Содержание
Введение……………………….…………….………………….…………………3
Глава 1. Институт самовольной
постройки……………………………………..4
1.1.Понятие самовольной постройки………………………………………........4
1.2. Признаки самовольной постройки……………………….……..….…….....6
1.3. Правовые последствия
самовольного строительства…………………….11
Глава 2. Проблемы легализации
самовольной постройки……………………17
2.1. Признание права собственности
на самовольную постройку в судебном порядке…………………………………………………………………………...17
2.2. Внесудебный порядок признания
права собственности на самовольную постройку………………………………………………………………………..21
Заключение…………………………………………………………..………….27
Список литературы.............................……………..……………………………29
Введение
Возведение самовольных построек
для современной России уже не редкость.
Но в то же время законодательное урегулирование
статуса данных строений весьма расплывчато.
Соответственно на практике возникает
ряд сложностей с оборотом самовольных
построек и оформлением права собственности
на них.
Возведение самовольных построек
дело не только привычное, но и незаконное.
Следовательно, факт того, что самовольная
постройка возведена незаконно, то есть
строительство противоречит действующему
законодательству, сам по себе и порождает
негативные последствия.
Как свидетельствует судебная
практика, за последние года увеличилось
количество дел, связанных с применением
статьи 222 ГК РФ. Если раньше иск о признании
права собственности на самовольную постройку
был частным случаем, то сейчас это весьма
распространенное явление. Но говорить
о наличии единообразной судебной практики
пока не приходится.
Причин такого явления достаточно.
Во-первых, многие из существующих
объектов были построены без соблюдения
требуемого законом порядка. Теперь же,
владельцы недвижимости осознают необходимость
оформления своих прав на имущество. Ведь
без этого нельзя ввести объекты в легальный
хозяйственный оборот.
Во-вторых, сложность и неоднозначность
правовых механизмов, действующих на всех
стадиях строительства. Одни вопросы самовольного
строительства отражены законодателем
слишком громоздко, другие - не раскрываются
вообще, либо излагаются без нужной точности,
освещенности вопроса. Зачастую, нормы
гражданского права противоречат земельным
и градостроительным нормам. Это порождает
излишнюю инициативу региональных и местных
властей. В итоге, решение важных вопросов
зависит от государственных органов субъектов
Российской Федерации, либо от органов
местного самоуправления, а не от предписаний
закона.
В-третьих, это бюрократические
барьеры государственных органов, с которыми
сталкиваются физические и юридические
лица, желающие заняться строительством.
Сроки, в которые можно пройти все стадии
согласования документов и получить необходимые
разрешения, исчисляются не месяцами,
а годами.
Актуальность исследуемой проблемы
также подчеркивают реформы, происходящие
сейчас в области градостроительного
и земельного законодательства.
Несмотря на значимость и распространенность
самовольной постройки, юридическая литература
уделяет мало внимания этому вопросу.
Лишь в единичном порядке юристы-теоретики
занимаются исследованием сущности самовольной
постройки. Большинство публикаций в периодических
изданиях освещают ее больше в практическом
аспекте: способы легализации постройки,
раскрытие самовольной постройки как
правовой нормы, а не правонарушения.
Целью исследования курсовой
работы является раскрытие сущности самовольной
постройки, места ее в гражданском праве,
как способа приобретения права собственности.
В соответствии
с поставленной целью в процессе исследования решались следующие
задачи:
- провести исследование всех
теоретических аспектов самовольной постройки
как правового явления в современном законодательстве.
- проанализировать нормативно-правовые
акты в области гражданского, градостроительного
и земельного права, а также различные
подходы, мнения отечественных ученых.
Глава 1. Институт
самовольной постройки.
1.1. Понятие самовольной
постройки.
Понятие самовольно возведенного
строения - самовольной постройки, содержится
в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса
Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии
с положениями данной статьи самовольной
постройкой является жилой дом, другое
строение, сооружение или иное недвижимое
имущество, созданное на земельном участке,
не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми
актами, либо созданное без получения
на это необходимых разрешений или с существенным
нарушением градостроительных и строительных
норм и правил.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ налагает
на лицо, осуществившее самовольную постройку,
определенные ограничения, связанные
со статусом недвижимого имущества в качестве
самовольной постройки. Такое лицо не
приобретает право собственности на самовольную
постройку, не вправе распоряжаться постройкой
любым способом, в то числе продавать,
дарить, сдавать в аренду, совершать другие
сделки. Таким образом, самовольная постройка
не является объектом гражданских прав.
Лицо, возведшее самовольную постройку,
приобретает право собственности только
на отдельные используемые при строительстве
материалы.
Кроме того, в соответствии
с положениями того же пункта 2 статьи
222 ГК РФ самовольная постройка подлежит
сносу осуществившим ее лицом либо за
его счет.
На самовольную постройку не
распространяется действие положений
статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности.
Однако признание объекта недвижимости
самовольной постройкой, в соответствии
с положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ,
само по себе еще не является основанием
применения последствий признания строения
самовольной постройкой.
Расположенный в главе 14 ГК
РФ, определяющей приобретение права собственности,
пункт 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает,
что право собственности на самовольную
постройку может быть признано судом,
а в предусмотренных законом случаях в
ином установленном законом порядке, за
лицом, в собственности, пожизненном наследуемом
владении, постоянном (бессрочном) пользовании
которого находится земельный участок,
где осуществлена постройка.
Таким образом, возможность
признания права собственности на самовольную
постройку установлена в законе, однако
для того, что бы определить возможность
осуществления права в каждом конкретном
случае, следует внимательно проанализировать
положения статьи 222 ГК РФ.
