Ипотечное кредитование

- заработная плата обслуживающего персонала;

- коммунальные расходы;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение предусматривают  периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким  компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-технические устройства и электрооборудование;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят  расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением  нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

Если в период предполагаемого  срока владения не предусматривается  замена быстро изнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при  продаже объекта.

При составлении реконструированного  отчета о доходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- плановый износ и амортизация;

- подоходные налоги на владельца;

- капиталовложения в создание  или реконструкцию недвижимости.

  Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов  применяются 2 метода:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

,                               (13)

где:

V – стоимость;

I – доход;

R – коэффициент капитализации

При использовании метода прямой капитализации  применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается в капитализации  дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:

- методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

- методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

Метод дисконтирования применим к  денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость  будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

,                               (14)

где:

C_t – денежный поток периода t;

i_t – норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования  применяются следующие методы:

- метод кумулятивного построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод сравнения продаж;

- метод мониторинга рыночных данных.

Оценка эффективности использования  объектов недвижимости

Под эффективностью использования  объектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления  использования данных объектов интересам  общества как сложной социальной системы. Это не синоним максимальности, скорее критерием эффективности  может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения  и уровня развития различных районов  страны, а также сочетания общегородских  и местных интересов природопользования, экологии и т. д.

Как правило, выделяют 3 аспекта, с  позиций которых оценивается  эффективность использования недвижимого  имущества:

- земельный;

- градостроительный;

- природоохранный.

С позиций первого аспекта эффективность  выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; с позиций  второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.

В общем случае эффективность использования  объекта недвижимости характеризуется  отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования  объектов недвижимости (E) рассчитывается как величина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим и проектируемым использованием данного объекта:

,                                    (15)

где:

       E – показатель эффективности использования        объектов недвижимости;

D – уровень диспропорции.

Безразмерный комплексный показатель диспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованием объекта определяется следующим  образом:

         ,                                      (16)

где:

k_s – коэффициент «жесткости» политики  штрафных       санкций за неэффективное использование объекта       недвижимости;

      B_i – весовой коэффициент дефицитности i-того

вида ресурсов;

D_i – показатель уровня диспропорций по i-тому виду      ресурсов.

Чем меньше показатель диспропорций, тем выше показатель эффективности  использования объекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полное соответствие существующего  ресурсопотребления проектируемому. При  этом все частные диспропорции отсутствуют.

Коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько  раз сумма дополнительных штрафных платежей за неэффективное использование  объекта может превышать величину исходной арендной платы. При k_s = 1 максимальная величина штрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименее эффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при k_s = 2 – утраивает и т. д.

Значения B_i – весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всего определяются экспертно.

На основании оценки эффективности  использования объектов недвижимости можно планировать варианты использования  объекта недвижимости.

Таким образом, используя различные  методы оценки недвижимости, можно  установить реальную цену конкретного  объекта как предмета залога для  определения суммы ипотечного кредита.

 

 

 

 

 

¹ Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. 1998. №7.

² Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

³ Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

⁴ Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000

⁵ Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы развития,Новосибирск: СГГА, 2000

⁶ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

⁷ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ – гл. 11, ст. 63.

⁸ Индикаторы рынка недвижимости. Субъекты и виды ипотечного кредитования. –   http://www.IRN.ru/articles/2823.html;

⁹ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

¹⁰ Трущ И.А. Кредиты и вклады, которые вас разоряют. Электронная версия. / Под ред. И.А. Трущ. – Москва: Мульти Медиа, 2008. – 1 с.

¹¹ Индикаторы рынка недвижимости. Субъекты и виды ипотечного кредитования. – http://www.IRN.ru/articles/2823.htmll;

¹² Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 77 с.

¹³ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 89-92 с.;

¹⁴ Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 77 с.

¹⁵ Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 78 с.

¹⁶ Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 79 с.

¹⁷  Гасяк В.М., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. – 2-е изд., доп. – Москва: Фонд «Институт экономики города», 2002. – 79 с.

¹⁸ Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. / Под ред. А.Н. Ужегова. – Санкт-Петербург: Изд-во «Питер», 2001. – 66 с.