Анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования в России

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей. Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам I квартала 2013 года она составила всего 5,7%, снизившись с конца I квартала 2012 года на 3,5 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008-2009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, в I квартале 2013 года было выдано лишь 409 валютных кредитов против 141 984 рублевых.

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).

По данным Банка России, на конец I квартала 2013 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа

либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,68% (95,64% - годом ранее).

 

Таб. №1. Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

	На 01.04.2012		На 01.04.2013
Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам	Сумма   остатка основного долга,	%	Сумма остатка основного долга,	%
	млн руб.		млн руб.
Всего закладных в портфеле, в том числе:	1 539 880	100	2 094 336	100
С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней	10 317	0,67	12 775	0,61
С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней	5 852	0,38	5 655	0,27
С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней	50 970	3,31	30 158	1,44

 

 

Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.

Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.04.2013 составила 2,0%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,41%, а по валютной - 11,79%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,0 млрд рублей (33,5% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 5,7%.[6]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотека в регионах: неравномерный рост ставок

 

Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Замедляющийся рост объемов выдачи происходил в условиях повышения ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.В I квартале 2013 года разброс ставок по регионам незначительно увеличился (коэффициент вариации вырос с 3,1% в 2012 г. до 3,8%). По итогам I квартала 2013 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в республике Башкортостан - 13,5%, а самая низкая в республике Тыва - 10,8%. Средние по России ставки 12,6-13,0% зафиксированы в 43 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт-Петербурге, Омской, Рязанской и Московской областях, Краснодарском крае.

 

 

По сравнению с уровнем I квартала 2012 года, в 78 регионах ставки выросли, снизились в 4, а не изменились - в 1. Во многом однонаправленное изменение ставок объясняется ограниченными возможностями ценовой конкуренции в условиях роста стоимости фондирования. Направление и величина изменения ставок в регионах зависит, прежде всего, от доминирующего в регионе банка и его ценовой политики.

Рост объемов выдачи кредитов наблюдался в 78 регионах России, тогда как в 5 регионах (Тверская область, Хабаровский край, Ненецкий автономный округ, Амурская область, Республика Ингушетия) зафиксировано снижение. В I квартале 2013 года суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Московская область, Тюменская область, Санкт-Петербург и Свердловская область) составил 78,2 млрд рублей (34,5% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,3%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.[1]

Наибольшее количество ипотечных кредитов в I квартале 2013 года было выдано в Москве, Московской области, Республике Татарстан, Тюменской области и Санкт-Петербурге. В совокупности в этих регионах было выдано 22,8% всех ипотечных кредитов (годом ранее - 22,7%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.

Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Карачаево-Черкесской республике (в 2,1 раза). В I квартале 2013 года в этом регионе было выдано 179 ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей.

Рост в 1,69 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 7 регионах, в том числе в Магаданской области, Чеченской республике, Республике Дагестан, Северной Осетии - Алании, Псковской области, Республике Алтай.

Рост объема ипотечного кредитования до 1,69 раза (130% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 71), в том числе Москве, Московской области и Санкт-Петербурге - 1,2, Рязанской области - 1,3, Калининградской области - 1,5, Астраханской области - 1,6.

В Москве и Московской области в I квартале 2013 года было выдано 14 475 кредитов на общую сумму 45,4 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень I квартале 2012 года в количественном и в денежном выражении. Доля Москвы и области составляет 10,2% в количественном и 20,0% в денежном выражении от общего объема выданных в России ипотечных кредитов. Год назад доля Москвы и области составляла соответственно 9,7% и 20,3%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили: в Московской области - 13,0%, в Москве - 12,8%, а сроки кредитования - 15,05 и 13,8 лет соответственно.

Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита - 3,1 млн рублей, причем в Москве это 3,7 млн рублей, а в Московской области - 2,5 млн рублей. Напомним, что средний размер кредита по РФ в I квартале 2013 года составил 1,59 млн рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.

В 1 квартале 2013 года на рынке жилья Московского региона (Москва и Московская область) наблюдалось снижение продаж жилья: по сравнению с I кварталом 2012 года количество сделок3 снизилось на 13,1%. При этом доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем увеличилась с 22,3% до 26,8% соответственно.

По количеству прав собственности на жилые помещения, зарегистрированных в сделках с жильем.

