Ипотечное кредитование

“Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования”.¹⁷

В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым»  платежом, когда предусматривается  крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

• в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
• частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, т.е. в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
• замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым»  платежом является повышенный риск невозврата кредита, т.е. кредитный риск. Это  связано с тем, что возврат  основной суммы отодвигается на конец  срока, поэтому велика вероятность  изменения финансового положения  заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме  того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы  долга в конце срока.

Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для  стран с высокой инфляцией. Среди  таких инструментов следует назвать  кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной  индексацией.

Кредит с индексацией долга  предполагает корректировку непогашенной суммы долга  на основе  выбранного индекса.   В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и т.д. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, т.к. рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией  позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

• платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
• номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Таким образом, в заранее оговоренное  время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита с двойной  индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций  для банка, а другая – сделать  кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка, и который клиент должен был бы в принципе выплачивать  банку. Размер этого процента регулярно  рассчитывается  на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту  заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую  клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной  ставке, регулярно прибавляется к  сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности  таким образом, чтобы к концу  срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний  срок.

В то же время использование кредитных  инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы  долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности  или «негативной амортизации», что  увеличивает риск ликвидности, который  означает, что приток наличных средств  в банк может оказаться недостаточным  по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая  платежи по процентам). Очевидно, что  риск ликвидности выше для тех  банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а  активы – в долгосрочных кредитах.

“Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие – переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.¹⁸

2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

2.1.ОСНОВНЫЕ ПРНЦИПЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

Как известно, при осуществлении  кредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскими  структурами, – минимизация кредитных  рисков. Для достижения данной цели используется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные и неформальные процедуры. Хотя современный  методический инструментарий направлен  на облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаев может даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная  ситуация характерна и для самого механизма минимизации рисков, также  основанного на детальных расчетах, схемы которых могут содержать  разнообразные изъяны. Рассмотрим некоторые  проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.

Цена залога в контексте  кредитных циклов

Одним из классических способов минимизации  кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такой путь не гарантирует успеха кредитной  политике банка. Одной из причин этого  является возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязь  между кредитом и залогом. Впервые  этот эффект был системно проанализирован  Дж. Соросом.

Между кредитом и залогом существуют прямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – как некая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособность должника независимо от того, передается она в действительности в залог  или нет. В качестве залога может  выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущем приток дохода, то есть то, что кредитор считает  обладающим ценностью. Основная сложность  при определении истинной стоимости  залога заключается в том, что  его рыночная цена является плавающей  величиной и зависит от фазы экономического цикла. Так, сильная экономика с  высокой кредитной активностью, как правило, поднимает оценки активов  и увеличивает объемы поступающих  доходов, служащих для определения  кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спада ценность залоговых  активов может стремительно падать.

Таким образом, для адекватной оценки стоимости залога необходимо учитывать  большое число факторов, в т.ч. будущую динамику экономической  и правовой конъюнктуры, т.е. принятие микроэкономических решений зависит  от макроэкономической ситуации. Это  предопределяет необходимость проведения кредитными организациями макроэкономических прогнозов для разработки собственной  эффективной кредитной политики.

Понятно, что выдача кредита в  период экономического роста под  залог, оцениваемый по цене этого  периода, и его погашение посредством  реализации залога в период депрессии  приводят к финансовым потерям кредитной  организации. При подобных систематических  ошибках в определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть»  даже при незначительных конъюнктурных  спадах.

В этой связи возникает довольно сложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно  выдавать кредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на момент погашения кредита не была слишком  низкой, в противном случае риск невозврата кредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитования особенно обостряется  в условиях высокой инфляции, так  как сильный незапланированный  рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, что равносильно  финансовым потерям банка.

Однако даже при осознании необходимости  учета эффекта рефлексивности в  цепочке «кредит – залог» полностью  устранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующими проблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:

- сложностью прогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знание развития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залога может использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковских аналитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировок соответствующих ценных бумаг);

- невозможностью точного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в ряде случаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономической динамики);

- неопределенностью инфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.

Решение проблемы неопределенности цены залога путем завышения его текущей  величины над суммой выдаваемого  кредита по принципу «гигантский  залог под смехотворный кредит»  на первый взгляд кому-то может показаться естественным, однако на практике оказывается  слабо реализуемым, так как в  этом случае падает спрос на сами кредиты, что равносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций  банка.

Учет инфляционных налогов

Помимо прямого искажения истинной цены залога инфляция оказывает большое  влияние на рентабельность, а потому и на платежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем  такого воздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту  проблему более подробно.

Если предприятие в момент t использует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продукта x(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то в соответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога на добавленную стоимость J будет равна:

         ,                                      (6)

где:

                    r – ставка налога на добавленную стоимость.

Однако истинная величина НДС, которая  должна была бы изыматься государством, составляет величину:

              .                                    (7)

Тогда сумма активного инфляционного  налога на добавленную стоимость:

будет исчисляться по формуле:

,                                        (8)

   где:

  q – среднемесячный индекс инфляции         производственных затрат предприятия.

Величина T показывает финансовые потери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительная величина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимости начального периода):

составляет:

                                               ,                               (9)

                                               где:                    

          b – удельный вес материальных затрат в валовом               выпуске продукции фирмы.

Таким образом, чем больше затратный  параметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукции фирмы h и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции. Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционных налогов может выступать в качестве главного фактора падения экономической активности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.

Из сказанного вытекает, что кредитор при финансировании того или иного  предприятия должен учитывать его  «антиинфляционную устойчивость»  путем оценки его производственных параметров, накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны  проблемы, с которыми сталкивается банк:

- сложность получения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;

- сложность получения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы, поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующих товарных рынков.

Игнорирование проблемы активных инфляционных налогов, особенно когда высокая  инфляция приводит к росту риска  потери выданных кредитов, может вести  также к неправильному распределению  кредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.