Право собственности на общее имущество во многоквартирном доме

- для общей собственности  собственников помещений в многоквартирном  доме характерно то, что, с одной  стороны, размер доли влияет  на возможность устанавливать  порядок владения, пользования и  распоряжения общим имуществом, но, с другой стороны, сособственник  существенным образом ограничен  в реализации своих правомочий, так как долю нельзя выделить, наложить на нее взыскание,  продать и т. д;

- для общей долевой  собственности категория «доля»  имеет ключевое значение. Размер  доли предопределяет особенности  осуществления правомочий собственника.

Доля, принадлежащая сособственнику в правоотношении общей долевой  собственности, представляет собой  «долю в стоимости общего имущества». Необходимо различать «идеальные и  реальные доли». Идеальная доля - это  доля в стоимости общего имущества, принадлежащая конкретному сособственнику, реальная доля - определенная часть  общего имущества, находящаяся в  фактическом пользовании сособственника, если такое пользование с учетом особенностей общего имущества и  размера доли является возможным.

В силу специфики общей  долевой собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме принцип «единогласия» для  принятия решений о владении, пользовании  и распоряжении общим имуществом не приемлем. Поэтому предлагаю исключить  ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию, и данные нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Регулирование представительства, возникающего при осуществлении  непосредственного управления многоквартирным  домом, должно осуществляться только нормами  ГК РФ. В связи с этим в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ необходима отсылка к статье 185 ГК РФ.

Не являющиеся членами  товарищества собственников жилья  собственники помещений в многоквартирном  доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в  том же размере, что и члены  товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ. Необходимо внести в изменения в ст. 143 ЖК РФ, дополнить ее ч. 4 следующего содержания: «Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, обязан заключить с ТСЖ договор об оплате жилого помещения в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме. Размер платы за жилое помещение не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьей 154 настоящего Кодекса».

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или  передаче иных прав на общее имущество  в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном  доме являются членами ТСЖ, в противном  случае данное решение должно приниматься  на общем собрании собственников  помещений в многоквартирном  доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных  собраний, исключающих их взаимное пересечение. Внести изменения в  п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ: «К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество, если членами ТСЖ являются все собственники помещений в данном доме».

В силу того, что товарищество собственников жилья создается  и действует в соответствии с  ЖК РФ, необходимо изменить формулировку 291 ГК РФ следующим образом:

«1. Собственники помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления, обеспечения эксплуатации такого дома, владения, пользования  и в установленных законодательством  пределах распоряжения общим имуществом могут создавать товарищество собственников  жилья.

2. Товарищество собственников  жилья является некоммерческой  организацией, создаваемой и действующей  в соответствии с положениями  Жилищного Кодекса».

Возможно, после принятия поправок в Жилищный Кодекс часть  проблем взаимодействия между собственниками с одной стороны и управляющим  товариществом и управляющей  организацией с другой будут менее  напряженными. Так в проекте закона более детально прописаны вопросы  создания ТСЖ, конкретизированы права  и обязанности собственников  помещений, права и обязанности  собственников - членов ТСЖ, вопросы  управления общим имуществом многоквартирного дома, контроля над деятельностью  ТСЖ, ответственность членов правления.

 

 

 

 

 

 

 

Литература

 

 

I Правовые акты

1 Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. – 2009. -  №  1. - Ст. 2.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ(ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012)

(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012).

3 Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012)

4 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 № 71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П, от 23.06.1995 № 8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. – 1983. -  № 26. - Ст. 883.

5 Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 28.07.2012)

6 О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ  // Собрание законодательства РФ. -2005. - № 1. - Ст. 15.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 52 (ч.1). - Ст. 5498.

7 О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.

9 О жилищных накопительных кооперативах : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ // Собрание законодательства РФ.

10 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам : Поста-новление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 // Собрание законодательства РФ.

11 О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом : постановление правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 // Российская газета. – 2010

12 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Федеральный закон от 4 июля 1991 года № 1541-1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 № 4199-1; от 29.12.2004 № 189-ФЗ, в ред. Закона РФ от, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 № 316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006

15 О товариществах собственников жилья : Федеральный Закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 25. – Ст. 2963.

16 О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хо-зяйства : Федеральный закон 21 июля 2007 года № 185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 № 323-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007.

17 Об основах федеральной жилищной политики : Закон Российской Федерации от 24 Декабря 1992 № 4218-1 (в ред. от 21.04.1997 № 68-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ.

18 Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции : Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 32. -

19 Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда : Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 // Российская газета. -2003.

20 Об утверждении правил пользования жилыми помещениями : Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25

21 Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 // Собрание законодательства РФ. – 2006.

22 Положение об определении размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах : Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 // Собрание законодательства РФ.

II. Специальная литература

23 Александрова М. Не опоздай на капремонт / М. Александрова // Попутчик -  2010.

24 Александрова М. Старшие домов против чиновников? / М. Александрова, И. Сивакова // Попутчик. - 2009.

25 Андропов В.В.Основные начала управления многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б.Миронов // Труд и право. – 2011

 

26 Барихина А.Б. Большой юридический энциклопедический словарь / А.Б. Барихина. - М. : Книжный мир, 2011

27 Борзенкова Т.А. К вопросу об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / Т.А. Борзенкова. – Самара : Универ – групп, 2005

28 Васькин В.В. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом  / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. – 2010.

29 Великанова И. Управлять управляющей компанией? / И. Великанова // Попутчик - - 2009.

30 Вольницкая А. Жилищный фонд пополнят деньгами / А. Вольницкая // Амурская правда – 2008.

31 Вольницкая А. Капремонт по полной / А. Вольницкая // Амурская правда. – 2010

32 Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией / С. Гутор // Жилищное право. – 2010.

33 Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление / И.А. Дроздов // Закон. - 2011

34 Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений : гражданско-правовое регулирование / И.А. Дроздов. - М. : Статут, 2010

35 Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. – 2009

36 Крашенинников П.В.  Жилищное право / П.В. Крашенинников. - М. : Статут, 2009

37 Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / И.В. Маркова. – Самара : Деловой двор, 2010.

38 Миронов И.Б Имущественные комплексы в жилищной сфере : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / И.Б. Миронов; МГУ. – М., 2009.

39 Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / В.К. Михайлов;

40 Михайлов В.К. Проблемы управления многоквартирными домами // В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. – 2011.

41 Мятиящук С.В. Плата за жилье : механизм правового регулирования / С.В. Мятищук. - М. : Юстицинформ

42 Мятиящук С.В. Формирование условий и заключение энергосервис-ного договора с управляющими организациями / С.В. Мятиящук // Жилищное право.

43 Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / С.Г. Певницкий // Нотариус. – 2010

44 Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / С.Г. Певницкий // Нотариус. – 2011

45 Пысина Г. А. О защите прав собственников жилья / Г.А. Пысина // Российская юстиция. – 2009

46 Рузанова. В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом : соотношение правовых конструкций / В.Д. Рузанова // Законы России : опыт, анализ, практика. – 2010

47 Сергеичева Е. С. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминимуме / Е.С. Сергеичева // Право и экономика.

48 Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А.А. Титов. – СПб. : Питер, 2010.

49 Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / В.А. Фогель // Нотариус. – 2010

50 Чефранова Е.А. Многоквартирные дома. Проблемы и решения / Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий. - М. : Статут, 2010.

51 Юрьева Л.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом путём одностороннего отказа от его исполнения / Л.А. Юрьева // Жилищное право. – 2011