Выбор оптимальной программы банковского ипотечного кредитования для покупки 1-комнатной квартиры в г. Павлове

В самом  упрощенном виде скоринговая модель представляет собой взвешенную сумму определенных характеристик, в результате чего формируется интегральный показатель. Данный показатель сравнивается с неким числовым порогом, который, по существу, является линией безубыточности и рассчитывается из отношения, сколько в среднем нужно клиентов, которые платят в срок, для того, чтобы компенсировать убытки от одного должника. Кредит выдается тем клиентам, интегральный показатель которых выше этой линии.

Таким образом, скоринг не отвечает на вопрос, почему заёмщик не платит. Он выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с ненадежностью или, наоборот, надежностью клиентов определенного возраста, определенной профессии, образования, таким же числом иждивенцев и т.д. В этом заключается дискриминационный характер скоринга: человек, по формальным признакам близкий к группе с плохой кредитной историей, скорее всего, получить кредит не сможет.*

______________

*Источник bankpress.ru/27512-0/

Оценку  заемщика и его платежеспособности проводит сотрудник Отдела рассмотрения заявок, например кредитный эксперт. Обычно, при первой встрече заемщик  заполняет заявку на кредит и получает список документов, минимальный набор  которых, может выглядеть следующим  образом:

• документы, удостоверяющие личность и семейное положение заемщика, созаемщика, а также наличие детей;
• документы, характеризующие трудовую деятельность заемщика, созаемщика (копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и трудовой контракт);
• документы, подтверждающие сведения о доходе заемщика, созаемщика

(формы документов  зависят от того, какие виды  доходов принимает в расчет  банк);

• документы, характеризующие место постоянного жительства заемщика, созаемщика (документ о постоянной или временной регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье).

Некоторые банки запрашивают документы, подтверждающие наличие в собственности заемщика каких-либо активов, документы об образовании, краткие характеристики кампаний-работодателей  и служебных обязанностей заемщика в зависимости от политики банка.

Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы. Однако при всем разнообразии этих подходов целесообразно  выделить общие принципы:

1. тщательный анализ еще на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика;
2. системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения);
3. изучение личности потенциального заемщика.

Основания для отказа в предоставлении кредита:

1. Недостаточный уровень платежеспособности клиента;
2. Отсутствие законных прав собственности на приобретаемую квартиру;
3. Несоответствие стоимости обеспечения и требуемой суммы кредита;
4. Нарушение требований банка при заполнении заявления и листа предварительной квалификации, предоставление недостоверных данных;
5. Намерение клиента приобрести квартиру, несоответствующую требованиям банка (например, в старом, подлежащем капитальному ремонту доме, в «хрущевке», в запущенном состоянии);
6. Отсутствие у клиента собственных средств в размере первоначального взноса.

 

 

1.3. Нормативно-правовая  база ипотечного жилищного кредитования

Правовую  основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее  время образуют:

• Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);
• Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;
• постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Задача  формирования законодательной и  нормативной базы, необходимой для развития жилищного финансирования, постоянно находилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной ипотеки».

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним».

Вторым  важным законодательным актом стал принятый в 1998 году Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширяет  возможность использования ипотеки  в качестве надежного средства обеспечения  кредита.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и  иные строения, и сооружения, непосредственно  связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии  соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие  государственной регистрации права  собственности на земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.*

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и  подлежит государственной регистрации.

Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной  целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства  Российской Федерации от 27 июня 1996 года N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию  государства в становлении и  развитии данной сферы.

В Концепции  намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации  и муниципальных образований. Концепция  учитывает практику создания и 

функционирования  механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой

рыночной  экономикой, так и в странах, еще  только перестраивающих экономику

на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. 

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет  саморазвивающейся и самодостаточной  системой, не требующей дополнительно  значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении  системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной  базы и нормативном регулировании  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности  жилья для граждан. Государственное  бюджетное финансирование будет  направлено на непосредственную поддержку  граждан, уровень доходов которых  не позволяет им

___________

*Источник www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke/5/

самостоятельно  улучшить свои жилищные условия, в форме  предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих  друг друга рыночных механизмов - решения  жилищных проблем граждан и механизмов социальной их поддержки.*

Особую  роль, особенно на начальном этапе  создания системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и

эффективного  функционирования системы ипотечного кредитования, создает 

механизм  социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую  участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты  для организации рынка и участвует  в управлении ими.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний).

Однако  необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование  правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение  долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать  благоприятную налоговую среду  для участников этой деятельности и  обеспечивать условия для их эффективной  работы.

___________

*Источник help-realty.ru/zhilischnaya_entsiklopediya/

Глава 2. Основные программы ипотечного жилищного  кредитования в банках г. Павлово

 

 

2.1. Программа,  предлагаемая Павловским отделением № 4378    Волго-Вятского банка Сбербанк России

 

 Кредит «Ипотека с государственной поддержкой»

Особенности кредита:

• Низкие процентные ставки;
• Отсутствие комиссий по кредиту;
• Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России»;
• Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;
• Возможность привлечения созаемщиков;
• Отсутствие требований обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков);
• Возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum/ MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита.

Условия кредитования:

Валюта кредита - Рубли РФ

Сумма кредита:

Не должна превышать:

• 8 000 000 рублей — если кредитуемое жилое помещение расположено в г. Москве и г. Санкт-Петербурге;
• 3 000 000 рублей — если кредитуемое жилое помещение расположено в иных регионах Российской Федерации.

и минимальной из величин:

В случае оформления в залог  кредитуемого жилого помещения

• 80% стоимости жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения/строительства;
• 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении (не применяется при приобретении строящегося жилого помещения).

В случае оформления в залог  иного жилого помещения

• 100% стоимости жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения/строительства;
• 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении.

Срок кредита  – до 30 лет

Комиссия  за выдачу кредита  - отсутствует