Исходя из содержания статьи
222 ГК РФ, можно заключить, что для признания
недвижимости самовольной постройкой
необходимо наличие совокупности трех
юридических фактов или одного из таких
фактов:
- создание постройки на земельном
участке, не отведенном для строительства
в установленном порядке;
- отсутствие необходимых
разрешительных документов для
строительства;
- создание объекта с существенным
нарушением градостроительных и строительных
норм и правил1.
Кроме того, следует учесть
что, самовольной постройкой может быть
только объект недвижимости, исходя из
положений статьи 222 ГК РФ. Пункт 1 статьи
130 ГК РФ определяет, что к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
относятся земельные участки, участки
недр и все, что прочно связано с землей,
то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
Таким образом, не могут являться
самовольными постройками объекты, не
имеющие прочной связи с землей - контейнеры,
гаражи-«ракушки», временные строения
и прочие подобные объекты. Однако отсутствие
у объекта признаков недвижимости не лишает
заинтересованные лица, чье право нарушено
данным объектом, на его защиту в установленном
законодательством порядке.
2.2. Признаки самовольной
постройки.
Для того чтобы стать объектом
отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка
должна быть самовольной. Самовольность
имеет место при наличии хотя бы одного
из трех признаков:
1. Создание постройки
на земельном участке, не отведенном
для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми
актами.
2. Отсутствие необходимых
разрешений на постройку.
3. Существенное нарушение
градостроительных и строительных
норм и правил при создании
постройки.
Каждый из этих признаков является
нарушением действующих норм права - в
частности, Градостроительного кодекса
РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее Градостроительный
кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001
№ 136-ФЗ (далее ЗК РФ), Строительных норм
и правил (СНиПов), Закона об архитектурной
деятельности, нормативно-правовых актов
исполнительных органов власти. Соответственно,
правовую природу, сущность самовольной
постройки изначально можно выразить,
как правонарушение.
При отсутствии признаков постройку
нельзя признать самовольной.
Рассмотрим более подробно
признаки самовольной постройки:
1) Создание постройки
на земельном участке, не отведенном
для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми
актами.
Предоставление земельных участков
под размещение объектов недвижимости
производится в соответствии с положениями
статьи 30 Земельного кодекса Российской
Федерации.
В соответствии с положениями
указанной статьи предоставление земельных
участков производится органами местного
самоуправления, а в отдельных случаях
- органами государственной власти Российской
Федерации и субъекта Российской Федерации
заинтересованным физическим и юридическим
лицам на праве собственности, аренды,
безвозмездное срочное пользование. Однако
данные положения Земельного кодекса
РФ определяют особенности предоставления
земельного участка до строительства
объекта недвижимости.
При узаконении самовольной
постройки в судебном порядке данный объект
уже построен. При этом лицу, построившему
такой объект надлежит доказать свое право
на занятый земельный участок, так как
в силу положений пункта 3 статьи 222 ГК
РФ именно обладание земельным участком
на праве собственности или ином праве
является основанием признания судом
права на самовольную постройку2.
При этом может сложиться ситуация,
когда самовольная постройка возведена
на земельном участке, не принадлежащем
лицу, возведшему данное строение.
До 1 сентября 2006 года абзац
1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ устанавливал,
что лицо, возведшее самовольную постройку
на не принадлежащем ему земельном участке
имеет право требовать признания права
собственности на такую постройку в судебном
порядке, при условии, что данный земельный
участок будет предоставлен указанному
лицу под возведенную постройку в установленном
законом порядке. Наличие данного пункта
представляло лицам, самовольно занявшим
земельные участки, возможность узаконить
возведенные постройки. В качестве доказательств
будущего права на земельный участок такими
лицами часто предоставлялись гарантийные
письма от органа местного самоуправления
или органа государственной власти.
Новая редакция статьи 222 ГК
РФ не содержит положений о возможности
признания права собственности на самовольную
постройку за лицом, возведшем постройку
на земельном участке не принадлежащем
ему.
2) Вторым условием признания
недвижимого имущество самовольной
постройкой является отсутствие
необходимых разрешений на постройку.
Строительство относится к
числу первоначальных способов приобретения
права собственности. В то же время лицо,
которое возвело самовольную постройку,
право собственности на нее не приобретает.
То есть не обладает правом собственности,
соответственно не имеет права распоряжаться
(продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать
другие сделки) данной постройкой. Вместо
этого самовольная постройка (если право
собственности на нее не будет признано
в судебном порядке) может быть снесена
осуществившим ее лицом, либо за его счет»3.
Порядок получения разрешения
на строительство устанавливается положениями
статьи 51 Градостроительного кодекса
Российской Федерации. Согласно положениям
указанной статьи разрешение на строительство
определяется как документ, подтверждающий
соответствие проектной документации
требованиям градостроительного плана
земельного участка и дающий застройщику
право осуществлять строительство, реконструкцию
объектов капитального строительства,
а также их капитальный ремонт.
Получение разрешений на строительство
является обязательным, за исключением
следующих случаев, установленных положениями
пункта 17 статьи 51 Градостроительного
Кодекса РФ:
1. строительства гаража
на земельном участке, предоставленном
физическому лицу для целей, не
связанных с осуществлением предпринимательской
деятельности, или строительства
на земельном участке, предоставленном
для ведения садоводства, дачного
хозяйства;
2. строительства, реконструкции
объектов, не являющихся объектами
капитального строительства (киосков,
навесов и других);
3. строительства на земельном
участке строений и сооружений
вспомогательного использования;
4. изменения объектов
капитального строительства и (или)
их частей, если такие изменения
не затрагивают конструктивные
и другие характеристики их
надежности и безопасности и
не превышают предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции,
установленные градостроительным
регламентом;
5. иных случаях, если в
соответствии с Градостроительным
Кодексом РФ, законодательством
субъектов Российской Федерации
о градостроительной деятельности
получение разрешения на строительство
не требуется.