Ипотечное кредитование

Для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации».

Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом «О кредитных историях» №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения, а также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями – участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», при рождении (усыновлении) ребенка.

К числу  нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет.

Без внедрения  эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных  средств, обращающихся в настоящее  время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в  России в целом вряд ли возможно. Поэтому вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.

Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000г. № 28 одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее:

- исключение  из закона положения о страховании  заемщиком – физическим лицом жизни и здоровья;

- возможность  эмиссии двух и более выпусков  ипотечных облигаций на основе  одного ипотечного покрытия, что  позволит выпускать ипотечные  ценные бумаги с различным  уровнем риска и доходности  для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента  досрочно погасить облигации  с ипотечным покрытием в случаях,  предусмотренных решением о выпуске  указанных облигаций;

- возможность  включения в ипотечное покрытие  требования о возврате основной  суммы долга по кредитным договорам  и договорам займа отдельно  от требования по уплате процентов  по этим же договорам;

- ограничение  размера страховой суммы при  страховании недвижимого имущества  от риска утраты или повреждения  размером требования о возврате суммы основного долга.

30 декабря  2005 года был принят Закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после принятия которого возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требований к разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон не заработал. В июле 2006 года в закон были введены следующие изменения:

- разрешается  привлекать денежные средства  граждан в долевое строительство  путем выпуска нового вида  облигаций – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома;

- исключаются  нормы, касающихся механизма солидарной  ответственности застройщика и  банка перед участниками долевого  строительства, при сохранении  прав банков и участников долевого  строительства на удовлетворение  своих требований;

- снижается  размер неустойки, уплачиваемой  застройщику в случае нарушения  установленного договором срока  внесения платежа участником  долевого строительства, до одной  трехсотой ставки рефинансирования  Банка России. Такой же размер  пени должен уплачивать застройщик  участнику долевого строительства  в случае нарушения предусмотренного  договором срока передачи ему  объекта долевого строительства.  При этом если участником долевого  строительства является гражданин,  то такая неустойка уплачивается  застройщиком в двойном размере;

- конкретизируется  процедура расторжения договора  участия в долевом строительстве  и возврата денежных средств  участнику долевого строительства,  а также особенности рекламы  и содержания проектной декларации.

Таким образом, в качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный  закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;

3) Гражданский  процессуальный кодекс РФ в  редакции Федерального закона  от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 30.12.04 №217-ФЗ.

Жилищный  кодекс среди других новаций определил  основания для возникновения  жилищных прав и обязанностей, уточнил  объекты жилищных прав и виды жилых  помещений, условия страхования  жилья, ввел понятие социального  жилья. Статья 21 Жилищного кодекса  предусматривает возможность страхования  жилья в оговоренных законом  случаях.

В новой  редакции Закона «Об ипотеке» в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое  помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может  быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно  проживающих в этом помещении, оно  является единственным пригодным для  постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества.

1.4 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая  недвижимость будет находиться в  залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым  недвижимость может выступать как  предмет залога в ипотечном кредитовании.⁶

Объектом  ипотеки являются:

• жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);
• любой земельный участок, кроме земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования ⁷;
• предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;
• строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);
• морские и воздушные суда.

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

• быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилю площадь;
• иметь отдельную кухню и санузел;
• иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей ещё и крышу;
• иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет  залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего, оно не должно находиться в аварийном состоянии  или нуждаться в капитальном  ремонте. Фундамент здания обязательно  должен быть кирпичным, цементным или  каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

На рынке  ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты  ипотеки.  Существует  четыре  основных  субъекта   ипотеки:   заемщик (созаемщик), кредитор, инвестор и правительств.⁸

Заемщики (залогодатели) – это физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики предоставляют уже  имеющееся у них собственности  и (или) приобретаемое на средства кредита  жилье в залог. Для получения  ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов  от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в  течение всего срока выплачивать  равными ежемесячными платежами  основной долг и проценты по нему.

Иногда  возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает  суммы кредита, которую может  предоставить ему банк. Лучшим выходом  в этом случае будет привлечение  созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также  будут учитываться банком при  расчете окончательного размера  выдаваемого ипотечного кредита. В  большинстве банков существуют  особые правила, которыми должен руководствоваться  заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать  только супруг заемщика или его близкий  родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений.⁹ Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4-5 человек.

Порядок учета доходов созаемщиков у  каждого банка свой и зависит  от количества созаемщиков, степени  их родства, соотношения всех доходов  и т.д. Это важно для расчета  максимальной суммы ипотечного кредита.