Право собственности на общее имущество во многоквартирном доме

Количество голосов, которым  обладает каждый собственник на общем  собрании собственников помещений  в данном доме, пропорционально его  доле в праве общей собственности  на общее имущество в данном доме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников  по вопросам, поставленным на голосование. Заочное голосование проводится только посредством оформленных  в письменной форме решений собственников  по вопросам, поставленным на голосование. При таком голосовании засчитываются  голоса по вопросам, по которым участвующим  в голосовании собственником  оставлен только один из возможных  вариантов голосования. Оформленные  с нарушением данного требования решения признаются недействительными, а голоса не подсчитываются. Если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, то несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Изменение границ помещений  в многоквартирном доме

Собственник помещения в  многоквартирном доме, обладающий на праве собственности смежными помещениями, имеет право объединить их. Смежными помещениями можно назвать помещения, связанные между собой общим  входом. Однако это не будет полностью  верно, т.к. например, квартиры, имеющие  общие границы, но обладающие разными  входами, будут являться смежными помещениями. Так, квартиры, имеющие общие границы (расположенные рядом на одной  лестничной площадке или друг над  другом), возможно объединить. При этом возможно изменение их границ или  разделение на несколько квартир. Такие  изменения возможно проводить только в порядке, предусмотренном для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений. Указанная перепланировка возможна, только если не потребует изменения границ чужого помещения или общего имущества в многоквартирном доме.

Предусматривается возможность  реконструкции, переустройства или  перепланировки с присоединением части  общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме. Такое присоединение возможно при выполнении нескольких условий: если указанную перепланировку нельзя осуществить без присоединения  к помещению части общего имущества, а также при наличии согласия каждого собственника помещения  в многоквартирном доме. Например, если собственник всех помещений  на верхнем этаже многоквартирного дома захочет объединить их все вместе, включая лестничную площадку, на которой  они расположены, то такая перепланировка возможна только при наличии разрешения всех собственников помещений многоквартирного дома.

Собственник помещения в  многоквартирном доме, приобретая в  собственность помещение, смежное  с принадлежащим ему на праве  собственности помещением в многоквартирном  доме, вправе объединить эти помещения  в одно в порядке, установленном  главой 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (ст. 40 ЖК РФ). Лицо не может быть принудительно лишено права собственности, поэтому для совершения указанных действий необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Например, противоречит данной норме распоряжение мэра Москвы от 2 июля 1996 г. N 49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве", в соответствии с пунктом 3.3 которого при принятии решения об освоении чердачного пространства жилого дома (в результате таких работ чердачное пространство трансформируется в жилое помещение) о предстоящих работах должны быть уведомлены все собственники, проживающие в этом доме. Спорные вопросы с собственниками решаются в судебном порядке. При этом в Распоряжении не предусматривается согласование данного вопроса со всеми собственниками помещений.

Положения части 2 статьи 40 ЖК РФ распространяются и на те случаи, когда собственник или собственники нескольких квартир на одной межквартирной лестничной площадке огораживают эту площадку и используют ее в качестве жилого помещения. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Содержание общего имущества в коммунальной квартире

Согласно статье 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

В соответствии с пунктом 12 постановления Правительства России от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.

Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами  пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РФ,. В соответствии с пунктами 12-14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению. В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:

а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем  счетчике - пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов  каждого нанимателя;

б) плата за телефон коллективного  пользования - по числу проживающих  в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры  оплачиваются лицом, ведшим разговоры;

в) плата за отопление - пропорционально  площади отапливаемых помещений;

г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры - по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца).

Споры между жильцами в  квартире, где проживают несколько  нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования  местами общего пользования рассматриваются  судом. В этом случае, если собственники не могут договориться о несении  бремени расходов, их спор разрешается  в судебном порядке. В договоре о  распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования  общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в  коммунальной квартире, бремя которых  несет собственник комнаты в  данной квартире, определяется долей  в праве общей собственности  на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам  комнат в коммунальной квартире принадлежат  на праве общей долевой собственности  помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной  комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

 Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Право общей долевой собственности  на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной  регистрации. Право собственности  на всю коммунальную квартиру не возникает, за исключением случаев, когда коммунальная квартира в связи с приобретением  всех помещений в ней одним  собственником трансформируется в  единый объект - квартиру, право собственности на которую подлежит государственной регистрации.

Доля в праве на общее  имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты (комнат) и  не может быть выделена, отчуждена  отдельно от жилого помещения, как и  общее имущество в многоквартирном  доме. Доля в праве общей собственности  на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна  размеру общей площади этой комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей  собственности на общее имущество  в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует  судьбе права собственности на указанную  комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в  коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел  в натуре своей доли в праве  общей собственности на общее  имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю  в праве общей собственности  на общее имущество в данной  квартире, а также совершать иные  действия, влекущие за собой передачу  этой доли отдельно от права  собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в  коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки  отчуждаемой комнаты в порядке  и на условиях, которые установлены  Гражданским кодексом.

В отличие от осуществления  права общей долевой собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме, сособственник общего имущества  в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Это право применяется при отчуждении комнаты путем заключения договора купли-продажи или мены и не используется при заключении договора дарения. В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и другие условия, на которых продает  ее. Если в течение месяца остальные  участники долевой собственности  откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности  на недвижимое имущество, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При  продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже комнаты постороннему лицу для регистрации перехода права  собственности в регистрирующий орган должны быть представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою комнату  с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению  о государственной регистрации  могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных собственников  комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты и оформленные  в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав, или нотариально  заверенные. В этом случае государственная  регистрация права проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения  продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению  о государственной регистрации  не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников  комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, то регистратор  прав обязан приостановить государственную  регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных  собственников, если в день подачи заявления  о государственной регистрации  такой срок не истек.

Заключение

В ходе исследования современного института права общей долевой  собственности в целом и права  общей долевой собственности, возникающей  на общее имущество собственников  помещений в многоквартирном  доме, сделаны следующие выводы.

Современному законодательству соответствуют три вида общей  собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников  помещений в многоквартирном  доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление  сособственниками своих правомочий. Значение данного критерия проявляется  в следующем:

- для общей совместной  собственности характерно отсутствие  какой-либо зависимости реализации  правомочий сособственника от  доли;