 

Рейтинг ипотечных банков

 

По итогам нескольких последних лет складывается довольно традиционная картинка роста и замедления выдачи ипотечных кредитов по сезонам. Весной и осенью наблюдается спад, а в конце лета и в начале каждого календарного года – подъем. К примеру, аналитики банка DeltaCredit уже поспешили обнародовать прогнозируемый ими объем выданных ипотечных кредитов на август 2013 года – около 111,2 миллиардов рублей, а общий годовой объем должен составить более 1,2 триллиона рублей. Почти таких же цифр ожидают и специалисты из АИЖК, при этом прогнозируя ставки по рублевой ипотеке в 2013 году в диапазоне от 12,5% до 13% годовых.

Если говорить о лидерах ипотечного кредитования, то их состав и доли почти не меняются. Во главе рейтинга все так же можно видеть Сбербанк России (234,2 миллиарда рублей), за ним следует ВТБ24 (97,7 миллиарда рублей), Газпромбанк (36 миллиардов рублей) и т.д. «Темной лошадкой» в десятке лучших ипотечных банков России оказался лишь неожиданно для многих банк «Санкт-Петербург» с результатом объема выданных ипотечных кредитов в размере 5,9 миллиарда рублей (результаты были подсчитаны компанией «Русипотека»). При этом отмечается, что к концу 2013 года заметно снизились показатели просроченных задолженностей по ипотеке среди российских граждан. В соотношении с количеством и объемами выданных банками ипотечных кредитов они находятся на крайне низком уровне.

 В конце I квартала 2013 года рынок основные участники рынка ипотеки оказались на перепутье.

С одной стороны, снижению ставок по ипотеке препятствует дорогое фондирование и увеличивающаяся неопределенность развития экономики в целом, с другой - темпы роста ипотечного рынка заметно снижаются. Так, в марте прирост объёмов выдачи составил всего 9% в количественном и 21% в денежном выражении (к марту 2012 г.). Это объясняется повышением ставок по ипотеке до рекордного за последние два с половиной года уровня (12,9% в марте 2013 г.), насыщением платёжеспособного спроса и снижением потребительской уверенности, связанной с ожиданием рецессии.

Таким образом, банки оказались перед дилеммой - снижать ставки, уменьшая свою маржу, но увеличивая объемы выдачи, либо сохранять высокую рентабельность в условиях снижения объемов выдачи. В результате, большинство участников заняли выжидательную позицию и стали исследовать реакцию рынка через временные акции. Так, ощутив замедление спроса после повышения ставок в конце 2012 года, в I квартале 2013 года, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, ни один банк из десяти крупнейших банков (по объёму выдачи) не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков из этого числа провели корректирующее снижение ставок, в том числе Сбербанк, столкнувшийся после зимнего повышения ставок с падением своей доли на рынке. Также снизили ставки ДельтаКредит (в рамках акции), банк «Возрождение», и ВТБ24 (дважды).

Как и в 2012 году, падение темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок привело к ослаблению требований к заёмщикам со стороны ряда банков. Ещё с начала 2012 года начал формироваться тренд к снижению требований к подтверждению дохода заемщика. В результате, в I квартале 2013 года четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой, включая ВТБ24 (по двум документам) и ДельтаКредит (по паспорту).

Важно отметить, что в случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков можно будет ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и рост просроченных платежей по высокорисковым кредитам, выданным с низким первоначальным взносом или без требований к подтверждению доходов.

 

Рынок жилья: сокращение спроса

 

Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Такое сокращение спроса происходило на фоне продолжающегося роста реальных цен.

Важной особенностью рынка в I квартале 2013 г стало увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования4. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2010 года).

По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в I квартале 2013 года выше, чем на вторичном, и составляет до 30% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый пятый (21,7%) зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.

Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок. Косвенно это подтверждают и данные Банка России. Несмотря на то, что рынок ипотеки уже полностью восстановился после кризиса,

В отличие от статистики Банка России, отражающей количество выданных ипотечных жилищных кредитов на цели приобретения жилья, земельного участка или строительства, данные Росреестра отражают количество зарегистрированных прав на жилые объекты, приобретенные с ипотекой. Стоит отметить, что в отношении одного объекта недвижимости, как правило, регистрируется несколько прав собственности (например, заемщика и созаемщика). средний размер кредита все еще намного ниже - 1,59 млн рублей в I квартале 2013 года - чем в 2008 году (1,9 млн рублей). В то же время на рынок частично вернулся инвестиционный спрос, поскольку на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринималось как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования, что подтверждается сохраняющейся динамикой роста цен на жилье, опережающего инфляцию, и ростом потребительской уверенности в сохранении данной тенденции.