случае проведения  собрания в форме заочного  голосования, дата окончания приема  решений собственников по вопросам, поставленным на голосование,  и место или адрес, куда должны  передаваться такие решения;

4) повестка дня собрания;

5) порядок ознакомления  с информацией и (или) материалами,  которые будут представлены на  собрании, и место или адрес,  где с ними можно ознакомиться.

В соответствии со статьей 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием.

Общее собрание собственников  помещений в многоквартирном  доме не вправе принимать решения  по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку дня собрания. Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по чьей инициативе было созвано такое собрание, путем размещения сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в  многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим  собранием с нарушением требований Жилищного кодекса, если он (собственник) не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия решения  и если таким решением нарушены его  права и законные интересы. Заявление  об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев  со дня, когда указанный собственник  узнал или должен был узнать о  принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование  указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения несущественны и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат  одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме, принимаются  этим собственником единолично и  оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок  и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном  доме.

Согласно статье 47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в  общем собрании собственников помещений  в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются  те собственники, чьи решения получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем  в голосовании;

2) сведения о документе,  подтверждающем право собственности  лица, участвующего в голосовании,  на помещение в соответствующем  многоквартирном доме;

3) решения по каждому  вопросу повестки дня, выраженные  формулировками "за", "против" или "воздержался".

Согласно статье 48 ЖК РФ, правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме, которые могут голосовать лично или через своих представителей.

Представитель собственника помещения в многоквартирном  доме на общем собрании действует  в соответствии с полномочиями, основанными  на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных  органов или органов местного самоуправления либо на основании составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность должна содержать  сведения о представляемом собственнике помещения в многоквартирном  доме и его представителе (имя  или наименование, место жительства или нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.